當(dāng)我看到我們記者前陣兒寫的這條消息時(shí)，不由感嘆，萬科挺勇敢的。
如你所知，深圳大量外來人口，是租住在城中村的。具體有多少人，沒有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，有人說占一半，有人說是三分之一。而城中村，其實(shí)就是農(nóng)民房。
農(nóng)民房，按道理是集體建設(shè)用地上的房子。但深圳的特殊性在于，它曾一股腦地將轄區(qū)內(nèi)的土地都轉(zhuǎn)為國(guó)有了。土地是國(guó)有的，城中村的房子卻仍是農(nóng)民房。在城中村擁有住房的農(nóng)民，有句話叫做“金不換”，他們的房子大多租給了外來人口。
我寫過多篇文章，中央發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，是國(guó)家戰(zhàn)略。幾大國(guó)有銀行和多家知名地產(chǎn)商涌入，是一種戰(zhàn)略性的布局。到現(xiàn)在，還有很多企業(yè)和機(jī)構(gòu)沒明白過來呢。有些是目光不及，有些是實(shí)力不逮，這且不說。
話說，8月28日國(guó)土部、住建部發(fā)布了13個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的通知，深圳不在名單里，上面說了，理論上它沒有集體建設(shè)用地了。但當(dāng)天下午，深圳也發(fā)布了幾個(gè)文件——《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（征求意見稿，后以市政府辦公廳名義下發(fā)）、《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》。工作布置比一些試點(diǎn)城市還要細(xì)致。
深圳市的文件，除了2017年底籌建3-5家國(guó)有住房租賃企業(yè)、“十三五”期間（2016-2020年）、建成人才住房和保障性住房40萬套、國(guó)有住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)不低于10萬套房源，我印象最深的還是，它提出，通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套農(nóng)民房。
100萬套！
要知道，同是“十三五”期間，北京市的目標(biāo)是，新建租賃住房50萬套（供地1300公頃），其中大部分將通過集體建設(shè)用地安排。根據(jù)北京市規(guī)劃國(guó)土委、住建委最近發(fā)出的通知，其中，有1000公頃是集體建設(shè)用地，建設(shè)約40萬套租賃住房。
深圳市國(guó)有租賃企業(yè)收儲(chǔ)10萬套，農(nóng)民房收儲(chǔ)100萬套，加起來是110萬套。比北京市新建50萬套租賃住房，高出一倍還要多。差在哪兒？就是收儲(chǔ)農(nóng)民房。
收儲(chǔ)農(nóng)民房，不都是政府來做，事實(shí)上，更多是社會(huì)資本，包括地產(chǎn)商。然后，開頭提到的萬科就登場(chǎng)了。
萬科深圳組建了一個(gè)城中村改造的專業(yè)公司，叫做萬村發(fā)展有限公司。它與村民直接談判簽約。深圳市8月底發(fā)布鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的文件，一個(gè)月后，萬科就與福田區(qū)的玉田社區(qū)村民代表簽約了。首批據(jù)說只有3名村民代表，將房子委托給萬科進(jìn)行統(tǒng)一的改造和運(yùn)營(yíng)。
這可不容易。要跟農(nóng)民一家一家談，完全的市場(chǎng)化運(yùn)作。5年收儲(chǔ)100萬套農(nóng)民房，1年20萬套，委實(shí)不簡(jiǎn)單。
一線城市里，估計(jì)只有深圳市有如此大規(guī)模的城中村。二線熱點(diǎn)城市恐怕也鮮有這么高占比。但幾乎所有的大城市，都有一個(gè)共同的問題，就是城市內(nèi)外農(nóng)民房的整治問題。最大的問題，還是違法建設(shè)、群租等，帶來包括消防在內(nèi)的重大安全隱患。
據(jù)我個(gè)人了解的情況，在大城市里的城中村和郊區(qū)農(nóng)民房，違法建設(shè)現(xiàn)象是相當(dāng)?shù)钠毡?，整治起來也非常棘手。是?qiáng)制性一舉推平拆除，還是細(xì)致說服逐步改造，很難簡(jiǎn)單地作非此即彼的選擇。人文關(guān)懷，溫情溫度，是社會(huì)倫理范疇，我們還是回到經(jīng)濟(jì)理性比較保險(xiǎn)。
一句話，深圳市的做法值得借鑒。
市場(chǎng)前提不必說了，大城市尤其是13個(gè)試點(diǎn)城市的住房租賃需求旺盛。集體建設(shè)用地上的房子，能否通過綜合改造，使之符合消防規(guī)范、安全標(biāo)準(zhǔn)，然后允許其對(duì)外出租？如果農(nóng)民自己不愿意出資，可以引入像萬科這樣的企業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，按約定分成收益。
這需要耐心。你看，萬科開頭只是跟3家村民代表簽約。但農(nóng)民都很聰明，講實(shí)惠，如果看到明顯效果，很快就會(huì)有30家、50家甚至100家村民涌過來簽約。
我國(guó)的改革講究試點(diǎn)先行。集體土地原來是禁區(qū)重重，早年間，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，僅僅提出這個(gè)想法都是大大的悖逆，現(xiàn)在卻在大力推行。如果不放心，可否在13個(gè)試點(diǎn)城市里，選擇部分有實(shí)力的機(jī)構(gòu)、企業(yè)，對(duì)城中村、郊區(qū)農(nóng)民房進(jìn)行綜合整治改造，然后統(tǒng)一對(duì)外出租？
這樣，農(nóng)民有穩(wěn)定的收益，沒有了后顧之憂。租客也不用天天提心吊膽?；鶎硬块T同樣也可免予牽腸掛肚，不用懸著一顆心。租賃市場(chǎng)增加了供應(yīng)，樓市穩(wěn)定多了砝碼。這不是理論推導(dǎo)，深圳市正在實(shí)踐。關(guān)鍵是，要行動(dòng)起來。
