最近網(wǎng)上有段話很火，叫“致富靠杠桿，人生靠康波”。
康波”即康波周期，是1926年俄國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫在分析了英、法、美、德以及世界經(jīng)濟(jì)的大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后，發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)商品經(jīng)濟(jì)中存在的一個(gè)長(zhǎng)周期。放在我們每個(gè)人身上來(lái)說(shuō)，其大意是指的是要把握住人生僅有的幾次周期帶來(lái)的機(jī)遇，才有可能成為人生贏家。
而致富靠杠桿，則通常指的我們常說(shuō)的房貸。
最近有位學(xué)員，在后臺(tái)咨詢我們：
問(wèn)這個(gè)問(wèn)題的人，他不是第一個(gè)，更不是最后一個(gè)。
大多數(shù)人，對(duì)于房貸對(duì)于杠桿還處于一知半解，僅限于知道，僅限于拿不出全款才去貸款的階段。
我們今天就來(lái)把“杠桿”問(wèn)題，掰開(kāi)揉碎的說(shuō)一說(shuō)。
1、杠桿的魔力
你身邊一定很多人。包括自己的父母，60-70-80年代的朋友。辛辛苦苦攢了半輩子錢(qián)，全款買(mǎi)了套小房子，日子過(guò)的緊巴巴。
問(wèn)之為何不貸款，理由是不想壓力太大，或者不能接受“那么高”的利息。一大波人，趕上了人生最重要的康波，但因?yàn)槔砟顔?wèn)題，而錯(cuò)失了房地產(chǎn)上行的大紅利。
這些群體，沒(méi)有趕上財(cái)富自由，歸根結(jié)底是沒(méi)有弄明白杠桿原理，什么是杠桿呢？
買(mǎi)房界的杠桿簡(jiǎn)單講就是：
通過(guò)小比例首付，撬動(dòng)大比例房貸。
讓手里很少的錢(qián)，買(mǎi)更大更貴的房子，獲得放大的收益。
舉個(gè)例子:
一套100㎡的房子，1萬(wàn)元/㎡，如果全款購(gòu)買(mǎi)則需要支付100萬(wàn)元。
以五年為期，當(dāng)房?jī)r(jià)漲2萬(wàn)元時(shí)，凈利潤(rùn)為100萬(wàn)元。
相反同樣1萬(wàn)元/㎡，若是貸款購(gòu)買(mǎi)，支付100萬(wàn)元，三成首付，可以購(gòu)得330㎡房產(chǎn)。
以五年為期，5年內(nèi)支出月供80萬(wàn)，房?jī)r(jià)2萬(wàn)元時(shí)，扣除月供和當(dāng)初首付，凈利潤(rùn)高達(dá)280萬(wàn)。
100萬(wàn)比280萬(wàn)，高達(dá)接近3倍的受益。
如果你覺(jué)得100萬(wàn)首付支出后，無(wú)力承擔(dān)后續(xù)80萬(wàn)月供。我們將其折半計(jì)算：
55萬(wàn)首付，購(gòu)買(mǎi)180平房產(chǎn)，月供也減半僅為五年45萬(wàn)。
假設(shè)五年后房?jī)r(jià)上漲到2萬(wàn)，也可以獲得160萬(wàn)的受益。
均遠(yuǎn)高于全款買(mǎi)房的受益，換句話說(shuō)，拿銀行的錢(qián)幫自己賺錢(qián)，何樂(lè)而不為？
2、銀行利息真的高么?
除了攢錢(qián)全款買(mǎi)房的群體以外，許多長(zhǎng)輩也特別喜歡借錢(qián)買(mǎi)房，甚至向親朋付息借貸十幾、幾十萬(wàn)也不愿意欠銀行房貸，而理由竟然是銀行利息高。
我們以100萬(wàn)房貸計(jì)算，30年的房貸利息約為90多萬(wàn)，上浮20%倍后大約近110萬(wàn)，超過(guò)了本金。這讓不少人下意識(shí)的以為房貸利息十分高昂。
而事實(shí)上：
房貸利息驚人的低！
為什么這么說(shuō)，我們舉例說(shuō)明:
依然按照貸款100萬(wàn)元，按照4.9%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，30年總利息為91萬(wàn)元。折合每萬(wàn)元，每年利息303元。
同樣是借錢(qián):
信用卡分期1萬(wàn)元，按照招商銀行打折優(yōu)惠后的利率月息0.66%，每年的利息為792元。
如果以信用卡分期的利息貸款30年呢？
792元x100x30是多少？
答案是2376000元
利息高達(dá)237萬(wàn)，也就是說(shuō)貸款100萬(wàn)，要還337萬(wàn)。
這樣的答案你還敢用信用卡分期么？還覺(jué)得房貸利息高么？
而各種網(wǎng)貸，各種現(xiàn)金分期，利息還要更高。
相比網(wǎng)貸、信用卡，房貸即便是上浮20%，也僅為376元/年/萬(wàn)，遠(yuǎn)低于其他借貸渠道。
最關(guān)鍵的還不在于此。最重要的在于：
除了銀行房貸，誰(shuí)愿意一次借給你這么多錢(qián)？誰(shuí)又愿意借給30年這么久？
