推陳致新

即便房?jī)r(jià)下降，或漲得不快，只要經(jīng)濟(jì)增速?zèng)]那么高，買(mǎi)房就不是一件容易的事。因?yàn)榻档土说慕?jīng)濟(jì)增速意味著資本積累的速度下降，也就意味著資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。

據(jù)媒體報(bào)道，這半年來(lái)，杭州、武漢、成都等二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一些三線、四線城市，乃至很多縣城，房?jī)r(jià)都在漲。而北京、深圳等一線城市房?jī)r(jià)卻略有下跌。

為何一線城市房?jī)r(jià)下跌，而二線城市房?jī)r(jià)卻在上漲？是否像一些專(zhuān)家說(shuō)的，住房購(gòu)買(mǎi)力從一線城市擠壓到了二線城市？

貨幣寬松不止，房?jī)r(jià)很難下跌

就一線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌是因?yàn)橹T多嚴(yán)厲的調(diào)控抑制了樓市的流動(dòng)性、增加了交易成本。不算交易成本，房?jī)r(jià)是明顯下跌的，但如果算上交易成本，購(gòu)房總成本未必就是下跌的。不過(guò)，在房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)里，交易成本是不會(huì)被統(tǒng)計(jì)進(jìn)去的。

二線城市的抑制性政策相對(duì)不那么嚴(yán)厲。也許一線城市的確有一部分住房購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移到了二線城市，但這并不能完全解釋二線城市的房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)?，連縣城房?jī)r(jià)都在上漲，這不是購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移就能夠解釋得了的。

最近一段時(shí)間，有關(guān)“新周期”的爭(zhēng)論很熱烈。宏觀分析師任澤平提出了“新周期”的說(shuō)法，認(rèn)為一輪不同于以往的周期開(kāi)始了，這輪周期以“去產(chǎn)能”為特征。很多學(xué)者不同意他的觀點(diǎn)，但即便不同意他的觀點(diǎn)的學(xué)者中，也有不少人認(rèn)為新一輪的周期確實(shí)開(kāi)始了，但并非“去產(chǎn)能”的所謂“新周期”，而仍然是貨幣周期。

再看人民幣這一段時(shí)間比較快速的升值之后（匯率變化的重要原因是美元自身走軟），不少研究者借機(jī)呼吁降準(zhǔn)、放寬貨幣，可見(jiàn)一有機(jī)會(huì)，寬松貨幣的呼聲就會(huì)抬頭。

從這些輿論環(huán)境來(lái)看，貨幣從緊只是權(quán)宜之計(jì)，比如，為了維持人民幣匯率而收緊貨幣，寬松貨幣的呼聲則是長(zhǎng)期的。如此，就可以理解，為何二線城市房?jī)r(jià)大漲。很簡(jiǎn)單，寬松貨幣的預(yù)期總是揮之不去。

影響房?jī)r(jià)的因素除了調(diào)控、貨幣、土地供給等，還有一個(gè)極為重要的因素，長(zhǎng)期為大家所忽略，那就是經(jīng)濟(jì)進(jìn)入6%的增長(zhǎng)時(shí)代。即便現(xiàn)在學(xué)者熱衷討論新一輪的周期開(kāi)始了，但是也不會(huì)有人敢大膽想象經(jīng)濟(jì)增速可以到8%、9%等。這意味著什么？

經(jīng)濟(jì)增速?zèng)]那么高，買(mǎi)房就不是易事

降低了的經(jīng)濟(jì)增速意味著資本積累的速度下降，也就意味著資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是全社會(huì)買(mǎi)房整體上變得更難了。

一方面是寬松貨幣預(yù)期揮之不去，另一方面是資本積累速度下降，這兩方面因素疊加，使得越早利用杠桿買(mǎi)房的人獲利越大，這已經(jīng)被過(guò)去十多年的歷史經(jīng)驗(yàn)所驗(yàn)證。所以，人們有機(jī)會(huì)當(dāng)然就搶著買(mǎi)房，二線城市乃至縣城房?jī)r(jià)上漲也就成了很自然的事。

這不是說(shuō)房?jī)r(jià)就不會(huì)下降。但是，即便房?jī)r(jià)下降，或漲得不快，只要經(jīng)濟(jì)增速?zèng)]那么高，買(mǎi)房就不是一件容易的事。比如，美國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)其發(fā)達(dá)程度來(lái)說(shuō)并不算高，但由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速較低，美國(guó)青年擁有自住房的程度還不如中國(guó)青年。

所以，要想讓人們買(mǎi)房整體上變得更容易，一個(gè)重要的前提條件就是經(jīng)濟(jì)重回高增速。除此之外的其他各種辦法，比如多建限價(jià)房、鼓勵(lì)租房等等，都只能解決一部分人的問(wèn)題，無(wú)法整體上降低大家的買(mǎi)房難度。除了部分享受到政策優(yōu)惠的幸運(yùn)兒，更多的普通人只能去適應(yīng)中等經(jīng)濟(jì)增速的時(shí)代，調(diào)整自己的投資習(xí)慣、生活習(xí)慣等。