為規(guī)避限購政策與購房人簽署“租房協(xié)議”

開發(fā)商“以租代售”被判全額退款

通州馬駒橋地區(qū)一房產(chǎn)項目為商住房，在去年通州區(qū)限購后，該商住房開發(fā)商為了規(guī)避限購政策，采取“以租代售”方式，與購房人簽署所謂的“租房協(xié)議”，收取的“租金”實際上是購房款。今年5月，北京市住建委曝光了該開發(fā)公司的行徑，對其做出了處罰。此后，一些簽署了“租房協(xié)議”的“租戶”即實際購房人起訴至通州區(qū)法院，請求退還房款。近日，在通州區(qū)法院法官努力下，購房人與開發(fā)公司達成調解，開發(fā)公司全額退款。

企圖“以租代售”逃避限購政策

北京某投資開發(fā)有限公司開發(fā)了位于通州馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城（資料、團購、論壇）項目，該項目系商業(yè)用房，50年產(chǎn)權。由于商住房不受北京購房限制影響，價格低，受到很多因限購政策無法買房的人青睞。

去年5月，通州區(qū)開始限購商住房，按照商住限購規(guī)則，這類商住樓盤只能賣給企業(yè)，開發(fā)商不能將該樓盤的房屋銷售給個人。

此項目開發(fā)公司為了規(guī)避相關政策，在2016年6月至2017年3月期間，與多名個人簽訂《租賃協(xié)議》、《租賃協(xié)議之補充協(xié)議》，將部分辦公用房“以租代售”，并收取房屋價款一半的“租賃押金”及部分“租金”。協(xié)議中的“出租人”就是開發(fā)商，“承租人”是實際上的購房人。

開發(fā)商還向購房人表示，一旦幾年后通州商住限購取消，房子便可以給購房人過戶辦房產(chǎn)證。開發(fā)商還與購房人簽訂了一份“補充協(xié)議”，開發(fā)商同意在購房人獲得購房資格后，按約定的價格優(yōu)先購買房屋。

購房人起訴得全額退款

2017年5月3日，北京市住建委在其官網(wǎng)曝光了該開發(fā)公司“商改住”、“以租代售”的情況，并對該公司作出了相應處罰。

事情被曝光后，與開發(fā)公司簽訂《租賃協(xié)議》的一些“租戶”起訴至通州區(qū)法院，要求開發(fā)公司退還房款。在案件審理過程中，開發(fā)公司也意識到其與個人所訂立的《租賃協(xié)議》存在不妥之處，故同意解除協(xié)議，并退還當事人全部“租金”。經(jīng)通州法院調解，某開發(fā)公司最終與“承租人”達成一致意見，即解除《租賃協(xié)議》，某開發(fā)公司限期退還“承租人”相應的“租賃押金”及“租金”。

“忽悠”下購買可申請撤銷合同

案件審理法官李宏印表示，在去年通州區(qū)和今年整個北京市兩次對商住房做出限制政策后，如果有人購買商住房，且能夠舉證其不了解限購政策，是在開發(fā)商的欺騙“忽悠”下購買，可以向法院申請撤銷購房合同，法院也會支持這一訴求。

如果購房人在開發(fā)商的幫助下，以各種形式諸如“以租代售”等與開發(fā)商簽署合同，躲避政策限制，那么購房人也可以向法院申請解除合同。根據(jù)案件實際情況，法院一般會在判決中偏向購房人。