2017樓市涅槃

　　年內(nèi)180次密集調(diào)控背后

　　央行行長周小川在剛剛結(jié)束的G20財長和央行行長會議上表示，中國將繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并不斷綜合施策，補短板、去杠桿、警惕并防控影子銀行、房地產(chǎn)市場泡沫等風(fēng)險。

　　防控房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險，這一政策導(dǎo)向從年初說到眼下，據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年以來，全國各地出臺樓市相關(guān)政策已經(jīng)接近180次，力度和廣度都遠遠超過此前任何一年。在頻繁、堅決的調(diào)控政策背后，中國樓市的走向正在發(fā)生著巨大變化：曾經(jīng)被看作是最賺錢的**品，房子正在回歸“是用來住的”屬性。中國樓市在2017年涅槃重生。

樓市熱情不減

　　政策力度空前

　　9月超45城發(fā)52項政策

　　上周，太原市出臺了《關(guān)于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》，太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。限購、限售城市數(shù)量由此再增一個。

　　今年以來，樓市調(diào)控政策密集度超過了過往任何一年。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)接近180次。其中，9月份樓市政策發(fā)布密集，多達45個城市(含央行等部門)發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，政策密集程度超過了2016年10月份。

　　值得注意的是，國慶節(jié)前是各個城市升級限購、限售政策的重要時刻。

　　從9月22日起，西安、重慶、南昌等多個城市發(fā)布了升級版的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中有9個城市的調(diào)控政策與限售相關(guān)。多方解讀認為，各地如此密集地出臺升級政策，是為“十一黃金周”的樓市高峰做準(zhǔn)備。

　　然而，這輪限購限售政策在國慶假期后并沒有停止。僅10月12日一天時間內(nèi)，紹興、昆明兩個城市均發(fā)布房地產(chǎn)限售政策。其中，紹興實施區(qū)域限售，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。同時，昆明頒布最新限購措施，要求呈貢區(qū)新購住房滿2年方可出售。

　　此外，各家銀行對于個人住房按揭貸款的政策也不斷調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年北京地區(qū)的銀行已經(jīng)將首套房貸利率上調(diào)了3次，首套房貸利率也由去年的最低85折，上調(diào)至現(xiàn)在普遍的基準(zhǔn)利率上浮10%。更有銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮20%，放款期限也越來越長。與此同時，監(jiān)管層正在排查如銀行消費類貸款等領(lǐng)域資金用途情況，嚴防資金流向樓市。

　　預(yù)期管理生效

　　“金九銀十”網(wǎng)簽量下調(diào)

　　“金九銀十”是一年中樓市銷售最旺盛的時候，尤其今年的“十一黃金周”長達8天，但樓市的表現(xiàn)卻不盡如人意。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，30個熱點城市的網(wǎng)簽量大幅度下調(diào)。同時，房地產(chǎn)市場分化持續(xù)，整體三四線城市成交依然維持高位，但一二線熱點城市，在調(diào)控影響下，成交量成為2014年以來的最低點。

　　以北京為例，國慶8天長假新建住宅簽約222套，二手房住宅33套，其中，北京新建住宅前7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年以來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，消費貸收緊帶來的資金價格繼續(xù)上升，熱點城市繼續(xù)擴圍調(diào)控，三四線城市開始起約束性調(diào)控，這些都導(dǎo)致2017年的“金九銀十”成交遠遠低于預(yù)期。

　　“政策持續(xù)加碼讓今年樓市調(diào)控政策的基本面與往年相比出現(xiàn)了根本變化，改變了過去的調(diào)控事后管理的狀況。”張大偉表示，今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理，在市場出現(xiàn)不穩(wěn)定因素后提前發(fā)布政策，相比往年的調(diào)控措施效果更好。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進則認為，本輪樓市調(diào)控中，限售政策是最具有創(chuàng)新性的政策，這也說明其相比限購等政策，有一定的優(yōu)勢，所以才會頻頻被采用。“限售政策本身依然是允許購房的，只不過是限制了此類住房后續(xù)的二次轉(zhuǎn)讓，不影響去庫存的效果，也在很大程度上限制了短期炒房。”

　　更多政策在路上

　　房地產(chǎn)長效機制將適時出臺

　　“房地產(chǎn)長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺?！眹医y(tǒng)計局局長寧吉喆10月10日在國新辦新聞發(fā)布會上透露，住房的基本屬性是消費，國家反對房地產(chǎn)投機的取向不會變，房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)發(fā)揮作用。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，今年以來，租購并舉、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、限售等政策已漸次落地，可以預(yù)期，此次樓市長效機制將重點關(guān)注住房供應(yīng)管理，建立層次分明的住房體系，逐漸將房地產(chǎn)從**屬性轉(zhuǎn)向居住屬性。

　　那么未來還會有什么樣的政策出爐？

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，未來限購、限售的城市將繼續(xù)增多，而租房市場的相關(guān)政策也將逐步落地。

　　從張大偉給出的數(shù)據(jù)來看，在本輪限購、限售的城市中，不少城市價格漲幅十分明顯。比如南昌新建住宅價格單月環(huán)比上漲了0.9%，貴陽上漲0.7%，南寧上漲0.6%，西安二手房環(huán)比上漲0.9%，重慶、武漢上漲了0.8%。

　　“這些城市被調(diào)控的關(guān)鍵因素還是房價在明顯的過快上漲?！睆埓髠ケ硎荆績r上漲城市主要在一二線熱點城市周圍，限購政策不足以抑制市場熱度的城市，都會升級限購；而隨著三四線去庫存接近尾聲，限售未來預(yù)計將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能有超過50個城市執(zhí)行限售。

　　此外，今年以來一系列關(guān)于租房的政策正在不斷升級。租購并舉、租售同權(quán)、開發(fā)商自持地塊等政策都正在落地。而螞蟻金服、銀聯(lián)等企業(yè)也正在向著租房市場邁進。未來，租房政策也將成為中國樓市中最重要的長效機制之一。