上半年剛剛過去,房企銷售“中報(bào)”數(shù)據(jù)也陸續(xù)出爐。有統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年,銷售額前100家房企合約實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售超過4萬億元。但資本市場卻不夠活躍,地產(chǎn)股同期大幅跑輸上證指數(shù)。
房企銷售“中報(bào)”數(shù)據(jù)也陸續(xù)出爐。數(shù)據(jù)顯示,2019年1~6月,銷售額前100房企的平均權(quán)益比例為0.79,合約實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售40594.62億元,較1~5月的環(huán)比增幅微漲0.71%。
上半年品牌房企調(diào)整營銷節(jié)奏
該報(bào)告稱,開發(fā)商權(quán)益銷售金額環(huán)比增速較為平緩,一方面是因?yàn)殡S著調(diào)控的深入,消費(fèi)者更加理性,上半年整體銷售未能如期得到較大回暖,房企銷售節(jié)奏受到阻滯。另一方面,隨著小股操盤、合作及代建項(xiàng)目不斷入市,房企的權(quán)益銷售比例逐漸下降也會(huì)變得更加平常。
不過,單從6月份看,地產(chǎn)龍頭公司銷售熱度依然維持。中信證券統(tǒng)計(jì)顯示,6月單月,龍頭房企銷售金額同比增長10.4%,前6月同比增長10.6%。該券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰表示,在很高的基數(shù)之下,6月銷售表現(xiàn)還算靚麗。但“這主要不是市場過熱價(jià)格不斷提升所致,而是企業(yè)理性定價(jià)積極推盤推動(dòng)的。”陳聰在最新一份研究報(bào)告中指出。他還透露,6月份,金地集團(tuán)、招商蛇口、世茂地產(chǎn)、新城控股等開發(fā)商銷售同比增幅居前,絕大多數(shù)龍頭公司實(shí)現(xiàn)了銷售金額正增長。
但從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看,今年前5月,全國房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)放緩記錄。其中,商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1~4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售額51773億元,增長6.1%,增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
6月房企融資前后分化,主要融資集中在當(dāng)月下旬,如6月17日~6月24日期間,上海世茂發(fā)行40億元公司債券獲上交所受理;南國置業(yè)擬發(fā)行6億元中期票據(jù);建發(fā)股份公開發(fā)行50億公司債券獲上交所受理;泛??毓砂l(fā)行總額不超過13億元的公司債券;招商蛇口完成發(fā)行35億元票據(jù)等。
“6月下旬,房企融資確實(shí)活躍了一些,但除了公司債等交易所渠道外,非標(biāo)融資受到影響,特別是信托?!币晃徊辉竿嘎渡矸莸娜谭治鰩煂?duì)記者表示。
有分析認(rèn)為,2019年上半年,品牌房企調(diào)整營銷節(jié)奏,提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度,銷售業(yè)績保持増長。但5月以來金融監(jiān)管力度加強(qiáng),預(yù)計(jì)下半年企業(yè)資金壓力會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。近期銀保監(jiān)會(huì)及央行針對(duì)房企頻繁發(fā)債及利率持續(xù)走低現(xiàn)象及時(shí)發(fā)聲,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。且部分城市提高房貸利率,下半年房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境可能會(huì)依然偏緊。
A股經(jīng)歷了2018年的調(diào)整后,2019年上半年28個(gè)行業(yè)均錄得正收益,滬深300漲幅27.1%,地產(chǎn)板塊僅上漲18.5%,且近幾年地產(chǎn)板塊均跑輸大盤。未來地產(chǎn)股還有機(jī)會(huì)嗎?
地產(chǎn)股下半年還有機(jī)會(huì)嗎?
中信證券首席地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為,6月良好的銷售數(shù)據(jù)證明行業(yè)基本面穩(wěn)健,使得目前開發(fā)企業(yè)的估值具備吸引力,建議投資者積極參與藍(lán)籌開發(fā)企業(yè)的反彈機(jī)會(huì)。
長城證券分析師陳智旭指出,2019年上半年A股房地產(chǎn)板塊估值在歷史底部區(qū)域波動(dòng),截至上半年末PE及PB估值分別為9.89倍和1.47倍。相對(duì)全部A股,折價(jià)水平處于歷史高位,分別為33%及12%。平安證券分析師楊侃也表示,從絕對(duì)估值來看,當(dāng)前地產(chǎn)板塊整體PE僅高于銀行和鋼鐵,為近十年最低,但主要房企凈利潤仍有望保持增長。這也意味著,正常情況下,地產(chǎn)股繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
不過,地產(chǎn)股的漲跌,主要取決于資金情況、銷售表現(xiàn)以及政策預(yù)期。因此,即使地產(chǎn)股整體估值偏低,但依然要關(guān)注下半年供需變化帶來房企減值風(fēng)險(xiǎn)。在穩(wěn)定業(yè)績表現(xiàn)之下,要留意上市公司毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)。另外,“下半年到期債務(wù)壓力依舊較大,若后續(xù)融資端收緊,部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”楊侃認(rèn)為。