“這兩天學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)房搶房太激烈了，我原先預(yù)算400多萬(wàn)，根本不夠，搶不到房子！”
杭州“虎媽”孫女士，原本想趁年底二手房行情“常規(guī)冷淡”時(shí)入手一套，甚至還有撿漏的想法，沒(méi)料到卻被現(xiàn)實(shí)“閃了一下腰”。
“上周整整一個(gè)星期，不停地看房子、按計(jì)算器、籌錢?！睂O女士說(shuō)，有兩次早飯都沒(méi)吃出門看房，看到晚上八九點(diǎn)才回家，累得腿都抬不起來(lái)。
“吃不消了！”她很快下手了一套西湖區(qū)求智巷的精裝學(xué)區(qū)房。雖是上世紀(jì)八十年代的房子，但對(duì)應(yīng)的是學(xué)軍小學(xué)+杭十三中這一“王炸”配置。這次購(gòu)房經(jīng)歷，讓孫女士痛并快樂(lè)著——學(xué)區(qū)房總算“落袋為安”，可預(yù)算也不斷刷新底線，從400多萬(wàn)增加到500多萬(wàn)又問(wèn)親朋借了點(diǎn)錢湊到600萬(wàn)，最終，這套兩房朝南、全明戶型的房子，以550萬(wàn)元成交，折合單價(jià)近10萬(wàn)元/平方米。
時(shí)值年底，也是樓市的傳統(tǒng)淡季，截至記者發(fā)稿前，透明售房網(wǎng)杭州二手房掛牌量為102674套，突破10萬(wàn)，“賣不掉”的壓力不言而喻。但另一方面，由于一手房紅盤(pán)中簽率低，不少人購(gòu)房者開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)供大于求、價(jià)格余地松動(dòng)的二手房市場(chǎng)。
杭州二手房行情到底走勢(shì)如何？
從上月的成交數(shù)據(jù)，以及活躍在房產(chǎn)一線人們的所見(jiàn)所聞，或許能窺探出一二。
止跌回升二手房成交回到“水平線”本周，北高峰觀察記者走訪杭州上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、余杭區(qū)共10個(gè)中介門店，絕大多數(shù)中介都表示，11月看二手房的人比金九銀十要多。尤其是房東誠(chéng)心出售的房源，人氣很旺。
11月底，拱墅區(qū)橋西板塊一套綠城運(yùn)河宸園的“特價(jià)二手房”橫空出世，89平方米叫價(jià)530萬(wàn)元，和同類型房源相比，幾乎直降60萬(wàn)左右。一時(shí)間，多家房產(chǎn)中介開(kāi)啟了刷屏，“齊心”定了某個(gè)周六組織“看房團(tuán)”。這神操作，只有樓市極為火爆的時(shí)候才出現(xiàn)過(guò)。
真實(shí)數(shù)據(jù)如何？
根據(jù)杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月杭州全市（含富陽(yáng)、大江東）二手房共成交6141套，環(huán)比10月的5148套上漲19.29%，同比去年同期的3558套上漲幅度高達(dá)72.6%。
杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)
“臨近年底，不少購(gòu)房者開(kāi)始結(jié)束觀望，加速了購(gòu)房需求的釋放，在這部分購(gòu)房需求的支撐下，11月份杭州二手房成交總量開(kāi)始止跌回升?！惫ぷ魅藛T告訴我們，值得注意的是，11月二手成交量環(huán)比雖呈上漲趨勢(shì)，但11月新增房源量環(huán)比下降8%，什么意思？就是拿出來(lái)賣的房子數(shù)量減少了。
不過(guò)，“當(dāng)前二手樓市雖有暖冬跡象，但由于市場(chǎng)供需持續(xù)走低，考慮到年底是傳統(tǒng)淡季又逢新房交付潮，預(yù)計(jì)年末二手房市場(chǎng)反彈力度有限,不排除12月份成交量有再度下滑的可能”。這是不少中介的觀點(diǎn)。
西湖、江干漲幅明顯“學(xué)區(qū)房”、“次新房”功不可沒(méi)按照往年慣例來(lái)看，年底都是樓市淡季，這是否適用于所有二手房？
不能一概而論。
從杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)來(lái)看，與10月相比，11月杭州二手房排名前三的區(qū)域有所變動(dòng)。
其中余杭區(qū)依舊遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居第一，市場(chǎng)成交比例為27.91%；常年霸占亞軍位置的蕭山區(qū)掉至第三，市場(chǎng)成交比例為12.03%；江干區(qū)上升至亞軍位置，市場(chǎng)成交比例為13.73%；西湖區(qū)市場(chǎng)成交比例為11.89%，環(huán)比上升1.33%。此外，錢塘新區(qū)（含下沙、大江東）、濱江區(qū)、上城區(qū)、之江區(qū)均有不同程度上漲。
總體來(lái)看，余杭區(qū)作為杭州樓市的扛把子，近幾年區(qū)域成交一直走在前列，撐起了杭州樓市成交的“底氣”。值得注意的是，西湖區(qū)、江干區(qū)二手房11月成交增幅明顯。
