【編者按】3月之后,全國(guó)各地又密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策,內(nèi)容涉及限購(gòu)、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號(hào)買(mǎi)房、扶持剛需買(mǎi)房等,政策細(xì)致而精準(zhǔn),充分體現(xiàn)了2018年政府工作報(bào)告中“繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控”的精神。在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下,西安、南京和杭州等熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象,“買(mǎi)不到房”也成為掛在購(gòu)房者嘴邊的熱詞。為什么“一房難求”現(xiàn)象日益突出?造成“一房難求”現(xiàn)狀的基本原因何在?各地樓盤(pán)又是否存在捂盤(pán)惜售現(xiàn)象?為此,記者選取幾座強(qiáng)二線城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝
近幾月以來(lái),西安、南京、杭州等熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),新開(kāi)樓盤(pán)頻現(xiàn)“認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)”現(xiàn)象,造成的直接結(jié)果便是市場(chǎng)上“一房難求”。
值得注意的是,進(jìn)入2018年,各地頻頻出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策,目前各地發(fā)布的調(diào)控政策數(shù)量超百個(gè)。與此同時(shí),各城市的“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”也不斷升級(jí),加入“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的城市也在持續(xù)增加。
那么,在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下,為何熱點(diǎn)城市會(huì)出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象?原因何在?新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,搶奪人才的城市并沒(méi)有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備,而搖號(hào)購(gòu)房更加劇了供求失衡的市場(chǎng)預(yù)期,住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期矛盾。
多城“一房難求”買(mǎi)房猶如買(mǎi)彩票
易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示,截至2018年3月底,全國(guó)范圍受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43712萬(wàn)平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少8.7%。
觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平,即庫(kù)存規(guī)?;芈涞搅宋迥昵八?,全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”可謂效果明顯。
但不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)這樣一個(gè)有趣的現(xiàn)象:遠(yuǎn)郊盤(pán)比近郊盤(pán)貴,毛坯房比精裝房貴,二手房比一手房貴。
例如杭州樓市,“3·29”新政出臺(tái)前,倒賣(mài)房號(hào)現(xiàn)象較為普遍,其中最為火爆的錢(qián)江新城板塊,房號(hào)已經(jīng)叫到50萬(wàn)元起,較為偏遠(yuǎn)的蕭山板塊,房號(hào)也要10萬(wàn)元到20萬(wàn)元。
究其原因,杭州市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,部分房企惜售情況嚴(yán)重,限價(jià)政策導(dǎo)致一二手房產(chǎn)生嚴(yán)重的價(jià)格倒掛,進(jìn)一步推高了一手房市場(chǎng),同時(shí)滋生關(guān)系戶、“號(hào)子費(fèi)”“一手房更名”等樓市亂象。
而樓市持續(xù)火熱的長(zhǎng)沙也如此,許多購(gòu)房者“一房難求”,部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售,尤其是高額認(rèn)籌金也讓許多剛需購(gòu)房者叫苦不迭。據(jù)騰訊房產(chǎn)報(bào)道,長(zhǎng)沙較熱門(mén)樓盤(pán)認(rèn)籌金10萬(wàn)元起收,這給剛需購(gòu)房者增加了不小的壓力。不少剛需無(wú)奈轉(zhuǎn)向老小區(qū),二手房?jī)r(jià)也順勢(shì)上漲。
而西安則得益于人才落戶政策。4月16日,西安市公安局在官方微博高調(diào)宣布,西安迎來(lái)2018年第300000位“新西安人”。
但隨之而來(lái)的問(wèn)題是,西安當(dāng)?shù)赜行潜P(pán)一開(kāi)盤(pán)就出現(xiàn)千人“搶房”現(xiàn)象,部分區(qū)域還出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商要求全款優(yōu)先、捆綁銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售以及故意營(yíng)造緊張氣氛的情況。
“類似杭州最新?lián)u號(hào)中簽率僅為6%這樣的事情,已是見(jiàn)怪不怪了,這也意味著供需比已接近20:1?!睔W陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,雖然新房?jī)r(jià)格低于二手房,但買(mǎi)新房猶如中彩票,而搖號(hào)購(gòu)房使得本來(lái)無(wú)需買(mǎi)房的人也傾巢而出了,從而導(dǎo)致供求失衡加劇。
人口激增供應(yīng)緩慢“房荒”引發(fā)多重效應(yīng)
