分析認為，10月推出的樓市政策中，從“房住不炒”，住建部等部門開始價格聯(lián)合檢查，到包括北京等城市的租賃政策落地，代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入。中央已逐漸將樓市政策的施力點轉(zhuǎn)向供給側(cè)，而租賃住房建設將是住房供給側(cè)改革的核心。

作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的政策之一，推進住房租賃市場發(fā)展正在持續(xù)深入。據(jù)統(tǒng)計，10月全國共有25個城市發(fā)布有關房地產(chǎn)調(diào)控政策34次，其中鼓勵租賃相關政策有近20次。

如10月31日，北京租賃新政正式實施；同時，北京市住房租賃監(jiān)管平臺和服務平臺同步上線運行。10月30日，廣州發(fā)布《關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》；廣州市住建委還出臺了《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》和《廣州市住房租賃合同》（示范文本），明確租賃期間，出租人不得單方面上調(diào)租金，要求房屋租賃合同必須在窗口或網(wǎng)上備案，對于逾期不補辦登記備案手續(xù)的，最高將被處以1萬元罰款。太原等城市也發(fā)布了租賃政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，10月政策的最主要特征是，從“房住不炒”，住建部等部門開始價格聯(lián)合檢查，到包括北京等城市的租賃政策落地，代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入。對于房地產(chǎn)調(diào)控而言，租購并舉是長效機制的重要內(nèi)容。而鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅是科學住房觀念的重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

租購并舉持續(xù)深入

今年5月，國家住房和城鄉(xiāng)建設部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，對租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。如對住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵簽訂長期租賃合同等。

依據(jù)住建部指導精神，各省市加快出臺有關租賃住房政策。比如，廣州近期首次明確：廣州市租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米，并嚴禁群租房；規(guī)定單套住房改造不得加建廚房和衛(wèi)生間，禁止“房中房”；嚴禁單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營“膠囊公寓”。

在北京市近期發(fā)布的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中也進行了全方位規(guī)范。其中包括“強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應；建立住房租賃監(jiān)管平臺，提供便捷公共服務；明確住房租賃行為規(guī)范；加強市場主體監(jiān)管?！?

除了政策上規(guī)范租賃市場，各個城市租賃地塊供應也在加速。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示：截至目前，全國已有超過10個城市出讓了租賃類土地，供應超過8萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等城市開始加速供應租賃土地。

北京已經(jīng)成交超過25宗土地中，部分70年持有出租房面積達136萬平方米，大約能提供租賃房源2萬套（其中4宗為100%持有，其他為不同比例配建）。疊加后續(xù)掛牌的土地，北京租賃土地累計年內(nèi)供應有望接近200萬平方米。

自今年7月上海成交首宗居住用地以來，截至目前，上海已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米，合計建筑面積近200萬平方米。11月還將有10宗租賃住宅地塊成交。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心也公告稱，將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán)，該宗地最大特點是租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期（70年）自持。杭州的首宗租賃住房用地則是在10月27日成功出讓，國企杭州市城東新城建設投資有限公司以底價45390萬元競得，折合樓面價5049元/平方米。10月11日，廣州一口氣出讓了6宗土地，其中位于黃埔區(qū)科學城的KXC-K1-9地塊是廣州掛牌出讓的首個“全自持”地塊，同時也是廣州首個搖號地塊。

張大偉指出，從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

土地與金融端突破口

近期中央層面對房地產(chǎn)行業(yè)重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”，并提出要加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，讓全體人民住有所居。

對此，中金公司分析員張宇認為，租賃住房將成為建立“長效機制”的重要著力點。限購等抑制需求的政策只是短期調(diào)控手段，解決住房問題的關鍵在于增加有效供給、優(yōu)化住房供應體系。從廣州強調(diào) “租購同權(quán)”、北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房到12個城市進行租賃住房試點，顯示出中央已逐漸將樓市政策的施力點轉(zhuǎn)向供給側(cè)，而租賃住房建設將是住房供給側(cè)改革的核心。

張宇表示，“多主體供應”即是要打破以政府和房企為單一主體的傳統(tǒng)住房供應體系，鼓勵住房租賃企業(yè)、機構(gòu)、村集體等參與到住房供應體系中；“多渠道保障”則是通過發(fā)展租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等方式豐富公共住房體系，從而真正建立“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的多層次住房制度。據(jù)其測算，中國當前租房人口接近2億，對應租賃住房市場規(guī)模達年均1.1萬億。

不過張宇同時指出，政策落地須在土地和金融端予以突破。租賃住宅用地的大量供應將對地方政府的土地出讓收入形成巨大沖擊（經(jīng)測算政策采用城鎮(zhèn)建設用地供應租賃住宅須犧牲6000億土地出讓金，占其土地出讓凈收益的六成），而集體建設用地可成為增量供應的突破口。同時，租賃住房前期建設投入大、回報周期長，應加大對建設主體融資的支持力度，發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化工具，建立和完善金融配套體系。

目前金融支持方面已有重大進展。10月23日晚，保利地產(chǎn)發(fā)出《關于租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃掛牌轉(zhuǎn)讓獲批》的公告，其作為發(fā)行人的“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”收到上交所無異議函。專項計劃將采取分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過50億元。

興業(yè)證券分析師閻常銘認為，推進租賃住房資產(chǎn)證券化，保利地產(chǎn)、招商蛇口等央企必然發(fā)揮示范帶頭效應。通過REITs打開融資渠道和退出途徑，也為租賃企業(yè)擴大資產(chǎn)規(guī)模提供了空間。世聯(lián)行這樣的長租公寓龍頭，憑借與龍頭企業(yè)多年的良好合作關系，在租賃行業(yè)未來前景廣闊的時代背景下，必然也將在資產(chǎn)運營端取得快速發(fā)展。