買來(lái)的二手房，裝修時(shí)卻發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積比產(chǎn)權(quán)證上記載的面積少了18.78平方米。售房者稱對(duì)此不知情，房屋原產(chǎn)權(quán)單位則表示是因登記失誤所致。購(gòu)房人將售房人和中介公司訴至法院，要求退還面積差價(jià)及中介費(fèi)。近日，本案在豐臺(tái)法院開(kāi)庭審理。

　訴訟

　　房本上的18平方米消失了

去年7月，李小莉（化名）通過(guò)中介公司與秦池（化名）夫婦簽訂了購(gòu)房合同，房屋產(chǎn)權(quán)證顯示，這套房屋的建筑面積為86.41平方米。

由于急于安排父母入住，在看過(guò)房后，李小莉便決定購(gòu)買這套房屋，并與秦池簽訂了購(gòu)房合同，約定李小莉以350萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買秦池名下的房屋。

房屋過(guò)戶后，在裝修期間，李小莉就被裝修師傅提醒，這套房屋的面積可能不對(duì)。

不僅如此，就連同樓的鄰居和物業(yè)公司都向李小莉確認(rèn)了房屋的問(wèn)題?！拔胰タ戳硕拥耐瑧粜停_實(shí)少了一間房?！?

但在李小莉詢問(wèn)秦池時(shí)，秦池表示可能是因?yàn)橐粚拥墓珨偯娣e大，導(dǎo)致房屋內(nèi)部面積小，產(chǎn)權(quán)證肯定是真的，不會(huì)有錯(cuò)。

李小莉不放心，便委托了專業(yè)的測(cè)繪公司進(jìn)行測(cè)繪。測(cè)繪結(jié)果讓李小莉大吃一驚，房屋實(shí)際面積僅有67.63平方米，也就是說(shuō)，她多掏了18.78平方米的購(gòu)房款。

李小莉隨即向國(guó)土局提出了面積更正申請(qǐng)，經(jīng)測(cè)繪，國(guó)土局為李小莉換發(fā)了67.63平方米的房產(chǎn)證。

拿著新的房產(chǎn)證，李小莉要求秦池退還相應(yīng)房款，但被秦池拒絕。因認(rèn)為秦池故意隱瞞房屋面積缺失的事實(shí)，造成了重大誤解，李小莉?qū)⑶爻仄鹪V至豐臺(tái)法院，要求對(duì)方退還購(gòu)房款差額76萬(wàn)余元及測(cè)繪費(fèi)。此外，由于中介公司在提供服務(wù)時(shí)，沒(méi)有如實(shí)告知房屋情況，違反了忠實(shí)義務(wù)，故一并要求中介公司退還中介費(fèi)8.7萬(wàn)余元。

賣方說(shuō)

　　房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)

秦池表示，在購(gòu)房前，李小莉已經(jīng)實(shí)地看過(guò)房，自己也向她提供了有效的房產(chǎn)證原件，房屋的面積是經(jīng)過(guò)有權(quán)機(jī)關(guān)登記公示的，具有合法的物權(quán)效力，房屋的交付不存在任何問(wèn)題。

而由于涉案房屋性質(zhì)是房改房，當(dāng)年房改時(shí)，秦池與單位簽訂了《出售公有住房協(xié)議書(shū)》，協(xié)議書(shū)上顯示的面積就是86.41平方米，他們支付了相應(yīng)購(gòu)房款后合法取得了房產(chǎn)證，該面積已經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)合法登記，具有物權(quán)公示效力，“面積肯定是沒(méi)有問(wèn)題的”。

“為什么房管部門會(huì)重新測(cè)繪，我完全不知情?！鼻爻乇硎?，他們?cè)诰幼r(shí)沒(méi)有關(guān)注過(guò)房屋面積的問(wèn)題，也從未覺(jué)得房屋面積不足。直到李小莉拿著測(cè)繪結(jié)果找到她，她才得知此事。

前后兩本房產(chǎn)證，都是房管部門頒發(fā)的具有法律效力的證件。秦池認(rèn)為，自己在售房過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，她對(duì)房屋面積的問(wèn)題并不知情，希望掌握實(shí)情的原產(chǎn)權(quán)單位能夠向法院說(shuō)明情況。

　　買方說(shuō)

　　對(duì)方刻意隱瞞房屋瑕疵

對(duì)秦池的說(shuō)法，李小莉表示無(wú)法認(rèn)可。在她向房管部門提出變更房屋面積的申請(qǐng)后，房屋原產(chǎn)權(quán)單位向房管部門出具了一份情況說(shuō)明，稱2004年房改時(shí)，涉案房屋建筑面積為單位測(cè)繪部門自測(cè)，當(dāng)時(shí)單位向房改辦申報(bào)的該套房屋面積為65.5平方米。但在向房管部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)產(chǎn)生錯(cuò)誤，誤登記為86.41平方米。同時(shí)，對(duì)李小莉的測(cè)繪結(jié)果，單位表示了認(rèn)可。

針對(duì)李小莉提交的證明材料，記者聯(lián)系了該單位，但對(duì)方以案件正在審理中為由，表示不便就此事接受采訪。

李小莉認(rèn)為，這與秦池所稱在簽訂購(gòu)房合同時(shí)便確定房屋面積為86.41平方米的情況不符，“我們有理由認(rèn)為，她簽訂合同時(shí)有人為操作的情況?！?