30年意味著什么呢？幾乎意味著你拿幾十年后的錢(qián)來(lái)完成當(dāng)下的消費(fèi)與投資。
貨幣貶值的速度，物價(jià)上漲的速度我就不必過(guò)多贅述，人人皆知。
總結(jié)來(lái)說(shuō)：
房貸是大多數(shù)人這輩子能借來(lái)成本最低的錢(qián)。
3、利率上浮怎么辦？
有人說(shuō)，雖然我理解了你說(shuō)的上浮之后利息也低，但不能接受平白無(wú)故比別人多出幾十萬(wàn)的利息？怎么辦？
我們來(lái)詳細(xì)說(shuō)一說(shuō)利率上浮。
利率上浮指:
單筆房貸實(shí)際利率執(zhí)行高于央行制定的基準(zhǔn)利率一定比例。
舉個(gè)例子：
當(dāng)前央行制定房貸基準(zhǔn)利率分為5年內(nèi)和5年以上，五年以上為4.9%。
全國(guó)范圍以此為基礎(chǔ)，根據(jù)各地情況進(jìn)行比例上浮或下調(diào)。如果你對(duì)應(yīng)的城市置業(yè)顧問(wèn)
告訴你利率要上浮20%，那實(shí)際的貸款利率就是4.9%*1.2=5.88%
上浮的最大特點(diǎn)是：不受時(shí)間影響，一旦貸款，無(wú)論基準(zhǔn)利率如何變化，都需要執(zhí)行貸款時(shí)約定的上浮比例。
換句話說(shuō)
如果你批貸款是上浮20%，那么明年如果基礎(chǔ)理論變成了6%，則對(duì)應(yīng)7.2%。
所以就會(huì)有人覺(jué)得一旦貸款利率就永遠(yuǎn)上浮，還是要選擇不上浮的時(shí)期購(gòu)房劃算。這樣的思維是有道理的，但最關(guān)鍵的是在于購(gòu)房時(shí)機(jī)，好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，合適的價(jià)格，若是在上浮期買(mǎi)房也不要緊。
因?yàn)?，利率在變化，而你的自住房也可以選擇利率不上浮或打折的期，左手倒右手賣(mài)給愛(ài)人或子女，也是一個(gè)非常不錯(cuò)的合理降低利息的方案。若是投資，只多付幾年的利息，拉長(zhǎng)線看利潤(rùn)來(lái)講，更是不用太care。
4、你能貸多少
沒(méi)貸過(guò)款的朋友，大多對(duì)于房貸能貸多少?zèng)]有概念，特別是一些剛畢業(yè)的年輕人，會(huì)問(wèn):我剛畢業(yè)，貸款能貸多少？
而事實(shí)上，能貸款多少，跟你是否剛畢業(yè)沒(méi)有多大關(guān)系，而是和房子有關(guān)系。
舉例說(shuō)明：
小明看上了一套100平方高層，單價(jià)1萬(wàn)元的房子，那這套房子理論上可以貸款70萬(wàn)。
小王看上了另一套200平洋房，單價(jià)2萬(wàn)元，這套別墅理論上則可以貸款280萬(wàn)元。
但無(wú)論是小明還是小王，都要提供對(duì)應(yīng)貸款月供2倍或更多的月收入和流水來(lái)證明自己還得起。
換個(gè)角度說(shuō)，如果你一畢業(yè)就進(jìn)了騰訊華為阿里等一流企業(yè)，有非常讓人羨慕的收入。很可能比絕大多數(shù)工作5年甚至10年以上的人，可貸款額度更高。
但是值得注意的一點(diǎn)是：
房貸申請(qǐng)人年齡與借款期限之和不超過(guò)70。
也就是說(shuō)，想要貸款30年，你的年齡需要低于40歲，年齡增加，可貸款年限越短。
所以，務(wù)必請(qǐng)?jiān)谀贻p時(shí)貸款買(mǎi)房，盡可能的在年輕時(shí)良性負(fù)債。
5、個(gè)人觀點(diǎn)
1:商貸轉(zhuǎn)公積金貸款現(xiàn)階段非常難實(shí)現(xiàn)，如果所在城市房?jī)r(jià)不高，并且可以直接辦理公積金貸款，沒(méi)有條件也要?jiǎng)?chuàng)造條件，千萬(wàn)不到等著商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。
2:全國(guó)范圍內(nèi)大調(diào)控下的房貸名額非常珍惜，一定要珍惜首套首貸資格，因?yàn)榈诙钨J款不僅利息大幅度上浮，首付比例也會(huì)被提高，關(guān)鍵是這一切都是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。
3:平時(shí)一定務(wù)必注意準(zhǔn)時(shí)還任何貸款借款信用卡，不要出現(xiàn)違約。計(jì)劃買(mǎi)房前先查自己征信，避免拒貸導(dǎo)致一系列麻煩的后果。
4：怎么貸款最劃算？①越長(zhǎng)越好②能力范圍內(nèi)越多越好③既長(zhǎng)又多最好。如果你不理解，請(qǐng)?jiān)偌?xì)讀本文3遍。
5：房貸歸屬于杠桿，但杠桿不僅僅指的是房貸。不僅僅房貸可以加杠桿，用30%撬動(dòng)另外70%。其他譬如，信用卡變首付，二手房高評(píng)估，首付分期，首付貸等等都是加高杠桿的方式。筆者在買(mǎi)第一套房的時(shí)候，杠桿率就曾加到98%。
