近日，小米集團(tuán)聯(lián)合華潤(rùn)置地，以26.57億元競(jìng)得北京一塊公建混合住宅用地。在此之前，映客通過(guò)子公司拍得長(zhǎng)沙一塊商業(yè)與住房用地。兩家非房產(chǎn)企業(yè)相繼拿地的時(shí)候，各家房企的土地投資熱情反而沒(méi)那么高漲，看起來(lái)總有幾分《圍城》中“外面的人想進(jìn)去”的意味。
地產(chǎn)“圍城”
小米、映客相繼拿地
前后相隔不到兩個(gè)月，映客、小米分別在長(zhǎng)沙和北京拿地。
根據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局官網(wǎng)9月14日信息，映客子公司湖南映客置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“湖南映客置業(yè)”）以4.9億元的成交價(jià)拿下長(zhǎng)沙一塊商業(yè)、住宅用地。而僅在十余日前，湖南映客置業(yè)還叫湖南映創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司。
天眼查信息顯示，8月31日，湖南映客置業(yè)進(jìn)行名稱(chēng)變更和經(jīng)營(yíng)范圍變更，同日，長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“長(zhǎng)沙龍湖”）成為湖南映客置業(yè)新增股東。10月24日，映客發(fā)布須予披露交易收購(gòu)在中國(guó)長(zhǎng)沙的土地使用權(quán)相關(guān)補(bǔ)充公告，根據(jù)該公告，湖南映客置業(yè)新增股東長(zhǎng)沙龍湖持股由49%調(diào)整為60%，取得公司控制權(quán)。
此后，在小米一次土地競(jìng)拍中也出現(xiàn)房企身影。
北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)信息顯示，11月5日，“小米+華潤(rùn)”聯(lián)合體以26.57億元的成交價(jià)拿下北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村一塊公建混合住宅用地。由于雷軍曾多次公開(kāi)談及房地產(chǎn)，這次小米聯(lián)合華潤(rùn)拿地也引發(fā)不少網(wǎng)友對(duì)“小米房子”的聯(lián)想。
對(duì)于小米此次拿地，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，小米有“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng)新思路，而華潤(rùn)需要導(dǎo)入互聯(lián)網(wǎng)資源。兩個(gè)企業(yè)聯(lián)合拿地，既降低了土地成本，也有助于后續(xù)其他業(yè)務(wù)的合作。
??諸葛找房首席分析師陳雷則認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)公司人力成本、人才培養(yǎng)成本也非常高。因此，互聯(lián)網(wǎng)公司在住房等方面為企業(yè)員工提供福利很常見(jiàn)。此次小米參與拿地，基本可以肯定并非是房地產(chǎn)訴求。
不過(guò)，互聯(lián)網(wǎng)公司的房地產(chǎn)訴求也并非完全沒(méi)有。
今年以來(lái)，多家互聯(lián)網(wǎng)公司入局或加碼房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。蘇寧易購(gòu)(11.310,?-0.02,?-0.18%)上線二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)蘇寧有房，去年上線的京東房產(chǎn)則宣布與我愛(ài)我家(5.860,?-0.16,?-2.66%)合作，繼新房業(yè)務(wù)后加碼二手房市場(chǎng)。
房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(zhǎng)相國(guó)良對(duì)此表示，目前京東和蘇寧在做房產(chǎn)業(yè)務(wù)嘗試，類(lèi)似模式成功的還沒(méi)見(jiàn)到，失敗的例子有很多。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，雖然調(diào)控嚴(yán)厲，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)仍有創(chuàng)新空間。他同時(shí)還表示，這兩年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)回歸線下，短期看互聯(lián)網(wǎng)對(duì)行業(yè)的改造面臨很大阻力。
房企開(kāi)發(fā)勁頭下降 土地交易市場(chǎng)降溫
反觀房地產(chǎn)行業(yè)，土地投資的熱情則不如此前高漲。
據(jù)證券時(shí)報(bào)旗下數(shù)據(jù)寶10月10日?qǐng)?bào)道，按照權(quán)益金額計(jì)算，今年第三季度，在萬(wàn)科、保利地產(chǎn)(13.220,?-0.20,?-1.49%)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)和中國(guó)恒大等五家房地產(chǎn)龍頭中，除了“活不下去”的萬(wàn)科拿地金額較高，達(dá)458.7億元，其余四家拿地金額最高的保利地產(chǎn)僅略超萬(wàn)科的一半，中國(guó)恒大更是低至26.4億元。
