集體土地入市，又有新探索。
9月3日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方微信公眾號“南寧住建”發(fā)布消息稱，已經(jīng)印發(fā)《南寧市培育發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》（以下稱《方案》）。其中明確提出探索村集體經(jīng)濟(jì)組織通過自建、合作開發(fā)、作價(jià)入股等方式，利用閑置的城中村改造產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)租賃住房。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，對于集體土地入市，各地細(xì)化政策陸續(xù)落地，一些項(xiàng)目也已經(jīng)接近完工。南寧并非集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，此次推出相關(guān)政策，這也是土地管理法修改通過后，各地開始積極推動(dòng)集體建設(shè)用地入市相關(guān)政策落地的一個(gè)例子。
同時(shí)，南寧創(chuàng)新的提出支持城中村集體或村民建設(shè)租賃住房等、開發(fā)商商品房可以“先租后售”等創(chuàng)新政策，也為發(fā)展租賃市場提供了參考。
試點(diǎn)地區(qū)項(xiàng)目陸續(xù)開工
此前，我國已有兩批18個(gè)城市開展了集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。
2017年8月，我國確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
2019年1月，自然資源部、住房和城市建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。
隨著試點(diǎn)的深入，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，各地不僅總體實(shí)施方案已經(jīng)基本發(fā)布，在一些地區(qū)，更為細(xì)化和深入的工作方案也開始落地。
2019年6月，北京市通州區(qū)在北京市范圍內(nèi)率先出臺了《通州區(qū)集體土地租賃住房建設(shè)、分配、運(yùn)營管理工作方案》，明確了鎮(zhèn)級聯(lián)營公司自建、成立合作公司以及項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)出租三種建設(shè)模式，并提出原則上將不超過25%的房源優(yōu)先分配給項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府住房困難村民家庭。
合肥則形成了以《合肥市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作實(shí)施方案》為總綱，以《加快合肥市住房租賃試點(diǎn)工作的通知》《合肥市促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金管理辦法》為補(bǔ)充的“1+2”的政策體系。
不僅是政策體系逐漸完善，各地已經(jīng)陸續(xù)有項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)開工階段，甚至接近完工。
北京在建規(guī)模最大的集體租賃住房項(xiàng)目——大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體租賃住房項(xiàng)目（以下簡稱“瀛海項(xiàng)目”）預(yù)計(jì)9月初完成土方施工。據(jù)悉，瀛海項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積15.2萬平方米，總體建設(shè)規(guī)模20.19萬平方米。
浙江首宗農(nóng)村集體用地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，杭州市蕭山區(qū)項(xiàng)漾村租賃住房項(xiàng)目審批于2018年10月啟動(dòng)，2019年1月開工建設(shè)。這一項(xiàng)目土地面積為5.7畝，總建筑面積10376平方米，總投資3000萬元。據(jù)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2020年6月底前竣工。
上海的首個(gè)集體土地入市建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，825套青年科創(chuàng)人才公寓也已于今年6月開工，預(yù)計(jì)于2021年前后建成啟用。
隨著8月底新修的土地管理法在十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議正式通過，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市具備了合法性。此次并非試點(diǎn)城市的南寧發(fā)布相關(guān)政策，也被認(rèn)為是政策陸續(xù)向全國推廣的標(biāo)志。
中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，隨著土地管理法修訂完成，這一政策也會(huì)陸續(xù)推廣到全國各個(gè)地區(qū)。政策推行的進(jìn)度實(shí)際上是由市場需求決定的，鄰近城市的郊區(qū)、生態(tài)環(huán)境和文化氛圍較好的地區(qū)，在土地市場上都更具有吸引力，因此在政策推廣中也會(huì)走得更快。
尋找新的突破口
新修訂的土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后，還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。
在地方試點(diǎn)上升到法律條文層面后，如何更好地運(yùn)用到地方實(shí)踐？此次南寧的政策被認(rèn)為是一次有益的探索。
南寧市《方案》提出，在符合城市規(guī)劃的情況下，探索村集體經(jīng)濟(jì)組織通過自建、合作開發(fā)、作價(jià)入股等方式，利用閑置的城中村改造產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)租賃住房，并由其自主經(jīng)營管理或委托住房租賃企業(yè)出租經(jīng)營。支持“城中村”的村民或村集體將依法建設(shè)并符合租賃房屋基本要求的住房進(jìn)行租賃經(jīng)營，鼓勵(lì)出租人改善出租住房的條件，提高出租住房品質(zhì)。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，南寧此次政策是在全國范圍內(nèi)較早明確強(qiáng)化城中村改造和租賃業(yè)務(wù)掛鉤模式?！斗桨浮分С殖侵写宓拇迕窕虼寮w將依法建設(shè)并將符合租賃房屋基本要求的住房進(jìn)行租賃經(jīng)營，也體現(xiàn)了后續(xù)對于農(nóng)村土地市場的盤活導(dǎo)向。尤其是考慮到近期土地管理法的推行，預(yù)計(jì)后續(xù)此類省會(huì)城市的舊村改造中，會(huì)積極和租賃住房進(jìn)行結(jié)合，對于集體建設(shè)用地的高效利用有積極作用。
有地產(chǎn)分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，2019年以來中央多次會(huì)議和文件，包括近期中央財(cái)經(jīng)委的相關(guān)會(huì)議，都體現(xiàn)了對區(qū)域市場發(fā)展的重視。預(yù)計(jì)在未來中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，會(huì)強(qiáng)化城市群、都市圈等概念，進(jìn)而會(huì)對相關(guān)土地開發(fā)提出新的要求，土地管理會(huì)更加靈活。
這在集體土地入市上如何體現(xiàn)？李國祥表示，一種可能是包括增減掛鉤、占補(bǔ)平衡等政策在內(nèi)，目前的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減互融互通機(jī)制，有望擴(kuò)展到更大的范圍內(nèi)。
李國祥認(rèn)為，讓土地政策更靈活的政策調(diào)整，總的來說都是讓市場發(fā)揮更大的作用。隨著區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整，要素聚集的地區(qū)，其對土地的需求一直存在。因此，相關(guān)的機(jī)制也可能會(huì)擴(kuò)展到更大的區(qū)域范圍，甚至在全國實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減互融互通。
