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二手房交易中可能出現(xiàn)這些漏洞 趕緊“堵”住

  • 來(lái)源: 大河網(wǎng)
  • 2017-08-25 14:42:17
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二手房交易中可能出現(xiàn)這些漏洞 趕緊“堵”住

鄭州某房產(chǎn)中介門(mén)口貼滿(mǎn)了二手房產(chǎn)信息,一名市民正在查看。

核心提示|8月17日,本報(bào)以《代簽的二手房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?》為題,報(bào)道了鄭州市民李女士買(mǎi)房過(guò)程中遇到業(yè)主“毀約”的遭遇。近日,記者來(lái)到鄭州市金水區(qū)人民法院探訪,看到立案大廳人流量很大,據(jù)介紹,去年7月至今年7月,該院共受理二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛1272件。二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,哪些問(wèn)題可能導(dǎo)致糾紛?記者對(duì)此進(jìn)行了探訪。

數(shù)據(jù)

受理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛2395件,1272件涉及二手房

李女士的案子,僅僅是這一年來(lái),金水區(qū)人民法院受理的同類(lèi)案子的1/1272。

17日上午,記者來(lái)到金水區(qū)法院立案大廳,大廳里人來(lái)人往,屏幕上滾動(dòng)播出各種服務(wù)信息。

李女士遇到的情況,并非個(gè)例。記者了解到,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從去年7月至今年7月,該院共受理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛2395件,其中1272件涉及二手房買(mǎi)賣(mài)。

“具體每個(gè)月二手房訴訟的走勢(shì),我們并沒(méi)有進(jìn)行細(xì)分,但能明顯感覺(jué)到去年下半年此類(lèi)訴訟大幅增加。”該院立案大廳工作人員介紹說(shuō),引起訴訟的具體原因也是各種各樣,除了親戚代簽合同業(yè)主不認(rèn)賬以外,還包括業(yè)主簽約后消失,拒不履行合同的;業(yè)主拒絕配合網(wǎng)簽,“臨門(mén)一腳”提出漲價(jià)12萬(wàn)的;雙方就解押款到底由誰(shuí)出具沒(méi)有協(xié)商一致產(chǎn)生糾紛的,等等。

說(shuō)法

去年市場(chǎng)“過(guò)火”,草率簽約導(dǎo)致問(wèn)題多多

該工作人員分析,二手房買(mǎi)賣(mài)訴訟增多,其中一個(gè)原因與去年樓市價(jià)格不穩(wěn)定有關(guān)。近日,記者前往二手房市場(chǎng)走訪。

“去年我也看過(guò)房子,但價(jià)格浮動(dòng)太大,業(yè)主分分鐘要漲價(jià),感覺(jué)買(mǎi)房子跟買(mǎi)大白菜一樣‘草率’,最終放棄了。”走訪過(guò)程中,記者遇到了剛剛簽約的馬女士,她在金水區(qū)北三環(huán)附近購(gòu)買(mǎi)了一套小戶(hù)型,總價(jià)75萬(wàn)。她表示,當(dāng)時(shí)她遇到的中介狀態(tài)都十分“亢奮”,半夜快11點(diǎn)了還給她打電話,給她說(shuō)一個(gè)房源信息,讓她趕緊過(guò)去“搶房”。“房子都沒(méi)看過(guò),光跟我說(shuō)個(gè)價(jià)格,就讓帶著首付去看房,你說(shuō)這房子敢買(mǎi)嗎?”

從事房產(chǎn)中介3年的小張也有類(lèi)似的感覺(jué)。去年此時(shí),他曾見(jiàn)過(guò)一種場(chǎng)景,中介幫著客戶(hù)跟業(yè)主談價(jià)格,說(shuō)一句,業(yè)主就要求漲價(jià)1萬(wàn)?!霸礁銉r(jià),越漲價(jià),沒(méi)辦法,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)太熱了?!?

小張分析,在那種狀態(tài)下,買(mǎi)房者“買(mǎi)到就是賺到”的心態(tài)、賣(mài)房者看中利益缺乏契約精神、中介被市場(chǎng)“搞暈”缺乏警惕性等因素,導(dǎo)致簽合同時(shí)幾方都過(guò)于草率,一旦出現(xiàn)問(wèn)題,發(fā)生分歧后沒(méi)有合同提前預(yù)估風(fēng)險(xiǎn),只能走上訴訟之路。

走訪中記者發(fā)現(xiàn),與去年的火熱相比,如今的二手房交易市場(chǎng)并沒(méi)有“遇冷”,反而是依然暗潮涌動(dòng),人來(lái)人往。在金水區(qū)一條不足1公里的街道上,記者看到分布著約10家中介公司。

分析

二手房交易中可能出現(xiàn)這些漏洞,趕緊“堵”住

二手房交易中,哪些問(wèn)題容易出現(xiàn)糾紛?如何提前避免?記者了解到,只要把控住二手房買(mǎi)賣(mài)各個(gè)流程的關(guān)鍵點(diǎn),后期糾紛的可能性就越小。

