買房是我們生活中的一件大事，全面了解買房過程，準(zhǔn)備充分，才能使整個過程高效順暢。為了讓給買房人提供便利，整理了一個買房流程，按照下面說的來做，買房之旅也許會更加輕松。

一、工具/原料

1、身份證

2、戶口本

3、個人信用

4、人民幣

二、方法步驟

1）認(rèn)購流程

1、售樓處確定房源

2、填寫購房個人信息

3、簽訂定金合同

4、雙方簽字確認(rèn)，蓋章

5、購房人支付定金，保護(hù)好收據(jù)

“定金”含有一種保證金的性質(zhì)，保護(hù)買賣雙方的利益，履行合同后，定金是要退回給買方的。但是如果買房者沒履行合同，那定金就不會退回。

2）簽約流程

簽約時要帶好以下資料：1) 定金收據(jù) 本人身份證原件（已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結(jié)婚證原件）；2) 私章；3) 戶口本原件或戶籍證明原件 ；4) 收入證明原件。

1、在定金合同約定期限內(nèi)，簽訂《商品房（資料、團(tuán)購、論壇）購房合同》

2、雙方就《商品房購房合同》進(jìn)行協(xié)商

3、雙方簽字確認(rèn)，蓋章

4、購房人支付首付以及《商品房購房合同》備案費用，保存發(fā)票

3）貸款方式：公積金貸款、商業(yè)貸款

公積金貸款按規(guī)定連續(xù)繳納公積金滿6個月，就可以申請公積金貸款。以個人為單位，普通公積金貸款的最高限額為50萬元，單位繳納補(bǔ)充公積金的，貸款最高限額可以達(dá)到60萬元（二套房在此基礎(chǔ)上分別下調(diào)10萬）。貸款額度為存儲余額的30倍，補(bǔ)充公積金為10倍。

商業(yè)貸款如果符合貸款條件，銀行會為你買房提供一筆貸款。一般情況下，假如你是首次購買，且買的是新房或者是房齡在五年內(nèi)的次新房，銀行提供6.5成貸款；假如買的是房齡五到十年的房屋，貸款降低1成，但各行情況不同，可以參見各銀行的具體規(guī)定。

4）貸款流程

1、選擇貸款銀行

2、確認(rèn)貸款金額

3、提供貸款所需的個人資料，其中包括身份證明、婚姻證明、資信證明等

4、簽借款合同，在遞交所需的資料3-4個工作日后，銀行與借款人簽訂《借款及擔(dān)保合同》

5、當(dāng)房產(chǎn)交易完成后，交易中心開具他項權(quán)利證明

6、銀行收到他項權(quán)利證明，將貸款劃到借款人的賬戶上，借款人應(yīng)及時按月償還貸款。

如果是因為已貸款購買了多套房屋，或購房者的年紀(jì)過大，或個人資信記錄不良，可以向銀行申請改換主貸人。由父母、兒女或其他直系親屬作為貸款的主貸人，提供還貸。購房者本人則作為貸款的參貸人，參與還貸。這樣，就可以保證您成功申請房貸。

如果是因為個人工資收入，達(dá)不到銀行的規(guī)定（每月還貸額只占月收入的50%），而無法順利申請房貸。可以向銀行提供除工資收入外的其他收入證明。比如房屋租賃合同、股息收入證明等。也可以用不動產(chǎn)、有價證券、珠寶、藝術(shù)收藏品等財產(chǎn)證明，向銀行證明，您有足夠的能力還貸。

如果是因為二手房（房源、代理、租房）房齡過久，或者無法向銀行出具個人納稅單，以證明收入的真實性。不妨利用不同銀行貸款規(guī)定的不同，去別家銀行試試?？梢院烷_發(fā)商或中介公司協(xié)商，通過擔(dān)保公司去非指定銀行辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

5）驗收流程

1、查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》：<面積實測表> 管線分布圖。

2、查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

3、查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。

4、和開發(fā)商共同對所購商品房進(jìn)行驗收交接工作。主要注意以下幾點： 第一，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 打開水閥看排水是否流暢?；蝿庸艿揽词欠窭喂?；檢察貓眼是否看得清；廚房煙道和報警裝置是否靈敏等等。

5、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3%。超3%以內(nèi)買方按買房時單價據(jù)實補(bǔ)付給開發(fā)商;縮3%以內(nèi)開發(fā)商按買房時單價的雙倍賠付給買方;面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房，3%以內(nèi)按銀行同期活期利息退款。

6）交易過程中需交費用

1、印花稅：房價款的萬分之五

申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用

1、產(chǎn)權(quán)登記費：80元;

2、地籍圖：25元（公寓），65元（疊加或別墅）

3、契稅：普通住宅繳納房價款的1%；(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)

4、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：1295×實測面積×3%（帶電梯）

入住過程中需交費用

1、物業(yè)管理費及垃圾清運費

2、有線電視初裝費

3、燃?xì)忾_通費：101元

4、供電開通

5、自來水申請：10元

6、通信開通

（以上最終以主管單位收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）

辦理按揭須繳納的費用

1、律師費：貸款額的0.3%。

2、保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限系數(shù)。保費一次性交。

建行采用太平洋保險公司，年費率一般為0.056%；

工行采用華泰保險公司，年費率為0.056%：

建行總行，中信采用人民保險公司，年費率為0.045%。

辦理公積金需繳納費用

1、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。

2、保險費：財險：保險費=貸款額*年費率*年限系數(shù)

綜合險：保險費=貸款人年限對應(yīng)系數(shù)*貸款額

7）注意事項

1、購房人應(yīng)首先了解擬購房屋所屬樓盤是否已與銀行簽約

2、與發(fā)展商簽訂購房協(xié)議，交付定金，為避免糾紛，協(xié)議上應(yīng)訂明如果銀行不同意貸款時訂金付款方式等如何處理

3、交錢時要注意收據(jù)上每筆金額的用途(如購房款、大修基金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等)要一一寫明。

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