長租公寓，一個規(guī)模號稱萬億級的藍海市場，一個備受國家政策支持的風口行業(yè)。場內(nèi)“玩家”已從最初的創(chuàng)業(yè)企業(yè)、中介機構(gòu)逐步壯大到更多大型房企。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP30中的房企已有三成進入了長租公寓市場。碧桂園去年12月底在上海落地首個長租公寓BIG+國際社區(qū)，融創(chuàng)戰(zhàn)略投資自如，華潤、綠地等都宣布進軍長租公寓市場，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領域早已形成規(guī)模，還有復星、世茂、佳兆業(yè)……涉足長租公寓領域的房企名單不斷加長。

房企有著比其他玩家更強大的資金和拿房實力，被視為攪動長租公寓市場格局的一股洪流，也被寄托成為長租公寓多重困境的破局者。但《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，知名房企入局同樣面臨著房源獲取難、回報周期長、“輕重”取舍等問題。

找房源房企同樣面臨獲取難題

朗詩董事長田明曾說過，現(xiàn)在的房企把長租公寓理解成自己房地產(chǎn)剩余物業(yè)的消耗部門，當一些不太好賣的存量物業(yè)，把他們改成長租公寓，讓長租公寓消化地產(chǎn)，這種模式不成立。

事實上，當長租公寓成為“風口”之后，以長租公寓消化地產(chǎn)房源的現(xiàn)象在市場中十分常見。

萬科內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，自他們開始在市場中尋找存量物業(yè)，準備做長租公寓品牌“泊寓”后，已有多家企業(yè)主動向他們尋求合作。他指出，“其中有部分資產(chǎn)實際是不好處理，問我們要不要做長租公寓?！?

在該人士看來，“市場中有企業(yè)把長租公寓當成工具而非業(yè)務，會用不好賣的資產(chǎn)做長租公寓，看起來是個既能處理低效資產(chǎn)又能做新業(yè)務的好途徑。但既然資產(chǎn)已不優(yōu)質(zhì)，做長租公寓也是很難實現(xiàn)盈利的。只要是眼光看得長遠的開發(fā)商，就不會去獲取這樣的房源?！?

目前，房企在打造長租公寓項目時，房源主要是通過自建、收購或租賃等方式獲取。但除了使用自持物業(yè)外，房企要在一二線城市的核心片區(qū)找到令人滿意的資產(chǎn)做長租公寓也并非易事。

成都龍湖冠寓相關人士就向《每日經(jīng)濟新聞》表示，租金承受能力、運營支付的收益能力以及資產(chǎn)體量等都會是外拓房源的困難點，尤其在城市核心區(qū)域，冠寓通常希望房間數(shù)量可以在300~500間，但具有這樣體量的商業(yè)資源并不多。

對于房源的獲取的難題，萬科前述內(nèi)部人士指出：一方面，不同的城市拿房成本會有差異，公司也會對回報周期提出要求；另一方面，長租公寓的市場外拓同時需要跟快捷酒店、商業(yè)酒店競爭房源，但酒店這樣短租行業(yè)的承租能力比長租公寓更強。如酒店房間，200元/晚的價格一個月出租率50%，很容易實現(xiàn)3000元/月的租金，但換成3000元/月的長租公寓就沒那么容易實現(xiàn)高出租率了。

看模式重比輕更有利可圖

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員會委員劉策對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道，房企目前做長租公寓的商業(yè)模式并不通暢，主要是受到融資成本與租金收益倒掛的影響，而只能使用少部分租賃用地和被低估的商業(yè)物業(yè)。

對房企做長租公寓的模式中，“輕資產(chǎn)做規(guī)模，重資產(chǎn)做盈利”的觀點似乎已成共識。目前，房企也多是輕重結(jié)合，并會逐漸向重資產(chǎn)自持傾斜。

對于輕重資產(chǎn)兩種模式的盈利差別，在龍湖此前的中期業(yè)績會上，其管理層曾透露，冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報率可以達到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報率在10%左右，毛利率達65%，對輕重比例的分配上也從早期的8：2調(diào)整為6：4。

與萬科將泊寓輕重比例控制在5：5的想法類似，開發(fā)商們更看重通過重資產(chǎn)自持。長租公寓項目除了較為穩(wěn)定的租金以及其他相關收入外，還可以在退出時所獲得的物業(yè)增值收益，也可以通過資產(chǎn)證券化將資產(chǎn)盤活。

但與龍湖、萬科不同，已向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的朗詩發(fā)展長租公寓看重以輕資產(chǎn)做規(guī)模。朗詩方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在其已獲取的房源中，大部分都是通過輕資產(chǎn)方式獲得。隨著朗詩寓在今年一季度新增了9個項目后，其運營房間總量將達到3800間。朗詩同時已提出2018年實現(xiàn)3.5萬間的近期目標。

龍湖作為長租公寓的早期玩家，公司對記者表示，其目前在獲取項目資產(chǎn)已從原有的“輕資產(chǎn)”和“重資產(chǎn)”基礎上，提出了“中資產(chǎn)”的概念。在其看來，輕資產(chǎn)其實是純品牌運營的輸出與管理。通過10年以上租期的租賃經(jīng)營、股權(quán)合作、委托管理等方式，但還需要支付租金、裝修資金、運營資金的，則為中資產(chǎn)。

在龍湖冠寓的大本營成都，截至去年底，冠寓已落定14店，共計房源7500間。這14家店中，有7家店分布在龍湖在成都先后獲得的7宗地塊上，屬于自持物業(yè)。成都冠寓的內(nèi)部人士對記者表示，后續(xù)冠寓會以重資產(chǎn)持有為主。

劉策認為，由于長租公寓利潤低、回報周期長，房企做長租公寓需要先通過輕資產(chǎn)做大規(guī)模，提升品牌影響力以及運營能力，然后在等待租金上升、租售比回歸合理水平、融資成本合理后，逐步向重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)型。

前述萬科內(nèi)部人士認為，在盈利結(jié)構(gòu)上，除了租金收入，開發(fā)商在長尾服務和打通產(chǎn)業(yè)鏈上比其他運營商更有優(yōu)勢，如加入聯(lián)合辦公、商業(yè)消費等使之成為城市資源聚集點后，成為長租公寓新的利潤增長點。