繼調(diào)整“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)之后，深圳再出樓市調(diào)控政策。12日上午，深圳市住房和建設(shè)局向媒體披露，深圳已取消去年出臺(tái)的商務(wù)公寓“只租不售”限制。專家表示，不能誤讀為深圳樓市調(diào)控放松。

12月12日上午，深圳市住房和建設(shè)局向媒體披露，深圳已取消去年出臺(tái)的商務(wù)公寓“只租不售”限制。

2018年7月，深圳出臺(tái)的“深四條”調(diào)控政策規(guī)定：開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。

為何一年之后便取消了這一規(guī)定？深圳市住房和建設(shè)局介紹，原因在于：該政策抑制了部分城市更新項(xiàng)目的活躍度，長期看利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量。

據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》的報(bào)道稱，取消商務(wù)公寓“只租不售”自11月起已經(jīng)開始執(zhí)行。據(jù)深圳市住房和建設(shè)局監(jiān)測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)，因該政策是相對(duì)長效的政策，對(duì)短期商品房銷售雖然利好但影響有限。

圖/新華社

深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳公寓供應(yīng)量放量，批售面積為32.53萬平米，環(huán)比上升7.7倍，公寓供應(yīng)量創(chuàng)2019年新高。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則顯示，11月深圳全市商務(wù)公寓共成交2222套，環(huán)比上升6.93%；成交面積為12.98萬平米，環(huán)比上升13.35%。但價(jià)格方面，11月公寓成交均價(jià)下降了2.49%至58146元/平米。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒在接受媒體采訪時(shí)表示：

之前規(guī)定“只租不售”，是因?yàn)樯虅?wù)公寓炒作得比較厲害。去年“731”以來新拿地的商務(wù)公寓項(xiàng)目很少，即使其入市也需要3年左右周期。而政府的政策實(shí)際是政府對(duì)規(guī)劃建設(shè)政策的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一種供給側(cè)調(diào)整，不能誤讀為深圳樓市調(diào)控放松。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：

限制房企出售商務(wù)公寓會(huì)極大地打擊他們的建設(shè)積極性，深圳未來以城市更新為主，工改商、商改商占比較多，因此為了保障舊改的順利完成，調(diào)整此政策是非常必要和合適的。而由于建設(shè)需要時(shí)間，供應(yīng)增加是一個(gè)比較長的過程，因此市場(chǎng)很容易消化此項(xiàng)政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱：

從“只租不售”政策本身來看，當(dāng)時(shí)很大程度是為了培育住房租賃市場(chǎng)，特別是培育規(guī)?；淖赓U市場(chǎng)，要求開發(fā)商持有一定的公寓用作長租。但現(xiàn)在租金已經(jīng)趨穩(wěn)，而且開發(fā)商持有的物業(yè)也并非租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體，這也是為什么不久前備受關(guān)注的深業(yè)中城豪宅項(xiàng)目“由租轉(zhuǎn)售”。

豪宅線標(biāo)準(zhǔn)大調(diào)整

深圳新盤頻現(xiàn)日光

11月11日，深圳傳來重磅消息，大幅提高豪宅線標(biāo)準(zhǔn)征收增值稅：建筑面積144平以下、小區(qū)容積率高于1.0的住宅，滿兩年免征增值稅。

減稅新政一出，第二天樓市便爆發(fā)了，二手房源紛紛跳漲，業(yè)主“坐地漲價(jià)”屢見不鮮。

據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，11月，二手房成交突破8000套，環(huán)比上漲11.84%，同比上漲91.93%；其中寶安成交1985套，成為年內(nèi)新高，也是下半年來成交最熱的區(qū)域，占全市成交總量的四分之一。

價(jià)格方面，Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，六大行政區(qū)全部價(jià)格上漲，南山區(qū)漲幅最大，均價(jià)達(dá)到9.2萬/平方米，去年到今年的漲幅高達(dá)21.05%；全市均價(jià)小幅上升至55499元／平。

另據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，寶中、碧海、前海是主要搶房片區(qū)，寶中的均價(jià)上半年還是7萬／平左右，現(xiàn)在已經(jīng)跳漲到約9萬／平。

對(duì)開發(fā)商而言，他們也迎來一個(gè)銷售窗口。11月以來，新房備案數(shù)據(jù)持續(xù)上漲，新盤扎堆上市，無論是豪宅還是剛需，多個(gè)項(xiàng)目開盤即售罄。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳新房住宅供應(yīng)速度明顯加快，供應(yīng)量創(chuàng)三年來最高，全市共有22個(gè)項(xiàng)目批售13089套商品房，獲批套數(shù)接近10月份的3倍。

新房日光、售罄頻現(xiàn)。如前海豪宅招商領(lǐng)璽開盤，推456套，均價(jià)10.8萬／平，開盤當(dāng)天即售罄；前海豪宅頤灣府開盤，推367套房，均價(jià)10.2萬／平，開盤僅4個(gè)半小時(shí)就賣掉322套，去化近九成。

就連偏遠(yuǎn)的光明新區(qū)，龍光玖龍臺(tái)二期線上開盤，均價(jià)4.8萬／平，裝修費(fèi)另算，推750套，全部賣完。

根據(jù)中原數(shù)據(jù)，11月新房住宅共成交3196套，環(huán)比上漲20.33%，同比上漲61.01%；成交面積32.97萬平方米，環(huán)比上漲20.33%，同比上漲61.01%。

多位深圳開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，臨近年末政策相對(duì)寬松，最嚴(yán)調(diào)控已經(jīng)過去，深圳放松豪宅線，佛山、中山松綁限購，都是這一寬松的表現(xiàn)。這給了市場(chǎng)很樂觀的預(yù)期。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：

“新房市場(chǎng)方面，11月出現(xiàn)很多關(guān)注度很高的熱門樓盤，再加上臨近年關(guān)，開發(fā)商為完成年度銷售目標(biāo)，定價(jià)方面更加接近市場(chǎng)預(yù)期，因此成交量非常好?！?