問(wèn)題1

代理人來(lái)簽約,事后業(yè)主不認(rèn)賬咋辦?事先或事后必須簽委托書(shū)

就李女士代理人簽約、隨后業(yè)主不認(rèn)賬的遭遇,記者來(lái)到一家中介公司了解情況。該公司中介人員表示,業(yè)主簽約當(dāng)天有事,來(lái)不了現(xiàn)場(chǎng),代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶著業(yè)主的身份證、房產(chǎn)證以及委托責(zé)任書(shū)。中介公司也會(huì)跟業(yè)主本人確認(rèn)該合同簽訂是不是其本人真實(shí)意思?!拔袝?shū)是必須的,當(dāng)天臨時(shí)有事來(lái)不了,事后也必須馬上補(bǔ)一個(gè),保證代理人所簽合同真實(shí)有效,對(duì)業(yè)主也有制約?!?

問(wèn)題2

首付沒(méi)有用來(lái)解押咋辦?提前簽署補(bǔ)充協(xié)議

如今的二手房買(mǎi)賣(mài),很多業(yè)主的房并沒(méi)有還清貸款,這就意味著,過(guò)戶(hù)前需要先將房屋解押,才能繼續(xù)交易。問(wèn)題來(lái)了,誰(shuí)來(lái)為房屋解押?

“行業(yè)內(nèi)常用的一種方式,是買(mǎi)方的首付用來(lái)解押,不夠的業(yè)主自己補(bǔ)上。”中介小張介紹說(shuō),但有些買(mǎi)方付了首付,對(duì)方卻拿著這筆錢(qián)另作他用,導(dǎo)致房屋沒(méi)有解押,無(wú)法繼續(xù)交易,引發(fā)訴訟。

為了防范這些問(wèn)題,目前在二手房交易過(guò)程中,雙方應(yīng)提前簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,約定首付款的用途是用來(lái)解押房產(chǎn),并約定解押后過(guò)戶(hù)到買(mǎi)方名下的具體時(shí)間以及違約責(zé)任,為順利交易上一份“雙保險(xiǎn)”。

問(wèn)題3

房屋有戶(hù)口問(wèn)題咋辦?提前約定遷出時(shí)間

除了房屋本身,二手房買(mǎi)賣(mài)還牽涉到水電物業(yè)交接、戶(hù)口問(wèn)題、租客問(wèn)題等。如果約定不明,可能引發(fā)糾紛。這些問(wèn)題在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前,雙方就要協(xié)商清楚,尤其是戶(hù)口問(wèn)題,賣(mài)房者如果不按照約定時(shí)間遷出,可能會(huì)給買(mǎi)房者帶來(lái)意想不到的麻煩。

目前,不少中介會(huì)選擇預(yù)留5000元至10000元不等的房款,作為雙方交接房屋物業(yè)、水電等費(fèi)用的“押金”,如果賣(mài)方有滯留的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等沒(méi)有結(jié)清,則中介可以使用這部分預(yù)留房款結(jié)清,避免買(mǎi)方受到損失。

問(wèn)題4

房?jī)r(jià)上漲,業(yè)主不愿意賣(mài)了,咋辦?增大違約成本

從簽約到真正辦理完過(guò)戶(hù),雙方兩清,一般情況下需要兩三個(gè)月的時(shí)間,在這個(gè)過(guò)程中,房?jī)r(jià)突然上漲,業(yè)主不愿意賣(mài)了,咋辦?

記者在采訪中就遇到了大量類(lèi)似的案例。其中,市民李女士2016年7月通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)金水區(qū)福元路一套二手房,繳納定金5萬(wàn)元、評(píng)估費(fèi)7000余元、按揭費(fèi)1.1萬(wàn)余元以及抵押費(fèi)880元等費(fèi)用。但在銀行辦理完貸款手續(xù)后,賣(mài)方反悔,提出漲價(jià)12萬(wàn),才能繼續(xù)配合辦理網(wǎng)簽。李女士提起訴訟,要求法院判決被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并賠償違約金5萬(wàn)元。

該案一審法院判決賠償違約金5萬(wàn),但不必繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同。原告李女士不服,已提出上訴,目前該案正在進(jìn)一步審理中。

“我們這個(gè)社會(huì)非常需要呼吁誠(chéng)信,出現(xiàn)糾紛有一部分是因?yàn)槿狈φ\(chéng)信,后期被鉆了空子?!甭蓭熗蹰L(zhǎng)興介紹說(shuō),對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō),除了規(guī)范更清晰的合同文本外,增大雙方的違約成本,是抵制“不講誠(chéng)信者”的途徑之一。“有些人寧愿賠付違約金也要?dú)Ъs,為啥?就是因?yàn)榧幢阗r了違約金他還能‘賺錢(qián)’。在合同約定時(shí)可適當(dāng)增大違約成本。”

 

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