99久久免费精品色老_四虎网站在线免费观看_免费观看a级性爱黄片_欠欠精品人人做人人爽

交了購房定金后悔了?教你3招把錢要回來!

  • 來源:
  • 2019-07-28 11:04:36
  • 人氣 1507

買房一直是社會上熱議的話題,不僅因為住房跟我們的生活息息相關(guān),還因為如今的房價時漲時跌,讓人捉摸不透。買房不要操之過急,一定要謹(jǐn)慎行之。

一、什么是認(rèn)購協(xié)議?

既然定金一般是在訂購協(xié)議中約定的,那我們就先來看看,認(rèn)購協(xié)議是怎么一回事兒。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定,在取得商品房預(yù)售許可證之前,房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)是不能與購房人簽訂商品房買賣合同的。但出于資金或營銷等需要,開發(fā)商往往采用與購房者簽訂“認(rèn)購書”、“搖號選房”、“購房意向書”等協(xié)議,以此達(dá)到與商品房買賣合同相區(qū)別的目的,對此,我們統(tǒng)稱為認(rèn)購協(xié)議。

認(rèn)購協(xié)議是獨立與正式商品房買賣合同的預(yù)約合同,與商品房買賣合同有本質(zhì)區(qū)別,只要是雙方當(dāng)事人的真實意思表示,不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,就具有法律效力。所以說,想要從認(rèn)購協(xié)議的法律效力入手,除非你有證據(jù)證明開發(fā)商對你有欺詐、脅迫等導(dǎo)致協(xié)議存在效力瑕疵的情形,不然,要回定金的難度是比較大的。

認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同的主要區(qū)別在于,認(rèn)購協(xié)議未滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的十六項內(nèi)容。所以說有些對你來說非常重要條款在認(rèn)購協(xié)議中可能沒有,簽訂認(rèn)購協(xié)議時開發(fā)商又沒有另外說明。這為你反悔而要回定金創(chuàng)造了有利的條件。


二、什么是定金?

定金,我們在簽訂合同時會經(jīng)常遇到它,那么,定金到底是怎么一回事呢?

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。

1.對交付價款沒有約定或約定不明的,不能認(rèn)定為定金

《擔(dān)保法解釋》第118條規(guī)定,“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?!?

因此,在商品房認(rèn)購協(xié)議或者開發(fā)商出具的收款憑據(jù)中,僅僅出現(xiàn)或者記明訂金、押金、保證金、誠信金等字眼,并不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金。也就是說,你的認(rèn)購協(xié)議中,沒有“定金”字眼也沒有明確約定定金性質(zhì)的條款,當(dāng)你反悔,不想簽訂正式的購房合同時,開發(fā)商沒有權(quán)利沒收你事先交付的價款。

2.定金價款不實際交付,定金合同不成立,且定金數(shù)額不能超出主合同標(biāo)的的20%

定金的成立具有實踐性,只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定,而無定金的實際交付,定金擔(dān)保并不能成立。所以說,只要定金價款還沒交,你還有反悔的權(quán)利。

另外,根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,定金數(shù)額不能超過主合同標(biāo)的額的20%。當(dāng)然,開發(fā)商是有營銷策略的,對定金數(shù)額要求不會太高,一般也就幾萬塊錢,在你沖動的時候能立即掏出這么多錢,事后反悔又不舍得這些錢白白打水漂,只好硬著頭皮買了。當(dāng)然,對于已支付超出主合同標(biāo)的額20%的定金你是有權(quán)要求返還的。

3.簽了認(rèn)購協(xié)議又反悔?開發(fā)商有權(quán)不返還定金

根據(jù)《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定,當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。也就是說,購房者簽訂認(rèn)購后,又反悔不想買這套房了,開發(fā)商是有權(quán)不返還定金的。

4.既約定違約金又約定定金的,二者只能擇一主張

根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定,當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。意思就是,定金和違約金只能選擇適用,兩者取其一?,F(xiàn)實生活中,有不少認(rèn)購協(xié)議即約定定金又約定違約金的,雖然你已構(gòu)成違約,但是也只要給一份就行啦,具體給什么,人家開發(fā)商說了算。

定金≠訂金

定金與訂金雖只有一字之差,但可謂是天壤之別。目前法律上對訂金沒有明確規(guī)定,其效力取決于雙方當(dāng)事人的約定,雙方當(dāng)事人如果沒有約定,一般可視為“預(yù)付款”,并沒有擔(dān)保性質(zhì),若一方違約,另一方有權(quán)要退還訂金。許多人在這個地方吃過虧,所以說,以后再簽訂合同的時候,一定要擦亮眼睛啦!


三、能要回定金的幾種情形?

按照《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規(guī)定,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

很顯然,能否要回定金,關(guān)鍵在于對“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的理解適用。在司法實踐中主要有以下幾種情況

1.未能就合同主要條款達(dá)成一致意見的。

如果認(rèn)購協(xié)議對商品房的價格、面積、朝向等主要條款沒有明確約定,且后來開發(fā)商與購房人又未能就這些主要條款等協(xié)商一致,從而未能簽訂《商品房買賣合同》的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購房人。因為《商品房買賣合同》之所以沒能簽訂,是由于雙方未能就合同的主要條款達(dá)成一致意見,并不是購房人單方違約而造成。

如果你反悔了,又想要回定金,趕快回去看看認(rèn)購協(xié)議有什么主要條款沒有約定,待簽訂正式購房合同時對不合你意的條款,可以大膽提出異議。

這里有3點值得注意:

1.不能達(dá)成一致意見的條款應(yīng)是認(rèn)購書中約定以外的條款,對其中已有的條款直接具有法律效力,無須再次進(jìn)行磋商。

2.只有雙方是對合同的主要條款不能達(dá)成一致意見的,才能要求退還定金。如果是合同簽訂的時間、地點等對訂立商品房買賣合同不構(gòu)成實質(zhì)性影響的條款則不應(yīng)包括在內(nèi)。

3.購房者通過對合同提出不合理的苛刻條件,以雙方不能達(dá)成一致意見要求退還定金的,則可能被認(rèn)定具有不愿簽訂合同的意思表示,構(gòu)成根本違約,判令定金不予退還。比如說要求簽訂“付完款必須當(dāng)天交房,當(dāng)天辦證,不然不簽購房合同,退還我定金!”等不切實際的條款。

2.就補充協(xié)議協(xié)商未成的。

當(dāng)事人雙方簽訂補充協(xié)議的,如果雙方在平等、誠信的原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商,只是基于各自利益考慮,無法就補充協(xié)議達(dá)成一致的意思表示,致使購房合同不能訂立,則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因,購房者有權(quán)要求返還定金。通過增加補充協(xié)議從而達(dá)到退回定金的目的也是可行的,但是要記住在協(xié)議中不能達(dá)成一致意見的條款應(yīng)是重要的、符合實際的。

3.因國家出臺新政策,購房者不符合購房、貸款條件的。

簽訂《認(rèn)購書》后,因國家出臺新政策,使購房者不符合購房條件或無法取得銀行按揭購房貸款,從而使得雙方未能簽訂商品房買賣合同,屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,購房者有權(quán)要求開發(fā)商企業(yè)將收取的定金返還。

 

...

舟山丁丁好房微信號

嘉誠搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時省錢更省力!定制私人服務(wù),幫助購房者解答購房疑問,快來關(guān)注我吧!


相關(guān)閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關(guān)于我們 - 誠聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號