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簽訂房產(chǎn)合同應(yīng)審慎

  • 來源: 廣州日?qǐng)?bào)
  • 2017-11-22 10:25:36
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簽訂房產(chǎn)合同應(yīng)審慎

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)透露,該協(xié)會(huì)于10月受理投訴10宗,其中兩宗消費(fèi)者糾紛都涉及中介參與其中,一宗是非產(chǎn)權(quán)人放盤,買賣不成,中介因接受非產(chǎn)權(quán)人放盤而需擔(dān)責(zé);另一宗則是涉及老人購房,老人指定購買電梯房或者3樓以下的樓梯樓單位,但中介為了推銷一個(gè)9樓的樓梯樓單位,不惜拍胸口稱房屋即將加裝電梯,事敗后雙方出現(xiàn)糾紛,經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)解達(dá)成和解。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)以這兩個(gè)案例提醒消費(fèi)者,無論作為賣方還是買方,合同一經(jīng)簽訂即生效,買賣雙方在簽訂合同及署名前應(yīng)盡審慎義務(wù)。不過從這兩宗案例來看,中介失責(zé)失德的問題值得關(guān)注,不具備放盤資格的人士放盤,本身這個(gè)房源就不應(yīng)該被接受,最后出現(xiàn)糾紛應(yīng)在意料之中。房屋限購以來,不少人借用他人名義買房,最終也鬧出不少因財(cái)失義的官司。而對(duì)于老人家這種具有明確購房目的的“剛需”購房客,中介公司為了促成9樓樓梯樓單位的成交,進(jìn)行誤導(dǎo),導(dǎo)致老人家損失定金和違約金。這種做法應(yīng)該受到社會(huì)的譴責(zé)。目前,買方知情書以及業(yè)主放盤委托書已有官方版本,不少大行也推出該公司的樣本,買賣雙方成交前先簽署這些文書,千萬別當(dāng)“走過場(chǎng)”。

文/圖 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者李鳳荷

出資人不等于產(chǎn)權(quán)人,賣房不成中介要“上身”;中介拍胸口說加裝電梯,老人購房差點(diǎn)中招。目前,買方知情書以及業(yè)主放盤委托書已有官方版本,不少大中介行也推出該公司的樣本,買賣雙方成交前先簽署這些文書,千萬別當(dāng)“走過場(chǎng)”。

案例一:中介信口開河 買家蒙受損失

年近70歲的張先生想買房,向某中介公司經(jīng)紀(jì)人王某說明推薦的房屋:高樓層的需要是電梯房;樓梯樓只能選三樓以下物業(yè)。經(jīng)紀(jì)人王某通過微信為張先生推薦一套9樓的物業(yè),并宣稱“該樓宇已規(guī)劃建電梯”,隨后,王某約張先生現(xiàn)場(chǎng)看房,并在現(xiàn)場(chǎng)說:“電梯口已經(jīng)預(yù)留”“電梯安裝完成后,樓價(jià)肯定漲”,張先生深信不疑,并約見業(yè)主簽訂《房屋買賣合同》。事后,張先生想了解該樓宇目前的規(guī)劃審批流程,于是到廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)申請(qǐng)公開政府信息告知,查詢?cè)摌怯顖?bào)建審批情況,復(fù)函的結(jié)果是該樓宇無提交相關(guān)報(bào)建資料。面對(duì)這樣的結(jié)果,眼看合同約定的首期支付時(shí)間將近,張先生只能跟業(yè)主協(xié)商解除合同,最后業(yè)主沒收張先生定金20000元及違約金5000元。隨后,張先生到中介協(xié)會(huì)投訴A中介公司作虛假宣傳,誤導(dǎo)消費(fèi)者簽訂合同,要求公司退還中介費(fèi)用及賠償損失。后經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)解,雙方達(dá)成和解。

買房貼士:近年來,政府的倡導(dǎo)和鼓勵(lì)以及政策上的支持,讓樓梯樓居民都紛紛自發(fā)提倡集資安裝電梯,但廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提醒消費(fèi)者:加裝電梯需要經(jīng)過業(yè)主協(xié)商、表決,向規(guī)劃、建設(shè)等主管部門申報(bào)批準(zhǔn),施工建設(shè)及驗(yàn)收等諸多流程,最終能否成功加裝,存在一定的不確定性。對(duì)于改善自住型的消費(fèi)者,謹(jǐn)慎選擇未落實(shí)加裝電梯的樓梯樓,切勿聽信他人,務(wù)必眼見為實(shí),多方面了解房屋信息,以免造成不必要的損失。

案例二:非產(chǎn)權(quán)人賣房惹糾紛 中介擔(dān)責(zé)

王某攜帶房產(chǎn)證原件及產(chǎn)權(quán)人身份證原件等資料到某中介公司放盤,出售李某的物業(yè)。王某提供購房的付款記錄,宣稱該物業(yè)是其全額出資的物業(yè),因購房名額的問題,以李某名義落名,自己擁有房屋處分權(quán)。

該中介公司核實(shí)王某身份及付款憑證等資料后,對(duì)房屋進(jìn)行放售,并成功促成王某與陳某簽訂《房屋買賣合同》,因王某未取得產(chǎn)權(quán)人李某的公證委托書,于是買賣雙方在合同里約定:“如產(chǎn)權(quán)人不同意出售該物業(yè)給買家,違約責(zé)任由王某承擔(dān)。”買方因需辦理按揭,需王某提供公證委托書或產(chǎn)權(quán)人李某對(duì)合同追認(rèn),并協(xié)助買方辦理貸款手續(xù),但王某遲遲未能提供李某授權(quán)的公證委托書。

李某亦不認(rèn)同王某與陳某簽訂的《房屋買賣合同》成交價(jià),要求解除原合同,重新簽訂《房屋買賣合同》,經(jīng)過多次協(xié)商無果,買方劉某將王某告上法庭。

法律貼士:該糾紛中王某雖為物業(yè)出資人,但根據(jù)《物權(quán)法》“公示公信”原則,中介機(jī)構(gòu)審核是否具有物業(yè)的處分權(quán)應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。無權(quán)處分人訂立的合同,未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)的,不能約束產(chǎn)權(quán)人。王某未能提供產(chǎn)權(quán)人的公證委托,且未得到產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)的情況下,屬無權(quán)處分。

此情況下中介機(jī)構(gòu)仍促成簽訂合同的,涉嫌違反《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第二十一條第二款:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員提供房屋交易服務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)以下事項(xiàng)并書面告知當(dāng)事人;(三)出售、出租房屋的當(dāng)事人對(duì)房屋的處分權(quán);(四)當(dāng)事人及其代理人的身份和權(quán)限?!备鶕?jù)辦法第四十八條規(guī)定,可由房地產(chǎn)行政主管部門作出“責(zé)令其限期改正,對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以處1萬元以上5萬元以下罰款;對(duì)執(zhí)業(yè)人員可以處1萬元以上3萬元以下罰款,情節(jié)嚴(yán)重的,還可以并處吊銷地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證書,同時(shí)提請(qǐng)?jiān)?cè)機(jī)構(gòu)取消注冊(cè)”的處罰。

 

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