“樓上鄰居都是您的同事，都和我說(shuō)房子面積有問(wèn)題?！崩钚±虮硎荆従痈嬖V她，其實(shí)中介公司對(duì)此也是知情的。秦池在委托中介公司出售房屋時(shí)，特意說(shuō)明不要出售給本單位的職工，“面積問(wèn)題單位內(nèi)部的人都是知道的，當(dāng)時(shí)樓上二層的鄰居想買房，都被她回絕了，她就是要賣給外人”。

“中介公司違背了忠實(shí)義務(wù)，應(yīng)該退還收取的報(bào)酬?！崩钚±蛘f(shuō)。

但中介公司否認(rèn)自己知情，并始終稱房屋買賣應(yīng)以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，而公司已經(jīng)依照合同履行了居間行為，收取居間服務(wù)費(fèi)是合法的，不應(yīng)退還。

對(duì)于李小莉要求秦池返還的76萬(wàn)余元房屋價(jià)款，秦池也持不同意見(jiàn)。秦池稱，雙方購(gòu)房合同中約定的購(gòu)房款為190萬(wàn)元，其余160萬(wàn)元作價(jià)為裝修、家電等費(fèi)用，因此即使房屋面積確實(shí)有誤差而導(dǎo)致折價(jià)，也應(yīng)以190萬(wàn)元為基數(shù)按面積折算。目前，本案仍在法院審理中。

　釋法

　　買方起訴理由正當(dāng)

北京（樓盤）市盈科律師事務(wù)所葛磊律師認(rèn)為，對(duì)于實(shí)際房屋面積與房產(chǎn)證登記面積的差額，如果經(jīng)實(shí)際測(cè)算屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)退還差價(jià)。本案中，房屋管理部門已經(jīng)實(shí)際確認(rèn)，李小莉所購(gòu)買的房屋確實(shí)存在18余平方米的面積差額，因此李小莉起訴秦池要求返還購(gòu)房款差額的請(qǐng)求是正當(dāng)?shù)?。同時(shí)，李小莉還可以要求秦池承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

而對(duì)于購(gòu)房款差額的認(rèn)定，葛磊律師表示，在二手房交易過(guò)程中，雙方將房屋總價(jià)拆分成房屋價(jià)款與房屋裝修款兩部分是很常見(jiàn)的。而在司法實(shí)踐中，法院在審理此類案件時(shí)一般會(huì)按照房屋總價(jià)，即房屋價(jià)款與房屋裝修款的總和，來(lái)確定違約方所應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。

因此在本案中，購(gòu)房款差價(jià)計(jì)算的基數(shù)應(yīng)當(dāng)是350萬(wàn)元，在此基礎(chǔ)上，按照面積折算，即可算出秦池應(yīng)當(dāng)返還的錢款。

建議

　　賣房最好提前測(cè)繪

對(duì)于房屋登記面積與實(shí)際面積的出入，最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，房屋交付使用實(shí)際面積與合同約定面積不符的，如果面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，只需補(bǔ)足差額款項(xiàng)即可；如果差值在3%以上的，受買人可以解除合同并要求返還房款及利息。

而在我國(guó)“房改”政策的施行中，葛磊律師表示，公有住房在分配和購(gòu)買時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)過(guò)戶的房屋實(shí)際建筑面積與房產(chǎn)證所登記的建筑面積不符的情況。其中包括對(duì)一套房屋的部分進(jìn)行分割并將分割部分并入另一套房屋，或?qū)⒁惶追课莶鸱譃槎鄳舻那闆r。

“這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是公有住房在根據(jù)政策分配或出售給國(guó)有單位職工時(shí)會(huì)根據(jù)職工的工齡、級(jí)別等因素作為劃定分配房屋建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，所以出現(xiàn)了職工取得住房的實(shí)際建筑面積會(huì)與房產(chǎn)證上所登記的建筑面積不一致的情況。”葛磊律師說(shuō)。

針對(duì)這一問(wèn)題，葛磊律師建議房屋產(chǎn)權(quán)人在房屋上市出售前，應(yīng)及時(shí)與原有產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行溝通，并會(huì)同原有產(chǎn)權(quán)單位一起到房屋管理部門申請(qǐng)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行重新測(cè)繪。在取得登記建筑面積與房屋實(shí)際建筑面積一致的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，再進(jìn)行上市出售，這樣可以避免因房屋面積而產(chǎn)生的糾紛，甚至導(dǎo)致被買方追究違約責(zé)任的后果。