最近北京房價出現(xiàn)急劇下降的情況，與此同時，多家銀行首套房貸款也出現(xiàn)了上浮。

　　房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一種觀點十分盛行——“最怕房價下跌的不是房企，而是銀行，因為銀行是房企的最大債主”，這種觀點甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰比誰先死”的爭論。

　　如今，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，一線城市投機性購房被抑制。甚至，據(jù)記者了解，京城房價已經(jīng)出現(xiàn)了“非典型性下跌”，銀行按揭貸款由此也進行了一輪“非典型性壓力測試”。

　　值得一提的是，考慮到風(fēng)險與收益對等的原則，近期商業(yè)銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力“正相關(guān)”。

　　京城房價非典型性下跌銀行房貸承壓能力有上限

　　京城房價非典型性下跌

　　記者選取某中介機構(gòu)披露的京城部分二手房項目今年一季度的成交價和最新的成交價進行對比，部分二手房項目相似戶型如今的成交價較一季度的高點下跌了5%-10%左右。至于該中介機構(gòu)披露的成交價格的準(zhǔn)確性，記者曾向身邊親友進行調(diào)研，獲得的4個反饋結(jié)果全部是“標(biāo)注的成交價格與真實價格一致”。

　　對口西城區(qū)馬連道附近一個二手房小區(qū)的經(jīng)紀(jì)人L先生對本報記者表示，“小區(qū)最近成交量不大，7月份和3月底有一組同樣戶型的一居室成交，7月份的成交價是425萬元，而3月底的網(wǎng)簽價是470萬元，不過在銀行放款后過戶時，雙方知道最新行情后都同意降了一點價，畢竟當(dāng)初買房時買家心急，房子掛出來(掛牌價是490萬元)8天就成交了。”

　　大興區(qū)一個2012年交房的住宅項目今年3月中旬成交的三居室，總價接近690萬元，而十分相似的戶型在今年6月份成交，總價降至不足620萬元。

　　豐臺區(qū)某小區(qū)今年一季度末的成交記錄顯示，今年一季度的多筆房屋成交單價達到9.2萬元/平方米乃至更高，而今年8月份的成交單價降至不足8.8萬元/平方米。

　　“我今年3月份開始賣房，掛牌價最初760萬元，心理的最低成交價位是720萬元，6月份曾遇到有人出價680萬元，我因為是換房資金壓力大就沒同意賣，但是如今心里的預(yù)期已經(jīng)降至最低650萬元，卻依舊是看得多坐下來談的人少”，朝陽區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對本報記者表示。

　　需要說明的是，之所以說京城房價是非典型性下跌，是因為記者并未使用全樣本數(shù)據(jù)，上述案例是從北京市不同地域選取二手房項目的成交進行觀察。

　　而國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，北京二手住宅價格環(huán)比7月份下降0.9%，跌幅連續(xù)4個月全國第一。另據(jù)媒體報道，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，5月份至今的4個月時間里，北京全市二手房成交均價與“3·17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和遠郊區(qū)的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大?！?

　　銀行房貸承壓能力有上限

　　由于房貸業(yè)務(wù)天然的杠桿特征，其對于房價波動的承受能力自然與首付比例、業(yè)務(wù)占比、毛利率等高度相關(guān)。

　從首付比例來看，京城首套房按揭貸款通常要求首付30%，部分購房人違規(guī)加杠桿，通過消費貸、房抵貸等形式加大杠桿，其對于房價波動的承受力顯然低于合規(guī)客戶，本報對于此類違規(guī)行為已于9月5日進行了報道。監(jiān)管部門對于此類加杠桿的行為也毫不手軟：北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部9月5日傍晚已聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

　　對于銀行業(yè)整體的情況，平安證券日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)深度研究報告》認為，房價下跌20%就會給銀行業(yè)帶來巨大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖，國有商業(yè)銀行抗風(fēng)險能力較強。各類銀行的風(fēng)險水平排序是：五大行