7月3日，在由國(guó)信證券舉辦的“創(chuàng)新與重構(gòu)”2019年中期策略會(huì)上，國(guó)信證券研究所宏觀和債券首席分析師董德志表示，從“關(guān)鍵性資產(chǎn)”的角度看，美股當(dāng)前的走勢(shì)可能預(yù)示了中國(guó)的外需在短期內(nèi)并不存在很大壓力，而中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格顯示中國(guó)內(nèi)需壓力有所緩和。

董德志指出，“關(guān)鍵性資產(chǎn)”取決于一個(gè)國(guó)家的居民財(cái)富結(jié)構(gòu)。對(duì)于美國(guó)，居民財(cái)富主要儲(chǔ)存場(chǎng)所是股市，那么美股就是美國(guó)的“關(guān)鍵性資產(chǎn)”；而對(duì)于中國(guó)，居民財(cái)富的主要儲(chǔ)存場(chǎng)所是樓市，所以中國(guó)樓市就是中國(guó)的“關(guān)鍵性資產(chǎn)”。

美股與中國(guó)樓市分別代表著中國(guó)出口外需和內(nèi)需的前瞻指標(biāo)。董德志指出，標(biāo)普500指數(shù)月均同比增速的拐點(diǎn)領(lǐng)先于美國(guó)名義GDP同比增速的拐點(diǎn)，領(lǐng)先周期約為2-3個(gè)月。而美國(guó)名義GDP變動(dòng)與中國(guó)對(duì)美出口變動(dòng)呈現(xiàn)同步性。因此，美股的波動(dòng)可以作為中國(guó)出口外需的前瞻指標(biāo)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，采用“70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)”為觀測(cè)指標(biāo)，同樣采取的是月同比增速，結(jié)果顯示，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的同比增速拐點(diǎn)領(lǐng)先于中國(guó)名義GDP增速拐點(diǎn)，領(lǐng)先周期約1-2個(gè)季度。中國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)可以作為中國(guó)內(nèi)需的前瞻指標(biāo)。

董德志認(rèn)為，在短周期視角下，中國(guó)外需在于美股的變化，中國(guó)內(nèi)需在于中國(guó)房?jī)r(jià)的變化。目前，美股預(yù)示中國(guó)的外需在短期內(nèi)并不存在很大壓力，中房?jī)r(jià)格顯示中國(guó)內(nèi)需壓力有所緩和。2019年二季度以來，美股指數(shù)同比增速反彈，季度均值相比2018年二季度同比上漲6.38%，從時(shí)滯2-3個(gè)月的影響來看，二季度的美股走勢(shì)預(yù)示三季度中國(guó)的外需壓力不大。

與此同時(shí)，中房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增速自2017年以來一路下跌，當(dāng)前依然沒有看到拐頭跡象。但值得注意的一個(gè)信號(hào)是，房?jī)r(jià)增速已經(jīng)跌至3%-4%區(qū)間。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房?jī)r(jià)年化同比增速在3%-4%的區(qū)間應(yīng)該是政策對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)合意水平，歷史上在房?jī)r(jià)增速高于這個(gè)水平時(shí)多數(shù)處于地產(chǎn)政策緊縮區(qū)間，低于這個(gè)水平時(shí)多數(shù)處于地產(chǎn)政策扶持區(qū)間。后期地產(chǎn)政策加碼的概率不大，中房?jī)r(jià)格同比增速有望穩(wěn)定在3%附近，即使繼續(xù)回落，回落的速率也將放緩，中國(guó)內(nèi)需壓力將有所緩和。