上述報(bào)道還提到，今年前兩個(gè)季度，碧桂園拿地金額分別為620.8億元和827.9億元，在第三季度則驟降至137.9億元。
此外，由碧桂園前任高管“掌刀”的閩系房企陽(yáng)光城(5.930,?-0.03,-0.50%)也在縮減拿地金額。陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌介紹，公司年初計(jì)劃的投資拿地預(yù)算為800億元，到9月底，實(shí)際花費(fèi)為216億元。吳建斌表示，從今年3月開(kāi)始，公司即提高了投資拿地的標(biāo)準(zhǔn)。
將范圍從頭部房企放大到全行業(yè)來(lái)看，整個(gè)土地交易市場(chǎng)上也籠罩著一層“冬意”。
房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商克而瑞11月14日發(fā)布的《10月土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》顯示，在成交表現(xiàn)方面，10月土地市場(chǎng)環(huán)比走平，同比漲幅也有所降低，市場(chǎng)在長(zhǎng)期調(diào)控作用下并未像往年一樣迎來(lái)年末上漲的走勢(shì)。
克而瑞11月3日的一份報(bào)告提到，前10月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企土地投資力度較去年大幅下滑，三成房企10月更是未拿地，整體投資意愿趨于謹(jǐn)慎。報(bào)告認(rèn)為，政策調(diào)控趨嚴(yán)、土地市場(chǎng)預(yù)期不斷向下、融資渠道收緊等多方面因素造成了上述情況。
房地產(chǎn)行業(yè)政策面、資金面雙承壓
確如克而瑞報(bào)告所言，房地產(chǎn)行業(yè)在政策面和資金面上都面臨著壓力。
6月28日，住建部等7部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，從2018年7月初至12月底期間，將在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。
通知發(fā)布當(dāng)天，重慶、武漢、長(zhǎng)沙三地即采取行動(dòng)，提出治理舉措。此后僅半月內(nèi)，就有20多個(gè)省市通過(guò)發(fā)新規(guī)或開(kāi)啟專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)的方式響應(yīng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，下半年，升級(jí)的樓市政策調(diào)控內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門(mén)開(kāi)始的政策監(jiān)管將是下半年市場(chǎng)的主要特征。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道6月1日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，相比于前幾年的市場(chǎng)環(huán)境，房企正面臨融資渠道收窄、融資成本高企、項(xiàng)目回報(bào)率受政策限制始終處于低位等情況。
在上述報(bào)道中，一家上市房企的融資部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，去銀行貸款直接被告知“沒(méi)有額度”、“做不了”的情況很常見(jiàn)。一位銀行人士則表示，“房貸去年停了，開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)很久沒(méi)做了”。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長(zhǎng)10.8%。
結(jié)合統(tǒng)計(jì)局以往數(shù)據(jù)來(lái)看，自籌資金增速在2017年一度為負(fù)值，到1-10月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后逐漸變?yōu)閮晌粩?shù)增長(zhǎng)。在此期間，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資增速則是逐步降低、由正轉(zhuǎn)負(fù)。在2017年1-2月份，利用外資增速甚至高達(dá)227.4%。
此外，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.2%，增速比1-9月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)房企銷(xiāo)售面臨下滑的時(shí)候，其重心會(huì)挪移到營(yíng)銷(xiāo)端口，而在開(kāi)發(fā)投資方面，適當(dāng)會(huì)從資金回籠角度考慮停工或者是放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，這是企業(yè)應(yīng)對(duì)周期性降溫所采取的一種措施。
