我國房地產(chǎn)市場發(fā)展以及房地產(chǎn)價格上漲，對制造業(yè)投資和消費需求有什么影響？對此市場有不同的理解和聲音，也成為社會各界討論熱點。7月30日中央政治局會議再次重提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，還強調(diào)要“落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

房地產(chǎn)對制造業(yè)投資的影響是雙重的，既有拉動作用又有擠占效應(yīng)。拉動作用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)能有效帶動相關(guān)行業(yè)尤其是制造業(yè)的投資需求，如房地產(chǎn)投資不僅會加大上游水泥、鋼材和玻璃等建筑材料的需求，還會帶動下游家電家具等行業(yè)的需求，從而推動GDP增長。據(jù)測算，2002年以來，廣義房地產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)中的“房屋建筑業(yè)”）對GDP的貢獻率呈上升趨勢，從2002年的6.4%提高到2016年的16.6%。

房地產(chǎn)對制造業(yè)的擠占效應(yīng)主要體現(xiàn)在以下四方面：一是房地產(chǎn)繁榮會推高要素價格和生產(chǎn)成本，壓縮制造業(yè)利潤空間，如2019年5月份100個大中城市成交土地樓面均價和住宅類商品房銷售價格分別是2008年年末的4.8倍和2.6倍，遠超同期CPI和PPI的漲幅；二是房地產(chǎn)市場占用了大量的信貸資源，在資金上對制造業(yè)形成擠占，如2008年以來，個人住房貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款余額在五大國有銀行貸款余額中的比重不斷提高，而制造業(yè)貸款余額比重卻逐年走低，前者從20.5%提高到36.0%，后者從18.6%降至11.0%；三是房價“只漲不跌”的神話容易滋生投機，使大量資金脫離實體經(jīng)濟；四是制造業(yè)是技術(shù)創(chuàng)新的主戰(zhàn)場，房地產(chǎn)對制造業(yè)的擠占會妨礙制造業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，對制造業(yè)尤其是高技術(shù)制造業(yè)形成負效應(yīng)，不利于新舊動能轉(zhuǎn)換。

2017年以來，房地產(chǎn)和制造業(yè)投資增速的滾動相關(guān)系數(shù)（時間周期為4年）開始走弱，并于2018年10月份開始轉(zhuǎn)負，且負相關(guān)系數(shù)值不斷擴大，2019年5月變?yōu)?0.3。說明當(dāng)前房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資已呈現(xiàn)出“你強我弱”局面，房地產(chǎn)對制造業(yè)投資的擠占作用已超過拉動作用。

與對制造業(yè)投資的影響類似，房地產(chǎn)對消費需求也存在正負效應(yīng)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，房地產(chǎn)市場的擴大和房價的上漲，在財富效應(yīng)和對消費需求的帶動作用下，對消費的正效應(yīng)更顯著，但隨著房價的不斷上漲，購房支出和租房開支占居民可支配收入的比重越來越高，對消費支出的擠占負效應(yīng)將愈發(fā)顯著。

房地產(chǎn)對消費的擠占主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一、制造業(yè)是居民工資性收入的主要來源，房地產(chǎn)對制造業(yè)的擠占會造成居民可支配收入的減少，如在19個門類行業(yè)中（這里未包括國際組織），2017年制造業(yè)就業(yè)人員的比重達到26.3%，是吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)，2014年以來制造業(yè)就業(yè)人數(shù)開始出現(xiàn)下降，制造業(yè)帶來的工資收入增速也出現(xiàn)回落；二、居民購房投資會消耗儲蓄存款并提高居民杠桿率，不利于居民消費潛能的提高，如居民杠桿率同比變化、房價收入比均與居民消費增速呈反向變化關(guān)系，說明居民加杠桿行為和高房價均對居民消費產(chǎn)生抑制作用；三、購房支出在居民收入中的比重過高，可用于消費的資金比重下降，如居民購房相關(guān)的支出（包括首付、應(yīng)付利息、應(yīng)還本金）在可支配收入中的比重，從2005年的12%提高到2018年的28%；四、房貸在居民貸款中的比重逐年提高，居民貸款的目的大多是購房而不是消費，購房貸款對消費貸款形成一定的擠占，如在五大國有銀行的個人貸款余額中，2018年末房貸比重高達78.8%，較2012年末提高12.2個百分點。

從商品房銷售額與消費增速的相關(guān)性看，當(dāng)房價上漲時，商品房銷售額增速與社會消費品零售總額增速的相關(guān)系數(shù)減弱，甚至多次落入負相關(guān)區(qū)間，表明當(dāng)房價上漲時，居民的消費能力和消費意愿均顯著下降，房價成為左右居民消費的關(guān)鍵力量。

從正負效應(yīng)的影響拐點看，房地產(chǎn)投資對消費需求的影響拐點，在2016年去庫存前后已經(jīng)到來：2016年前房地產(chǎn)對消費的財富效應(yīng)和拉動效應(yīng)較強，房地產(chǎn)對消費是正推動作用，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，但2016年后房地產(chǎn)對消費的擠占效應(yīng)更強，兩者關(guān)系轉(zhuǎn)為抑制和負相關(guān)關(guān)系。

總體來看，房地產(chǎn)對制造業(yè)和消費均具有正負兩種效應(yīng)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，正負兩種效應(yīng)在不斷拉鋸，房地產(chǎn)對制造業(yè)和消費的影響呈現(xiàn)出“倒U”型變化趨勢，即房地產(chǎn)對制造業(yè)和消費的邊際影響先逐漸增強至頂峰后會逐漸減弱，最后可能從正效應(yīng)演變?yōu)樨撔?yīng)。

我國經(jīng)濟在經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)熱潮后，房地產(chǎn)對消費和制造業(yè)影響的拐點已經(jīng)到來，擠占效應(yīng)均已超過拉動作用。目前房地產(chǎn)市場的過度繁榮，已經(jīng)妨礙我國新舊動能的接續(xù)轉(zhuǎn)換，亦不利于經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。近年來，世界經(jīng)濟面臨百年未有之大變局，外部環(huán)境的不確定不穩(wěn)定因素增多，我國經(jīng)濟要想向高質(zhì)量發(fā)展邁進，必須加快新舊動能轉(zhuǎn)換速度，發(fā)揮內(nèi)需的決定性作用，而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長，有效降低房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)是其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。