Q房網(wǎng)研究人士認(rèn)為，2016年“3·25”緊縮周期以來，深圳住房需求積累，改善性住房需求積壓，隨著政策利好的釋放，全市新房成交將維持高位。

在全國樓市蕭瑟的映襯下，深圳樓市可謂一枝獨(dú)秀。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，影響深圳樓市最主要的因素，是購房者對(duì)于區(qū)域的未來預(yù)期：

“深圳今年熱度提升明顯，不但本地購房需求明顯提升，外來的投資性需求也在聚集，拉動(dòng)商住類產(chǎn)品銷量也快速提升。”

回望今年上半年，深圳樓市還一片風(fēng)平浪靜，二手房價(jià)格不斷松動(dòng)，新房市場(chǎng)也萎靡不振。

5月份時(shí)，福田華僑城新天鵝堡三期開盤，布吉?jiǎng)傂璞P景華·嶺莑推售415套，當(dāng)天去化都不到五成，新盤入市普遍較為慘淡。

下半年，深圳利好消息不斷。11月6日，又出臺(tái)利于粵港澳灣區(qū)人才在內(nèi)地安居樂業(yè)的優(yōu)惠政策，直接向港澳居民派發(fā)房票，在大灣區(qū)買房不限購。

而在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)，調(diào)控政策都有所松動(dòng)。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，深圳本年度住宅市場(chǎng)成交暢旺，跟利好消息較多有很大的關(guān)聯(lián)，其他城市很難相比。

她分析，“2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，8月份先行示范區(qū)的提出，以及11月非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，這些都陸續(xù)刺激了二手房的成交行情?！?

不過，需要指出的是，深圳樓市的分化也越來越嚴(yán)重。雖然都受益于粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，但它的核心在前海，前海位于西部，所以深圳樓市的西部行情遠(yuǎn)好于東部。東西兩邊相距不過20多公里，西部許多樓盤一開盤就可以秒光，有的還需要搖號(hào)，東部卻較難見到這種現(xiàn)象。

分區(qū)域來看，目前與上半年相比，前海二手房均價(jià)從8萬／平漲到接近10萬／平，寶中均價(jià)從7萬漲到9萬／平，碧海從6萬漲到7萬／平。相對(duì)來說，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)漲幅較小。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，深圳二手房掛牌均價(jià)為6.23萬元/平，同比漲幅約為1.59%，是四個(gè)一線城市唯一上漲的。

值得注意的是，在市場(chǎng)變好的情況下，反價(jià)、撤盤等業(yè)主違約現(xiàn)象也開始出現(xiàn)，房產(chǎn)糾紛變多了。律師提醒購房者要注意二手房簽約風(fēng)險(xiǎn)。

目前，深圳樓市的熱度仍未下降。12月第一周，深圳全市新房住宅共成交1006套，環(huán)比上漲 19.48%;成交面積10.30萬平，環(huán)比上漲16.36%。預(yù)計(jì)到農(nóng)歷春節(jié)前，新房市場(chǎng)仍將保持當(dāng)前的活躍狀態(tài)。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，深圳未來的發(fā)展可能會(huì)超出預(yù)期，但今年房價(jià)整體上升過快，投機(jī)性需求顯現(xiàn)值得關(guān)注：

“明年深圳房價(jià)如果依然處于明顯上漲通道，不排除會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策?！?

圖/21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 甘俊 攝

盡管深圳樓市一方火熱，從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，樓市整體已經(jīng)進(jìn)入逐步降溫的階段。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局消息顯示，10月份70個(gè)大中城市中，二手房房價(jià)下降的城市達(dá)到35個(gè)，占到一半。這意味著，10月份房價(jià)下跌城市數(shù)量已創(chuàng)出55個(gè)月新高。

中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì)，未來兩年將是樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，樓市調(diào)控的機(jī)遇窗口將在2025前后關(guān)閉，住房發(fā)展的巨大潛力和預(yù)期將在2025年前后改變。

為什么拐點(diǎn)會(huì)在2025年，社科院給出了四大理由：

第一，中國目前處于城鎮(zhèn)化率30%-70%的快速發(fā)展區(qū)間，未來還有一定的需求潛力。雖然國內(nèi)部分地區(qū)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了80%，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，但整體而言，2018年底中國常住人口城鎮(zhèn)化率是59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率是43.37%。未來增長空間依然很大。對(duì)于樓市來說，未來幾年還將產(chǎn)生大量的剛需。

第二，中國經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的韌性。分析人士表示，客觀上，今年市場(chǎng)政策面、資金面等大環(huán)境很不友好，但商品房銷售數(shù)據(jù)還是有一些可圈可點(diǎn)之處。

數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，其中，住宅銷售面積增長1.5%。此外，1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%。其中，住宅投資增長14.6%。所以主觀上樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)涼，但數(shù)據(jù)上來看，未來企穩(wěn)甚至回升才是大趨勢(shì)。

第三，炒房的利益機(jī)制依然存在。比如對(duì)于北京而言，樓市拐點(diǎn)基本已定，但仍有城市并不“服輸”，甚至存在業(yè)主集體控盤，大肆拉抬房價(jià)的情況。

第四，樓市調(diào)控不太可能放松。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等數(shù)據(jù)增速雖有所下降，但總量依然較高，大幅松綁的可能性很小。