47歲的狄更斯在首版《雙城記》的開篇第一句寫下了這樣一句話：“這是最好的時(shí)代，這是最壞的時(shí)代?！?
一百四十七年后，38歲的財(cái)經(jīng)作家吳曉波在從華盛頓返回上海的飛機(jī)上寫下了：“當(dāng)這個(gè)時(shí)代到來(lái)的時(shí)候，銳不可當(dāng)。萬(wàn)物肆意生長(zhǎng)，塵埃與曙光升騰，江河匯聚成川，無(wú)名山丘崛起為峰，天地一時(shí)，無(wú)比開闊。”
在這激蕩三十年中，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并在此之后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以取代，即使是多輪的政策調(diào)控，到最后似乎也只會(huì)迎來(lái)“市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈”，直到“存量時(shí)代”的來(lái)臨，各大城市開始出現(xiàn)明顯分化。于是，越來(lái)越多的房企打起了“城市運(yùn)營(yíng)”的主意，或許用不了多久，“開發(fā)商”這個(gè)詞會(huì)被無(wú)情地扔進(jìn)歷史的故紙堆。
從邏輯上看，在買地、造樓、賣樓之后，被造起來(lái)的項(xiàng)目并不會(huì)憑空消失，隨著時(shí)間的推移，最終還是會(huì)落到如何發(fā)揮這些已造項(xiàng)目的最大價(jià)值上，畢竟總不能全部再推倒重來(lái)。然而，事實(shí)上，對(duì)增量的銷售與對(duì)存量的運(yùn)營(yíng)有著一個(gè)永遠(yuǎn)都無(wú)法擺脫的閉環(huán)，這一無(wú)形的閉環(huán)猶如數(shù)學(xué)符號(hào)∞或是梅比斯環(huán)一般，一旦進(jìn)入便無(wú)法停止。
萬(wàn)丈高樓平地起
當(dāng)越來(lái)越多的開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)移的時(shí)候，一個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)在了人們的面前，目前市場(chǎng)上那些知名而成功的“運(yùn)營(yíng)商”其中有很大的一部分并非具有開發(fā)商背景，或者是從一開始的時(shí)候，他們做的就一直都是彌補(bǔ)開發(fā)商短缺的事情。
凱信亞洲董事長(zhǎng)黎蕓樺表示：“這20年來(lái)，我們一直在做高端的租賃，其實(shí)一開始的時(shí)候，我們就是一個(gè)代理商，或者說(shuō)甚至就是一個(gè)中介，然后一些開發(fā)商找到了我們，他們說(shuō)：你們現(xiàn)在有那么多國(guó)外的高端客戶，那么我們的房子有沒(méi)有辦法造出來(lái)之后可以做到讓這些老外直接搬進(jìn)來(lái)?于是我們就開始成為一個(gè)類似業(yè)主代表的存在，告訴開發(fā)商這個(gè)樓要怎么造，然后開始一點(diǎn)點(diǎn)地變成了一種運(yùn)營(yíng)模式，接著從2010年開始我們就沒(méi)有停過(guò)，因?yàn)椴粩鄷?huì)有開發(fā)商來(lái)找我們，希望把我們的模式往前推，我們的業(yè)務(wù)范圍就這樣越來(lái)越廣?！?
