【案情介紹】日前,張先生夫妻兩人來(lái)到公證處申請(qǐng)辦理公證,表示其兒子名下登記有一套房屋,因孩子未成年,房產(chǎn)部門規(guī)定，出售房產(chǎn)需要監(jiān)護(hù)人發(fā)表保證書。經(jīng)預(yù)審，提供的材料均齊全，但房產(chǎn)證的附記欄記載有房產(chǎn)系受贈(zèng)所得，公證員要求其提供贈(zèng)與公證書。
張先生起初表示房產(chǎn)證過(guò)戶到孩子名下幾年了，公證書已經(jīng)沒(méi)有了。在公證員表示不提供贈(zèng)與合同公證書不能受理本次公證時(shí)，其非常不情愿地從包里掏出幾年前辦理的一份贈(zèng)與合同公證書，看完該公證書后，公證員要求房產(chǎn)的贈(zèng)與人，也就是張先生的父母親到公證處來(lái)，如他們同意，張先生才可以出售該套房產(chǎn)。
第二天張先生的父母親來(lái)到公證處，講述了當(dāng)年辦理上述贈(zèng)與公證的過(guò)程：上述房產(chǎn)原系張父、張母所有，房屋所在地區(qū)的學(xué)區(qū)較好，孫子漸漸也到了上小學(xué)的年齡，于是兒子、兒媳婦多次提出將房產(chǎn)過(guò)戶到他們名下，這樣孩子就可以在該學(xué)區(qū)的學(xué)校上學(xué)了。
對(duì)此要求，張父、張母憂慮了很長(zhǎng)時(shí)間。首先，老夫妻兩人工作了一輩子，就只有這一套房產(chǎn)，一旦過(guò)戶給兒子、兒媳婦，將來(lái)養(yǎng)老怎么辦？況且兒子、兒媳婦關(guān)系不和，經(jīng)常爭(zhēng)吵，一旦離婚，兒媳婦至少可以分走一半，即使不離婚，過(guò)戶后該房產(chǎn)在法律上就是兒子、兒媳婦的，自己將無(wú)法約束他們，若兒子、兒媳婦偷偷把房產(chǎn)出售，自己將老無(wú)所居。但不過(guò)戶，孫子上學(xué)是大事，又不能給耽誤了。
在進(jìn)退兩難之際，經(jīng)多方打聽，張父、張母來(lái)到公證處，公證員的一番解答徹底打消了他們的顧慮。他們可以在公證處辦理一份贈(zèng)與合同公證，贈(zèng)與合同的內(nèi)容之一是將房產(chǎn)贈(zèng)與張先生一人所有，不屬于其夫妻共有財(cái)產(chǎn)，也可以只贈(zèng)與其孫子所有，這兩種情況都可讓其孫子上得了該學(xué)區(qū)的學(xué)校，且不會(huì)使張先生與其妻子為該房產(chǎn)出現(xiàn)任何糾葛。
內(nèi)容之二為張父、張母可以在此房產(chǎn)中居住終身，如遭遇拆遷，仍可在安置的房產(chǎn)中居住終身，在獲得安置房產(chǎn)之前，張先生必須為張父、張母提供一套同等條件的房屋居住。此內(nèi)容是贈(zèng)與房產(chǎn)的附加條件。這樣養(yǎng)老不用愁了，孫子的學(xué)也上了，是個(gè)兩全其美的辦法。最終張父、張母決定將房產(chǎn)贈(zèng)與孫子，由張先生夫妻兩人作為孩子的法定代理人代為接受贈(zèng)與上述房產(chǎn)，并承諾張父、張母可以在此房產(chǎn)中居住終身，因此才出現(xiàn)了上文的波折。
此時(shí)張先生也道出了自己的苦衷，兒子小學(xué)即將畢業(yè)，上述房產(chǎn)的功效已經(jīng)發(fā)揮完畢，現(xiàn)準(zhǔn)備購(gòu)置一套條件優(yōu)越的房產(chǎn)以改善居住條件，出售該房產(chǎn)就是為了籌集購(gòu)房款的。考慮到老父母居住該房屋多年，可能不愿意搬離，所以才出此下策，來(lái)糊弄公證處，等手續(xù)辦理完畢后再告訴父母親。
最終張父、張母與兒子、兒媳達(dá)成協(xié)議，同意出售上述房產(chǎn)，但張父、張母可以在兒子、兒媳現(xiàn)在的房屋中居住終身，張先生一家則搬到將來(lái)新購(gòu)買的房屋中居住。
至此，張父、張母才由衷地感慨，幸虧有法律的完善和公證人員細(xì)致周到的服務(wù)，否則在房產(chǎn)的處理上一定會(huì)非常被動(dòng)，即使不至于流落街頭，但如沒(méi)有上述附加條件，最后自己提出到兒子、兒媳婦家中居住，那種寄人籬下的感覺(jué)肯定是有的，晚年生活的幸福感必定會(huì)大打折扣，甚至?xí)霈F(xiàn)家庭不和睦的情況。
【公證員點(diǎn)評(píng)】
（一）老年人在重大財(cái)產(chǎn)的處理上，尤其是在房產(chǎn)方面，方案的設(shè)定一定要兼顧當(dāng)前和將來(lái)，一定要吃透法律的相關(guān)規(guī)定，否則影響了自己的幸福生活不說(shuō)，甚至在子和媳之間、女和婿之間、自己與子女之間親手埋下隱患的種子，輕則導(dǎo)致各個(gè)小家庭的不和諧，重則導(dǎo)致家族內(nèi)部出現(xiàn)訟爭(zhēng)。
（二）1.通過(guò)上述案例可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)贈(zèng)與相比房產(chǎn)買賣的優(yōu)點(diǎn)是，可以將房產(chǎn)指定贈(zèng)與夫或妻中的一人所有，不屬于其夫妻共有財(cái)產(chǎn)；也可以贈(zèng)與夫妻共有，可以是共同共有，也可以是按份共有，并明確各自的比例。還可以跨越輩分,直接將房產(chǎn)贈(zèng)與孫子女或外孫子女。2.贈(zèng)與合同可以附加條件，尤其是附加對(duì)贈(zèng)與人有利的條件。
這兩點(diǎn)的主動(dòng)權(quán)都是由贈(zèng)與人掌握的，易于操作。而如果采取買賣過(guò)戶的方式，無(wú)論是否需要子女支付對(duì)價(jià)，將來(lái)的房產(chǎn)都將屬于買受人夫妻共有財(cái)產(chǎn)，與出售人再無(wú)任何關(guān)系。而相對(duì)于幸福的生活來(lái)說(shuō)，費(fèi)盡心機(jī)節(jié)省的稅費(fèi)往往是得不償失的。
（三）接受房產(chǎn)贈(zèng)與雖然是重大的財(cái)產(chǎn)處分事務(wù)，但卻是無(wú)償受益行為，未成年人接受房產(chǎn)贈(zèng)與可以由其法定代理人（父或母）代為完成，且不影響民事法律行為的后果。而要出售未成年人名下的房產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)部門的規(guī)定，孩子的監(jiān)護(hù)人（父母親）必須出具經(jīng)公證的保證書，保證出售該房產(chǎn)是為了改善孩子的生活條件或?qū)W習(xí)條件。
【法條指引】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百八十五條 贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
第一百九十條 贈(zèng)與可以附義務(wù)。贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。
第一百九十二條 受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見（試行）》
第六條 無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬，他人不得以行為人無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無(wú)效。
《中華人民共和國(guó)婚姻法》
第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：
贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)。
《房屋登記辦法》
第十二條 因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。
