在美聯(lián)儲降息靴子落地之后，金融市場暗濤洶涌。8月5日，人民幣對美元匯率有所貶值，跌破“7”關(guān)口。當(dāng)日，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.36%，百余家房地產(chǎn)股票下跌。從個股來看，碧桂園下跌3.35%、萬科下跌3.57%、融創(chuàng)中國下跌4.9%、中國恒大跌3.18%，寶龍、龍光、富力、佳兆業(yè)、建業(yè)的跌幅均達5%以上，中國奧園跌幅達到7.47%。

這也是繼中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)不將作為短期刺激經(jīng)濟的手段之后，地產(chǎn)股集體下跌后的又一次集體受挫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是繼7月房企境外債僅能償還一年期債務(wù)之后，境外融資門檻再抬高。

融資成本看漲，今年美元債已發(fā)行460.7億美元

8月5日，人民幣對美元匯率跌破“7”關(guān)口，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這對房企的融資環(huán)境來說，無異于雪上加霜。

前海開源基金董事總經(jīng)理楊德龍認(rèn)為，受國內(nèi)市場監(jiān)管的影響，在國內(nèi)，房企發(fā)債并不容易，相比之下，美元債則相對有優(yōu)勢。而人民幣貶值，從短期來看，對于發(fā)行美元債比較多的房企來說，因為利息以及本金均要以美元償付，這也意味著會增加房企的負擔(dān)。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，人民幣貶值對中國房地產(chǎn)是個利空，不僅會影響部分購房投資，而且以美元債為主的房企境外融資成本也將會增加，尤其是對于已經(jīng)大量融資的房企來說，資金成本隨之增加。巨量的海外融資規(guī)?；?qū)⒁l(fā)房企資金鏈緊張，如果資金持續(xù)緊張甚至有可能出現(xiàn)違約風(fēng)險。

眾所周知，在國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，自去年四季度以來，以美元債為主的境外債成為房企熱衷的融資方式。對于部分房企來說，這是一根償債的“救命稻草”。

從目前來看，地產(chǎn)美元債融資以境內(nèi)大中型房企及港股上市房企為主，按債券余額來看，恒大地產(chǎn)、碧桂園、佳兆業(yè)的融資規(guī)模位居前三。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月來，美元融資已完成460.7億美元，刷新歷史記錄；同比2018年同期的386億美元融資額上漲幅度接近2成，達到19.1%。

雖然7月，國家發(fā)展改革委要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，但房企用于再融資的海外債仍然不間斷。

事實上，在融資收緊預(yù)期越來越強的背景下，今年以來，房企美元債的資金成本也在看漲。

華泰證券信息顯示，2019年，海外發(fā)債成本整體上行，短久期高票息特點明顯。2019年0-2年的海外債平均票息上行至9.9%，2-4年的海外債平均票息上行至9.47%。在今年發(fā)行了2年以內(nèi)到期海外債的企業(yè)中，陽光城、當(dāng)代置業(yè)、力高集團等企業(yè)的短久期海外債平均票面在10%以上。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年美元債平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融資平均利率已經(jīng)高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%。

一個不容回避的現(xiàn)實是，過高的融資成本正在擠壓房企的盈利空間。

加劇房企“錢荒”，還是影響有限？

除融資成本上漲外，張大偉認(rèn)為，在美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房企“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產(chǎn)市場面臨頹勢。

不過，8月5日，據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站消息，中國人民銀行有關(guān)負責(zé)人就人民幣匯率相關(guān)問題表示，不希望企業(yè)過多暴露在匯率風(fēng)險中，支持企業(yè)購買匯率避險產(chǎn)品規(guī)避匯率風(fēng)險。同時也要看到，目前人民幣匯率既可能貶值，也可能升值，雙向浮動是常態(tài)，不僅是企業(yè)，即便更為專業(yè)的金融機構(gòu)也難以預(yù)測匯率的走勢。

與此同時，楊德龍認(rèn)為，從長期來看，人民幣并沒有長期貶值的基礎(chǔ)，過期之后還會反彈，所以長期對房地產(chǎn)的影響沒那么大。

楊德龍稱，今年以來，人民幣相對美元匯率有所貶值，但從長周期來看，人民幣相對于美元其實是升值的。在2005年匯改剛開始，人民幣對美元的匯率是8以上，最高人民幣對美元匯率升值到6左右，現(xiàn)在回到7。事實上，今年以來，人民幣相對于美元匯率中間價貶值僅有0.53%。接下來，人民幣還是會保持正常波動，大幅貶值可能性并不大，從過去幾年來看，自人民幣在7附近都會出現(xiàn)大幅度反彈。

目前，在債務(wù)壓頂，融資收緊的壓力下，注定房企高杠桿、高增長模式不可持續(xù)，受市場外界波動的影響越來越大。為此，很多房企提出減緩規(guī)模擴張和去杠桿降負債，謀求健康穩(wěn)定發(fā)展。