自3月下旬以來(lái)，上海批量供應(yīng)新房預(yù)售證，尤其是一批高端豪宅項(xiàng)目紛紛入市，其中大部分高端豪宅項(xiàng)目在限價(jià)行情下頗為搶手，認(rèn)籌數(shù)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際供應(yīng)數(shù)，“日光盤”頻出。但是，同期推出的剛需和剛改型項(xiàng)目大多位于上海遠(yuǎn)郊區(qū)，這些項(xiàng)目除了極個(gè)別熱銷外，不少項(xiàng)目都在開盤當(dāng)天“遇冷”，和豪宅項(xiàng)目形成了鮮明的對(duì)比。
5月以來(lái)，這一現(xiàn)象尤其明顯。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者查詢了上海市東方公證處官網(wǎng)，根據(jù)官網(wǎng)公布的消息，上海5月至今新開盤10個(gè)項(xiàng)目，主要為遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目，所有項(xiàng)目的認(rèn)籌數(shù)均未超過(guò)房源數(shù)，甚至有數(shù)個(gè)項(xiàng)目推出了幾百套房源，但認(rèn)籌搖號(hào)人數(shù)僅個(gè)位數(shù)。
根據(jù)上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月至今上海成交前十榜單中，單價(jià)3萬(wàn)元以內(nèi)的剛需型項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)，且排名處于中下游，成交套數(shù)也未超過(guò)百套。而在4月份，單價(jià)為3萬(wàn)元以內(nèi)的剛需項(xiàng)目占據(jù)了榜單前三名中的兩個(gè)位置，且成交套數(shù)分別超過(guò)了100套和200套?！胺从沉藘牲c(diǎn)，一是交易量下滑，另外低價(jià)剛需項(xiàng)目市場(chǎng)排名也在下滑，這一趨勢(shì)在5月份尤其明顯?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。
單次去化低
1.jpg
上海部分遠(yuǎn)郊盤遇冷的一個(gè)顯著特征，即單次去化低。
根據(jù)東方公證處的信息，5月13日，位于金山的湯泉美地城項(xiàng)目推出456套房源，但參與搖號(hào)的人數(shù)僅8人，可售房源數(shù)是搖號(hào)人數(shù)的57倍。
而從價(jià)格來(lái)看，這個(gè)樓盤明顯針對(duì)剛需人群，其此次推出的房源均價(jià)僅為19800元/平方米，這一價(jià)格即便在上海郊區(qū)也屬于最低水平之一。該項(xiàng)目遇冷也有客觀因素，即地理位置偏遠(yuǎn)。該項(xiàng)目地處滬浙交界，距離人民廣場(chǎng)超過(guò)60公里車程，距離最近的地鐵站也超過(guò)10公里，出行基本上依靠自駕。
在金山同樣有新開項(xiàng)目的一房企上海公司營(yíng)銷副總對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，年初以來(lái)上海樓市供應(yīng)增大，購(gòu)房者的可挑選空間增加，地理位置太過(guò)偏遠(yuǎn)的樓盤遇冷也是情理之中。他所在的房企位于金山的項(xiàng)目同樣在4月份加推了一批房源，但開盤當(dāng)天的認(rèn)籌人數(shù)也僅為個(gè)位數(shù)。
在前期的上海樓市開盤潮中，除了豪宅項(xiàng)目，也推出了一批位于郊區(qū)的剛需項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的熱銷導(dǎo)致剛需客戶需求減少。5月18號(hào)，位于臨港滴水湖畔的艾森公館搖號(hào)，推出111套房源，均價(jià)約為29000元／平方米，但認(rèn)籌人數(shù)僅18人。而在一個(gè)月之前，和艾森公館位于同一地段的萬(wàn)科金域?yàn)憺惩瞥?46套可售房源，均價(jià)約為30000元／平方米，認(rèn)籌數(shù)達(dá)到618個(gè)，開盤當(dāng)天即售罄。臨港的一中介人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，之所以出現(xiàn)巨大的開盤反差，“說(shuō)明市場(chǎng)開始回歸理性了，前期日光盤消耗了不少客戶，上海的房票這么珍貴，消耗掉就沒(méi)有了，所以客戶是再需要時(shí)間去培養(yǎng)的?！?
