“你想象的城市，可能正在離你遠(yuǎn)去?！鄙虡I(yè)思想家吳伯凡說(shuō)。

京津合作示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群……如今，城市群正在從概念走向現(xiàn)實(shí)。城市群是什么？根據(jù)2019年2月國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》，城市群是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)合作的重要平臺(tái)。更具體來(lái)說(shuō)，城市群是指在特定地域范圍內(nèi)，以1個(gè)以上特大城市為核心，由至少3個(gè)以上大城市為構(gòu)成單元，依托發(fā)達(dá)的交通通信等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)所形成的空間組織緊湊、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密、并最終實(shí)現(xiàn)高度同城化和高度一體化的城市群體。用吳伯凡的話來(lái)說(shuō)，“城市群都是生長(zhǎng)出來(lái)的，而不是我們打造出來(lái)的”，這意味著，城市群是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。

正如金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司聯(lián)席總裁方明富所說(shuō)，區(qū)域內(nèi)的協(xié)同發(fā)展，才可以共生共贏。城市群的誕生讓城市不再是單一的區(qū)域概念，幾個(gè)城市形成經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、就業(yè)共同體，城市正在被重新定義。

重新定義城市

5G時(shí)代的來(lái)臨，也讓中國(guó)城市進(jìn)入第五代，也是城市集群快速發(fā)展的一代。按照吳伯凡的說(shuō)法，人類城市第一代是市鎮(zhèn)；第二代是城市；第三代是通過(guò)信息化和通訊技術(shù)進(jìn)步而帶來(lái)的城市優(yōu)化；第四代城市則是信息化城市向智能化城市過(guò)渡；第五代城市的到來(lái)，意味著城市的概念正在持續(xù)更新。

“我們以前對(duì)城市的定義可能是錯(cuò)誤的。”吳伯凡指出，BAT正在淡出我們的視野，新興的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)近幾年正在以非常穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，深刻和廣泛地影響著我們的生活。舉例來(lái)說(shuō)，今日頭條、美團(tuán)、滴滴和拼多多等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)正在壯大，這些企業(yè)正在重新定義城市（鎮(zhèn)），重新定義生活方式，成為城市的運(yùn)營(yíng)商。其中，拼多多給我們提供了市場(chǎng)棱鏡，以特殊的視角讓我們感覺(jué)到中國(guó)不是簡(jiǎn)單地分類為一線、二線、三線和四線。這些企業(yè)都在提醒我們，城市正在發(fā)生深刻的變化。

2016年，“十三五規(guī)劃”明確提出，我國(guó)規(guī)劃建設(shè)19個(gè)城市群。2018年11月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見(jiàn)》明確指出，以上述城市群推動(dòng)國(guó)家重大區(qū)域戰(zhàn)略融合發(fā)展，建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新模式，推動(dòng)區(qū)域板塊之間融合互動(dòng)發(fā)展。

2019年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述，置于“城鎮(zhèn)化”的章節(jié)中，不再單列。在“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”一節(jié)中，報(bào)告明確提出，“堅(jiān)持以中小城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，分析認(rèn)為，這意味著中小城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。此外，報(bào)告還提出要將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。

可見(jiàn)，城市群已經(jīng)成為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，是中國(guó)當(dāng)前以及未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

房企新機(jī)遇

正如首創(chuàng)經(jīng)中產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)副總經(jīng)理董茜所說(shuō)，城市群將會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。城市群所提供的工作空間會(huì)吸引越來(lái)越多的人們聚集在五大城市群，城市群通過(guò)產(chǎn)業(yè)、交通、市場(chǎng)形成一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，這就是城市群經(jīng)濟(jì)體，而房企可以通過(guò)城市群經(jīng)濟(jì)體再次尋找到增長(zhǎng)極。董茜敏銳地指出，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，首先要關(guān)注城市群的幾個(gè)核心要素，即產(chǎn)業(yè)、交通、人口流量、物流和現(xiàn)金流以及政策機(jī)制，這也是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注城市群的投資動(dòng)力。對(duì)于未來(lái)房企發(fā)展方向，董茜表示，中心城市、大都市圈和城市群，尤其是城市群中的中小城市將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)10年投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。

不久前，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，劍指“充滿活力的世界級(jí)城市群”。對(duì)此，佳兆業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)、首席增長(zhǎng)官劉策指出，當(dāng)灣區(qū)凝聚足夠多的人口、技術(shù)、金融的時(shí)候，才具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。劉策表示，大灣區(qū)之下，我們面臨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市更新的新機(jī)遇。比如，預(yù)計(jì)2020年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)規(guī)?？梢赃_(dá)到2萬(wàn)億，未來(lái)巔峰規(guī)模是20萬(wàn)億，大灣區(qū)就可以占到1/10。

那么，房企應(yīng)該如何抓住城市群發(fā)展賦予的機(jī)遇？吳伯凡借助生態(tài)學(xué)概念，用細(xì)胞、器官、生命體和生態(tài)來(lái)形容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。他表示，最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是做細(xì)胞和蓋房子，沒(méi)想到與器官有關(guān)聯(lián)。但一個(gè)城市更像生命體。今天的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該還要有生態(tài)視野，如果停留在細(xì)胞和器官的層面，一定會(huì)被淘汰。泰禾集團(tuán)副總裁全忠表示，除了做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最近幾年頭部房企探索的范圍已經(jīng)拓展到健康、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等細(xì)分領(lǐng)域，圍繞生命全周期以及客群和美好生活進(jìn)行打造?！斑@就是從細(xì)胞、器官到生命體的過(guò)程。”全忠說(shuō)。