近日，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策再次升級(jí)，熱點(diǎn)城市個(gè)人住房抵押貸款利率頻現(xiàn)上浮，監(jiān)管當(dāng)局嚴(yán)禁“消費(fèi)貸”資金進(jìn)入樓市，住房投機(jī)炒作面臨“釜底抽薪”，樓市“金九銀十”恐難如期而至。

今年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行“消費(fèi)貸”增長(zhǎng)偏快，民間中介“首付貸”時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，樓市對(duì)“金九銀十”仍存較大預(yù)期，種種表象既反映出樓市投機(jī)炒作慣性的頑固，也表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)仍然任重道遠(yuǎn)。

我國(guó)住房投機(jī)炒作屢抑而不絕，根本上還是因?yàn)樵谡哒{(diào)控的夾縫中，投機(jī)客仍能找到一定操作空間，投機(jī)成本較低，轉(zhuǎn)手獲利較易。因此，以限售政策為主的新一輪調(diào)控政策，從某種程度上說(shuō)，是對(duì)過(guò)去限購(gòu)、限貸政策打了一次重要補(bǔ)丁，政策指向清晰透明，就是要抑制住房市場(chǎng)投機(jī)炒作。限售政策意味著投機(jī)客必須在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持有住宅而不能變現(xiàn)，基本喪失了交易便利性，而合理住宅需求多為首次置業(yè)，限售政策影響極小。

房貸利率上浮有其合理性。今年以來(lái)，隨著金融去杠桿進(jìn)程的有序推進(jìn)，銀行間市場(chǎng)利率中樞明顯抬升，房貸利率參考銀行間市場(chǎng)利率定價(jià)，是市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果。但房貸利率上浮對(duì)住宅購(gòu)置成本影響較大，意味著以金融杠桿撬動(dòng)住宅的交易，必須要承擔(dān)額外的財(cái)務(wù)成本，這實(shí)際上切中了熱點(diǎn)城市投機(jī)住宅交易的要害。限售政策的出臺(tái)，商業(yè)銀行上調(diào)房貸利率，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞出抑制住宅投機(jī)炒作的堅(jiān)定決心，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

住宅限購(gòu)、限售、限貸政策，是對(duì)短期住宅市場(chǎng)供求關(guān)系過(guò)度錯(cuò)位和非理性運(yùn)行的臨時(shí)性行政調(diào)節(jié)。行政干預(yù)措施不可避免存在局限性，但可能也是當(dāng)前應(yīng)對(duì)部分城市住宅市場(chǎng)非理性炒作，快速為樓市降溫的最現(xiàn)實(shí)選擇。一旦住宅市場(chǎng)陷入非理性的自我復(fù)制怪圈，市場(chǎng)投機(jī)炒作力量將以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)泡沫的形成和急速膨脹，將成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的系統(tǒng)性隱患，且可能隨時(shí)被引爆。當(dāng)前部分城市的商業(yè)銀行自發(fā)上調(diào)房貸利率，利率定價(jià)中樞的上升，適用于所有利用金融杠桿購(gòu)置住宅的借款人，這在抑制住宅投機(jī)炒作的同時(shí)，不可避免會(huì)增加小部分剛需的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。而利率定價(jià)中樞上升對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用，將是一個(gè)累進(jìn)過(guò)程，初期反應(yīng)并不明顯，中后期累積效應(yīng)加速顯現(xiàn)。各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)實(shí)踐也充分表明，在住宅市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的框架下，能夠影響房?jī)r(jià)的最終決定因素將是利率水平的持續(xù)上調(diào)。

房地產(chǎn)政策調(diào)控，是一個(gè)以時(shí)間換空間的過(guò)程。對(duì)絕大多數(shù)剛需而言，在一個(gè)沒(méi)有投機(jī)炒作力量興風(fēng)作浪的住宅市場(chǎng)中，才有可能實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想。因而在政策上，短期內(nèi)應(yīng)利用限購(gòu)、限售、限貸政策對(duì)住宅投機(jī)炒作力量進(jìn)行“圍剿”，同時(shí)盡可能兼顧剛性和首次置業(yè)需求，把政策負(fù)面作用降低到最小;中期內(nèi)對(duì)住宅市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行前瞻性調(diào)整，有效發(fā)揮利率政策對(duì)住宅投機(jī)炒作力量的抑制作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性運(yùn)行;長(zhǎng)期應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法，通過(guò)稅收杠桿有力調(diào)節(jié)住宅供求關(guān)系，建成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。