這些熱點(diǎn)城市為何會(huì)出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象?歐陽(yáng)捷認(rèn)為,搶奪人才的城市并沒(méi)有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備。相反,實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房的城市會(huì)越來(lái)越多,更加劇了供求失衡的市場(chǎng)預(yù)期,住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期矛盾。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,多地出現(xiàn)的所謂“一房難求”現(xiàn)象,反映了在“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的背景下,短期內(nèi)新增需求的急劇擴(kuò)大,樓市供應(yīng)承壓。他認(rèn)為,在人才政策的吸引下,市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)房源的需求進(jìn)一步擴(kuò)大,個(gè)別在售商品住宅項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了一定程度的供需矛盾。
“從去年以來(lái)的成交走勢(shì)來(lái)看,一線城市新房市場(chǎng)供需持續(xù)低位徘徊,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有落,房住不炒的調(diào)控效果明顯。與此同時(shí),二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控也不斷處于收緊過(guò)程中,多地市場(chǎng)呈現(xiàn)理性回歸趨勢(shì)?!睆埐ǜ嬖V記者,近期多個(gè)二線城市樓市出現(xiàn)的趨熱成交行情,很大程度上與當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)政策有關(guān)。相對(duì)一線城市而言,二線城市相對(duì)具有較低的房?jī)r(jià)水平和購(gòu)房門(mén)檻,加上人才政策為購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了可能性,新增購(gòu)買(mǎi)力急劇涌入,催熱了二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
人才集中釋放購(gòu)房需求,對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)產(chǎn)生影響。歐陽(yáng)捷指出,一二線城市依仗其發(fā)展?jié)摿?、就業(yè)機(jī)會(huì)、生活環(huán)境、財(cái)政優(yōu)勢(shì),把大專人才甚至中專、技校人才一網(wǎng)打盡,必然導(dǎo)致不均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)在不同等級(jí)城市之間進(jìn)一步加劇。
緩解“一房難求”增加土供是關(guān)鍵
實(shí)際上,由于戶籍人口快速增長(zhǎng),多城新房市場(chǎng)剛性購(gòu)買(mǎi)需求持續(xù)攀升,這對(duì)地方樓市的供應(yīng)水平提出了更高的要求。
歐陽(yáng)捷表示,要解決“一房難求”,只有增加土地。城市的發(fā)展土地資源不可或缺,用于居住生活的土地資源還可通過(guò)產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換,或通過(guò)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入可售住宅市場(chǎng)等辦法來(lái)增加住宅用地。
但無(wú)法忽視的一點(diǎn)是,激增的人口會(huì)客觀推增住宅用地的供應(yīng),一定程度上使所在區(qū)域的城市教育、醫(yī)療、體育、文化等公建配套也將面臨用地不足。這也就意味著上學(xué)難、就醫(yī)難、健身難等問(wèn)題會(huì)出現(xiàn),具體到房地產(chǎn)市場(chǎng),排隊(duì)、搖號(hào)、漲價(jià)便在所難免。
“城市土地有限、耕地永久保護(hù)、用地指標(biāo)不足,有限的可建設(shè)用地更多用來(lái)拉開(kāi)城市框架、改善交通條件、吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。這些原因,也會(huì)制約城市住宅用地的供應(yīng)?!睔W陽(yáng)捷直言。
但令人欣慰的是,日前國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》,為一些城市增加住宅用地供應(yīng)打開(kāi)了希望之門(mén)。
該辦法明確:“耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市,占用耕地、新開(kāi)墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地,或者資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省,由于實(shí)施重大建設(shè)項(xiàng)目造成補(bǔ)充耕地缺口,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),在耕地后備資源豐富省份落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)的行為”。
以上海為例,可以調(diào)整基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃,增加城市建設(shè)用地,重新調(diào)整人口規(guī)模上限,利用上海的集約建設(shè)經(jīng)驗(yàn)打造集約型城市,在不大幅增加建設(shè)用地的同時(shí),容納更多的人口和產(chǎn)業(yè)。
另外,租賃住房用地供應(yīng)的聚焦,雖然一定程度上將加劇新建商品住宅的供需矛盾,但市場(chǎng)上絕對(duì)的有效供給能夠被提升。而著力提升租賃住房的供應(yīng)能力,有助于利用“租購(gòu)并舉”的住房制度,滿足越來(lái)越強(qiáng)盛的居住需求。
目前執(zhí)行此類策略的城市已經(jīng)不少。例如杭州將租賃住房用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃,并計(jì)劃在未來(lái)3年內(nèi),新增租賃住房占新增商品房總量的30%;南京將建設(shè)或籌集的租賃性住房不低于50萬(wàn)平方米;武漢表示將選取符合住房租賃市場(chǎng)需求的新建商品房項(xiàng)目,按照一定比例(約為10%~20%)和相關(guān)要求配建租賃住房。
“未來(lái),隨著人才新政吸引力的不斷釋放,加之租賃住房的批量推出,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的矛盾將逐步得以緩解。在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下,樓市的穩(wěn)步健康發(fā)展仍是主旋律。”張波表示,在未來(lái)的調(diào)控方向上,堅(jiān)持做好分類調(diào)控,遏制投機(jī)炒作的同時(shí),支持和滿足群眾的剛性居住需求。