除了上海遠(yuǎn)郊區(qū)的超低價(jià)格剛需項(xiàng)目，一些離市區(qū)距離更近、價(jià)格相對(duì)更貴的剛需、剛改型項(xiàng)目開盤同樣不利。
位于上海嘉定新城的盤古園府于3月初推出了共計(jì)6幢樓416套房源，均價(jià)約35300－43350元/平方米，但開盤當(dāng)天的認(rèn)籌人數(shù)僅為82人。
嘉定歷來(lái)是上海剛需購(gòu)房者置業(yè)的首選之地。5月23日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地走訪了盤古園府，在工作日的下午3點(diǎn)半，售樓處約有近十名工作人員，但無(wú)一組看房客戶。據(jù)該項(xiàng)目的銷控表顯示，開盤2個(gè)月來(lái)盤古園府陸續(xù)賣出了一些房源，至今銷售了約300余套，剩余近100套房源。為了促進(jìn)銷售，該項(xiàng)目還罕見推出了優(yōu)惠措施，表示購(gòu)買房源開發(fā)商即贈(zèng)送中央空調(diào)等大型家居用品。
和很多剛需盤一樣，盤古園府也拓展了多條分銷渠道。該項(xiàng)目一分銷中介透露，除了盤古園府，嘉定新城另外一在售新盤深城投十一街區(qū)也是其代理項(xiàng)目。
根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，近期上海新房市場(chǎng)成交量連續(xù)三周出現(xiàn)下滑，自4月以來(lái)，上海出現(xiàn)了一個(gè)月多的新房供應(yīng)高峰，全市新建商品住宅已先后有32個(gè)項(xiàng)目、1.12萬(wàn)套房源入市，而截至目前，這些房源中已網(wǎng)簽的僅有0.35萬(wàn)套，因此，仍有接近七成的供應(yīng)房源，尚未完全釋放至市場(chǎng)中。
購(gòu)房者心態(tài)悄然改變
剛需盤遇冷，和購(gòu)房者心態(tài)及需求的轉(zhuǎn)變有很大的關(guān)系。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們明顯更青睞于一二手房?jī)r(jià)格倒掛的區(qū)域。前灘豪宅項(xiàng)目中糧前灘海景壹號(hào)之所以遭到哄搶，一二手房倒掛造成的價(jià)格誘惑是最大的吸引因素。該項(xiàng)目此前獲批的單價(jià)約7.3萬(wàn)元／平方米，而周邊二手房的價(jià)格已經(jīng)普遍達(dá)到了每平方米9萬(wàn)元以上。
仍以嘉定新城為例。雖然該區(qū)域新房也是限價(jià)下推出的項(xiàng)目，但其價(jià)格并沒(méi)有像市區(qū)新房尤其是豪宅項(xiàng)目那樣被壓制得過(guò)低，該區(qū)域也未出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格明顯倒掛的現(xiàn)象。
據(jù)悉，盤古園府為項(xiàng)目三期，其一二期項(xiàng)目大部分已經(jīng)售罄，這些項(xiàng)目目前的二手房均價(jià)約不到40000元／平方米，部分房源售價(jià)要低于新房。此外，深城投十一街區(qū)附近有大量二手房項(xiàng)目，這些項(xiàng)目普遍地理位置更優(yōu)越、更靠近地鐵站，但銷售均價(jià)也低于深城投十一街區(qū)?！凹幢慵由掀醵悾谕仁赘兜那闆r下，一般購(gòu)房者肯定會(huì)選擇地理位置更好的二手房，還都是現(xiàn)房。如果新房沒(méi)有給出足夠的價(jià)格誘惑，在房源充足的情況下，購(gòu)房者就會(huì)變得越來(lái)越挑剔了?！鄙虾ｆ溂壹味R陸店中介人員李明（化名）對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析道。
尤其值得一提的是，前期上海諸多限價(jià)新房的推出，也改變了部分剛需、剛改購(gòu)房者的購(gòu)房心態(tài)，他們的觀望態(tài)度無(wú)形中直接減少了郊區(qū)樓市的市場(chǎng)需求。
“現(xiàn)在遠(yuǎn)郊都3萬(wàn)元單價(jià)了，反而中環(huán)地段才8萬(wàn)元甚至有的不到8萬(wàn)元單價(jià)，一個(gè)配套成熟，一個(gè)地段偏遠(yuǎn)什么都沒(méi)有還賣那么貴，大家一對(duì)比就都明白了。本來(lái)覺得外環(huán)的房子便宜，現(xiàn)在一看，其實(shí)市區(qū)的限價(jià)房才是真正便宜，干脆咬咬牙買市中心算了。”盧文曦認(rèn)為，部分剛需盤性價(jià)比不高是促使購(gòu)房人數(shù)變少的一個(gè)重要原因。
王曉（化名）家住上海浦東新區(qū)，曾在2012年購(gòu)買了一套面積為80多平方米的兩室住宅。隨著孩子長(zhǎng)大，近兩年王曉的家庭產(chǎn)生了改善性購(gòu)房需求，希望在孩子上小學(xué)前盡早換一套三室房。
王曉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者：“2016年開始就有關(guān)注市場(chǎng)，一手二手都在看。后來(lái)因?yàn)橄拶?gòu)升級(jí)，一直在觀望。到了今年又開始關(guān)注一些郊區(qū)的項(xiàng)目。因?yàn)橘Y金有限，起初看的多是周浦、嘉定、松江等區(qū)域的剛改項(xiàng)目，但4月前后上海有一些核心區(qū)域的高端項(xiàng)目開盤，價(jià)格一下子回到了兩年前，所以我們也開始考慮區(qū)域改善，也有關(guān)注前灘那個(gè)很著名的項(xiàng)目，可惜搶不到?！?
王曉算了一筆賬：如果購(gòu)買外環(huán)外的剛需項(xiàng)目做面積改善，一方面要尋找合適區(qū)位，另一方面又要考慮改善面積一步到位，如果置換到130平方米的住宅，按照4萬(wàn)元/平方米-5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格計(jì)算總價(jià)要達(dá)到520萬(wàn)元到650萬(wàn)元的水平。
“如果咬咬牙選擇核心區(qū)域的中高端項(xiàng)目做區(qū)位置換，雖然房屋面積可能與現(xiàn)有住宅的情況不變，但多加一兩百萬(wàn)也許就可以置換到更好的地段，甚至有機(jī)會(huì)置換到更好的學(xué)區(qū)，這樣的住宅未來(lái)更有升值空間?！背鲇谶@樣的心態(tài)，原本已經(jīng)準(zhǔn)備入手郊區(qū)剛改住宅的王曉再一次暫緩了購(gòu)房計(jì)劃。
