一、案情回顧

2004年7月至12月份間，某開發(fā)企業(yè)與某銀行簽訂了5份借款合同，借款本金共計(jì)650萬元。2007年4月，某資產(chǎn)管理公司與某銀行達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定由某銀行將其對某開發(fā)企業(yè)享有的已到期債權(quán)合計(jì)825萬元轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理公司。同年5月，某資產(chǎn)管理公司就上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向某開發(fā)企業(yè)發(fā)出了債權(quán)確認(rèn)通知單，并于6月收到開發(fā)企業(yè)蓋章的通知單回執(zhí)。

2007年10月，某開發(fā)企業(yè)將其所有的某商城裙樓第5層共計(jì)5166平方米的非住宅房以560元/平方米的價(jià)格預(yù)售給某置業(yè)公司，并辦理了商品房預(yù)售登記。后者于同年12月將該房以8170元/平方米的價(jià)格售出。某開發(fā)企業(yè)的法定代表人同時(shí)也是某置業(yè)公司的法定代表人。

2008年3月，某資產(chǎn)管理公司訴稱：自己通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得了某銀行對某開發(fā)企業(yè)的債權(quán)。某開發(fā)企業(yè)以560元/平方米的價(jià)格出售其房產(chǎn)屬于以明顯不合理的低價(jià)處分自有財(cái)產(chǎn)的行為，該行為導(dǎo)致某開發(fā)企業(yè)的自有資產(chǎn)大量減少，對某資產(chǎn)管理公司的債權(quán)實(shí)現(xiàn)造成嚴(yán)重?fù)p害，請求法院撤銷某開發(fā)企業(yè)與某置業(yè)公司的房屋買賣行為，并撤銷基于該交易做出的商品房預(yù)售登記。

某開發(fā)企業(yè)辯稱：其與某置業(yè)公司之間的房屋買賣行為實(shí)際上市以房抵債行為，560元/平方米的價(jià)格是某置業(yè)公司返還給某開發(fā)企業(yè)的抵償債務(wù)后房屋的剩余價(jià)值。不過，某開發(fā)企業(yè)未對此提供證據(jù)。

二、法院判決

法院審理認(rèn)為：某開發(fā)企業(yè)在明知應(yīng)清償某資產(chǎn)管理公司債務(wù)的情況下，以明顯不合理的低價(jià)將自己所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某置業(yè)公司，使自己陷入資歷不足境地，對清償?shù)狡趥鶆?wù)發(fā)生困難，從而危及某資產(chǎn)管理公司的債權(quán)；某置業(yè)公司與某開發(fā)企業(yè)發(fā)生該轉(zhuǎn)讓行為時(shí)，兩公司的法定代表人為同一人，因此某置業(yè)公司受益時(shí)知道某開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓行為將有損某資產(chǎn)管理公司的債權(quán)，某置業(yè)公司接受房產(chǎn)的行為具有惡意；某開發(fā)企業(yè)稱其與某置業(yè)公司之間的房屋買賣行為時(shí)以房抵債行為，卻沒有提供相應(yīng)的證據(jù)證明，不遠(yuǎn)不予采信。某資產(chǎn)管理公司依法享有撤銷權(quán)。

據(jù)此判決：一、撤銷某開發(fā)企業(yè)與某置業(yè)公司之間的房屋買賣行為；二、某開發(fā)企業(yè)與某置業(yè)公司于本判決生效之日起15日內(nèi)向有關(guān)部門辦理變更登記；三、某開發(fā)企業(yè)應(yīng)自完成變更登記之日起7日內(nèi)返還某置業(yè)公司289萬元購房款，并支付利息。

三、法律概念剖析

什么是債權(quán)人的撤銷權(quán)？

債權(quán)人的撤銷權(quán)是債的保全制度的一部分，是法律授權(quán)債權(quán)人采取的積極的預(yù)防和救濟(jì)措施，目的是防止因債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少而給債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)帶來危害。債權(quán)人的撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即基于債權(quán)人的單方面意思表示即可使債務(wù)人與第三人的法律行為歸于無效。由于行使該權(quán)利將對債權(quán)人與第三人的法律關(guān)系造成很大的影響，因此法律對撤銷權(quán)的行使條件作出了明確的規(guī)定，防止債權(quán)人濫用撤銷權(quán)，對債務(wù)人及第三人產(chǎn)生不必要的影響。

四、法條點(diǎn)睛

根據(jù)《合同法》第74條的規(guī)定：因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對債權(quán)人在成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限，債權(quán)人行使撤銷權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人承擔(dān)。

《合同法》第75條規(guī)定：撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。

綜上，若債權(quán)人能夠證明債務(wù)人低價(jià)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為符合《合同法》第74條的規(guī)定，則債權(quán)人可依撤銷權(quán)訴請法院撤銷債務(wù)人的行為，恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。若第三人已與第三人辦理了房地產(chǎn)過戶登記，應(yīng)由債務(wù)人或第三人向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請注銷登記；若第三人已將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓給其他人，債權(quán)人不能依其撤銷權(quán)要求法院撤銷第三人與其他人的交易，此時(shí)只能要求第三人將出售房地產(chǎn)的所得價(jià)款作為替代物返還債務(wù)人。