對(duì)于以往開發(fā)商而言，“造樓”“賣樓”是最省心的，即使有些需要持有運(yùn)營(yíng)的部分，直接打包給專門的運(yùn)營(yíng)商就可以了，他們更關(guān)心這個(gè)項(xiàng)目最終出售的價(jià)格。與其花費(fèi)時(shí)間精力運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，以長(zhǎng)期的方式收回成本并獲取利潤(rùn)，不如直接倒手賺得更多更快。
城市運(yùn)營(yíng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)困境
對(duì)于剛過(guò)去的二三十年來(lái)說(shuō)，這個(gè)邏輯一點(diǎn)都沒(méi)有錯(cuò)，房?jī)r(jià)每一年都在漲，買賣是最便捷實(shí)際的賺錢手段。然而在地價(jià)不斷地提升，盈利不斷被攤薄和成本硬約束下“造樓”“賣樓”這條路也變得越來(lái)越難走了，于是花時(shí)間精力運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，然后獲取利潤(rùn)也變得無(wú)可厚非。
然而，城市運(yùn)營(yíng)在未來(lái)真的是一片藍(lán)海嗎?從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，無(wú)論是住宅、商業(yè)還是辦公樓都面臨著過(guò)高的物業(yè)價(jià)格造成過(guò)高的租售比的困境。城市運(yùn)營(yíng)在通常情況下，更重要的是商辦的入駐率，畢竟如果住宅的租賃和服務(wù)是剛性需求，那么商業(yè)和辦公的空間租賃就更加充滿隨機(jī)性。從一定程度上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的入駐率與零售業(yè)關(guān)系密切，辦公樓的入駐率則與中小企業(yè)發(fā)展脫不了干系。
過(guò)去的二三十年中，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，自1978年起步并于1992年成功建立的投資+出口推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)模型轟然倒塌。隨著2003年房地產(chǎn)步入高速通道起房地產(chǎn)就開始取代了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并受到全國(guó)的追捧。
從2003年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，全中國(guó)的資金都開始涌向房地產(chǎn)，與此同時(shí)央行開足馬力印發(fā)貨幣，大量貨幣再轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)紅火，當(dāng)資源涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，賺錢效應(yīng)很快蔓延，炒房熱度高燒不退，辛辛苦苦做實(shí)業(yè)一輩子賺的錢都沒(méi)有炒房一年賺的多，這種信號(hào)一旦蔓延，一些從事制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的企業(yè)家紛紛把錢轉(zhuǎn)移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫讓人放棄了在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究、創(chuàng)新。
可以說(shuō)，過(guò)去二三十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁華在一定程度上是踩踏著實(shí)體經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的。同時(shí)，人民幣在國(guó)際市場(chǎng)卻在升值，出口優(yōu)勢(shì)下降，大量制造企業(yè)步履維艱，一正一反，錢和人才都快速流向了房地產(chǎn)業(yè)。
就在這個(gè)時(shí)候，原本站在房地產(chǎn)業(yè)最上端的開發(fā)商們又重新開始回頭撿起城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，只是這個(gè)時(shí)候，商辦市場(chǎng)的空置率高得嚇人，在電商的絞殺下，使得原本就在房地產(chǎn)擠壓下萎靡的零售業(yè)雪上加霜，隨著前幾年P(guān)2P風(fēng)險(xiǎn)事件的爆發(fā)，眾多互聯(lián)網(wǎng)金融公司大舉撤離辦公寫字樓，這又使得寫字樓市場(chǎng)青黃不接。
這不由讓人提出一個(gè)疑問(wèn)，沒(méi)有公司、企業(yè)、商鋪的入駐，改造和運(yùn)營(yíng)再完美的物業(yè)是否也只是另一個(gè)精致的空殼而已?
2016年是尷尬的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)接一個(gè)政策襲來(lái)，開發(fā)商們?cè)谶@些政策下無(wú)論自愿與否都得加入城市運(yùn)營(yíng)這一行業(yè)，他們花樣百出、各顯神通，幾乎所有人都覺(jué)得未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)是一個(gè)很大的市場(chǎng)，甚至可以在眾人的描述中看到未來(lái)美好的前景。
只是在2017年的伊始，回歸一下冷靜和理性，問(wèn)一問(wèn)未來(lái)的城市運(yùn)營(yíng)商們，在“雙創(chuàng)”的風(fēng)口之后你們的辦公物業(yè)租給誰(shuí)?在“海淘”“全球購(gòu)”無(wú)限便捷的時(shí)代中，你們的商業(yè)地產(chǎn)誰(shuí)來(lái)租?