“成交比例的上漲，更多得益于區(qū)域內(nèi)‘學(xué)區(qū)房’、‘次新房’成交的帶動(dòng)。”西湖區(qū)文一路一家中介門店的店長(zhǎng)說(shuō)，受杭州市教育政策信息的影響，11月不少區(qū)域內(nèi)二手學(xué)區(qū)房成交量迎來(lái)了一波上漲。比如對(duì)應(yīng)翠苑一小的翠苑一區(qū)、翠苑三區(qū)，無(wú)論是帶看量還是成交量都翻了倍。
和咬牙把買學(xué)區(qū)房的預(yù)算提高到600萬(wàn)的孫女士一樣，家有2歲小寶的小陸，也在上周落定了一套拱墅區(qū)文瀾實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，“杭州實(shí)行‘公民同招’，接下來(lái)可能出民辦中小學(xué)搖號(hào)細(xì)則，我們希望盡快給孩子落定一套總價(jià)在可承受范圍內(nèi)的學(xué)區(qū)房。”
為何現(xiàn)在出手？
小陸說(shuō)，一直有這個(gè)想法，時(shí)值年底，覺(jué)得是入手的好機(jī)會(huì)，于是提早1個(gè)多月聯(lián)系了板塊內(nèi)多個(gè)房產(chǎn)中介，時(shí)刻關(guān)注他們的朋友圈，“也是巧了，還真被我遇上了撿漏機(jī)會(huì)，以比同小區(qū)同類房源便宜50萬(wàn)左右的價(jià)格買到了一套靠近小區(qū)中央景觀帶的學(xué)區(qū)房，離地鐵5號(hào)線也就幾百米距離。”
此外，次新房的受歡迎程度也在與日俱增。西湖區(qū)的鐵建西湖國(guó)際城、浙港國(guó)際，江干區(qū)的金色黎明、紅郡御莊，九堡的昆盛肖邦等次新房市場(chǎng)，成交量在不斷上升。
值得一提的是，某些板塊次新房?jī)r(jià)格已低于周邊新房，形成了一個(gè)明顯差價(jià)，因此成了眾多購(gòu)房客戶的選擇。
據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，在筧橋板塊內(nèi)，相對(duì)周邊新盤(pán)4-4.6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，金色黎明4.1-4.2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，加上本身樓盤(pán)體量大，給了購(gòu)房者更多的挑選余地。而丁橋板塊內(nèi)的紅郡御莊，89平方米面積段，成交總價(jià)基本在200-220萬(wàn)元，加上周邊配套已同步跟上，因此成了不少剛需的首選。
“年底還有一波交付潮，預(yù)計(jì)接下來(lái)次新房的成交比例還會(huì)不斷上升?！币晃毁Y深中介告訴我們。
你以為剛需盤(pán)才難搖？總價(jià)千萬(wàn)以上的二手房一樣“搶不到”從購(gòu)房總價(jià)分布上，可以明顯感覺(jué)到剛需置業(yè)的特征。
11月份，300萬(wàn)以下剛需置業(yè)成交比重占到68.84%，尤其是200-300萬(wàn)元占比達(dá)到33.64%；其次是150-200萬(wàn)元的占比為18.43%；而150萬(wàn)以下占比為16.77%。
小戶型、低總價(jià)房源，照例成為很多剛需“上車”的門檻。
值得一提的是，11月，總價(jià)400萬(wàn)-600萬(wàn)房源的比例有明顯增加，就連千萬(wàn)以上的二手房，成交量也頗為優(yōu)秀。
“400-600萬(wàn)總價(jià)房源的客群，包含部分剛需和部分首次改善客戶?！睒蛭靼鍓K資深房產(chǎn)中介丁磊說(shuō)，這一價(jià)位段二手房成交量增加，其實(shí)有跡可循。
“一些想兼顧孩子學(xué)區(qū)以及自己居住品質(zhì)的首次改善型家庭，他們更青睞買下房齡較新，馬上能遷戶口的房源。能直接拎包入住或裝修較好的房源很搶手。”
總價(jià)千萬(wàn)以上的二手房為何成交比例上升明顯？與一手房供應(yīng)狀態(tài)不無(wú)關(guān)系。
目前杭州千萬(wàn)以上的住宅，只有南星橋的仁恒濱江園以及城西的遠(yuǎn)洋西溪公館?？诒诲e(cuò)的仁恒，濱江園首開(kāi)120套，吸引了691戶登記，中簽率17.3%，很多人開(kāi)玩笑說(shuō)：“你以為只有剛需盤(pán)才難搖嗎？千萬(wàn)豪宅也會(huì)和你開(kāi)這樣的‘玩笑’?！?/span>
還有一點(diǎn)，隨著房?jī)r(jià)整體企穩(wěn)上行，不少地段好、又帶學(xué)區(qū)的次新房，牢牢吸引了一撥年底資金回籠的終極改善客群，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)以相對(duì)較低的價(jià)格買入改善型房源，無(wú)論從保值還是自住角度都很適合，等到明年年初，倘若樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，就要多付差價(jià)了。
