2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)很“南”， 加大銷售回款、謹(jǐn)慎拿地是不少房企的共同選擇。
除碧桂園外，前四家龍頭房企的年度成績單已全部出爐。據(jù)克而瑞全口徑銷售排行榜數(shù)據(jù)，2019碧桂園、萬科、中國恒大、融創(chuàng)中國依次穩(wěn)坐銷售前四的位置，不過除融創(chuàng)中國外，“三巨頭”的銷售增速均已降至個(gè)位數(shù)。
碧桂園2019年度的全口徑銷售額為7715.3億元，同比增長5.9%，遠(yuǎn)低于去年32.3%的增速，但仍然拿下了第三個(gè)年度銷售冠軍。2016年碧桂園銷售增長120%至3088.4億元，首次跨入行業(yè)前三，2017年其實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5508億元，同比增長78.4%，躍居行業(yè)第一。
從2018年開始，碧桂園不再設(shè)定年度銷售目標(biāo)，并在年中宣布進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段。彼時(shí)碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，放慢發(fā)展速度是相對于碧桂園自身而言，碧桂園項(xiàng)目的建設(shè)周期與行業(yè)的平均周期一致。
近期，莫斌發(fā)表了主題為《全競提升，砥礪前行》的2020新年致辭，稱2019年是碧桂園的“全競提升年”。這一年，碧桂園調(diào)整組織架構(gòu)、下放權(quán)限、精簡流程、控費(fèi)減負(fù)，推動(dòng)總部精干高效，促進(jìn)區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)，支持項(xiàng)目做一成一。
這一年，碧桂園將地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)以及機(jī)器人確立為未來發(fā)展的三個(gè)重點(diǎn)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)交由莫斌負(fù)責(zé)，楊國強(qiáng)投入了大量精力到農(nóng)業(yè)和機(jī)器人業(yè)務(wù)中去，而2018年底調(diào)任為碧桂園聯(lián)席主席的楊惠妍則負(fù)責(zé)教育、醫(yī)療、新零售等新業(yè)務(wù)的發(fā)展。
即便楊國強(qiáng)父女倆都將主要精力放到了多元化業(yè)務(wù)上，碧桂園的銷售規(guī)模仍維持在行業(yè)龍頭的位置。中金公司分析師張宇認(rèn)為，碧桂園全國化的布局、靈活周轉(zhuǎn)策略和高效執(zhí)行力能夠幫助其減緩去化率下行的壓力。
和楊國強(qiáng)一樣，恒大集團(tuán)董事局主席許家印也將主要精力放在了多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展上，帶領(lǐng)恒大在新能源汽車領(lǐng)域開啟了“買買買”的節(jié)奏。不過在6000億元銷售目標(biāo)和融資的雙重壓力下，恒大在去年下半年開啟了一場“以價(jià)換量”的營銷大戰(zhàn)。
去年9月和10月，恒大連續(xù)刷新單月銷售記錄，分別實(shí)現(xiàn)合約銷售約831.3億元、903億元，相應(yīng)的銷售均價(jià)也連續(xù)創(chuàng)下年內(nèi)單月售價(jià)新低，分別為10054元/平方米、9336元/平方米。去年全年恒大的銷售均價(jià)為每平方米10281元，低于2018年的10515元。
在降價(jià)的同時(shí)，恒大也加大了推貨量，其曾計(jì)劃在去年下半年推出8000億元的可售貨值，確保去化率只有40%時(shí)也能夠?qū)崿F(xiàn)全年6000億元的銷售目標(biāo)。最終，恒大2019年的合約銷售額達(dá)到6010.6億元，同比增速從2018年的10.1%下降至9.0%，最終仍然排在行業(yè)第三的位置。
2019年銷售排名第二的萬科，合同銷售額為6308.4億元，同比增長3.94%，在前四家房企中增速最慢，也遠(yuǎn)低于其2018年14.5%的增速?！安蛔非笠?guī)?！钡娜f科如果不加速的話，很有可能會(huì)被2020年銷售目標(biāo)為6500億元的恒大超越。
相對于碧桂園、恒大、萬科的減速慢行，排名第四的融創(chuàng)中國則仍保持了較高的銷售增速，2019年全年增長21%至5562.1億元，與第三名恒大之間差距從2018年的863.5億元縮小至448.5億元。
克而瑞研究中心指出，融創(chuàng)中國憑借其收并購優(yōu)勢、充裕的可售貨量，2019年9-11月連續(xù)三個(gè)月單月銷售均保持在600億元以上，全年首次突破5000億規(guī)模。不過，值得注意的是，保利發(fā)展也緊隨其后，全年的全口徑業(yè)績規(guī)模超4700億元。
TOP10房企中，有一個(gè)新面孔值得關(guān)注，那便是排名第九的世茂房地產(chǎn)，繼融創(chuàng)和陽光城之后的新晉“并購?fù)酢?。在不少房企“降速求生”的這一年，世茂房地產(chǎn)先后從泰禾集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、粵泰股份等多家房企手中接盤了項(xiàng)目，年底更是傳出將收購福晟集團(tuán)部分股權(quán)。
行業(yè)整體增速明顯放緩，2019年TOP100房企的累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，而2017年和2018年分別可以達(dá)到40.5%、35.1%?？硕鹧芯恐行闹赋?，市場真實(shí)情況可能比房企業(yè)績增速反映出來的還要差，業(yè)績增長主要是因?yàn)榉科蠹哟罅送曝浟俊?
從2019年房企年度銷售目標(biāo)完成情況來看，絕大部分設(shè)定了銷售目標(biāo)的房企均已達(dá)成年度業(yè)績目標(biāo)，但總體來看，房企的目標(biāo)完成率呈逐年降低的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年近8成房企目標(biāo)完成率超110%，而這一數(shù)據(jù)在2018年和2019年已降至三成左右。
2019年年中，富力地產(chǎn)向全公司發(fā)布了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知，提出2019年下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開展，而且下半年原則上暫停拿地。盡管如此，富力地產(chǎn)全年權(quán)益總銷售僅增長5%至1381.9億元，未達(dá)成1600億元的銷售目標(biāo)。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%，其中TOP3的集中度微降，2018年為9.8%。
值得注意的是，TO30之后各梯隊(duì)房企的集中度較2018年出現(xiàn)了明顯的降低的趨勢，TOP31-50從2018年的8.18%下降至2019年的7.82%，TOP51-100從10.28%降至9.5%，TOP101-20從7.21%下降至6.66%。
在克而瑞研究中心看來，隨著房地產(chǎn)市場資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集，TOP30房企已成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)集中度下降，在競爭格局進(jìn)一步加劇的同時(shí)梯隊(duì)內(nèi)部名次變動(dòng)也將更趨頻繁。
房企一味追求規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過去了。中指院指出，房地產(chǎn)企業(yè)拿地銷售比值自2017年下半年以來一直處于下降趨勢，2019年銷售額TOP100企業(yè)拿地銷售比均值為22%，較去年同期下降約10個(gè)百分點(diǎn)。
基于中央對樓市調(diào)控的基調(diào)并未發(fā)生改變，中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”依然是2020年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要的目標(biāo)，調(diào)控放松的可能性是非常小的。
中指院預(yù)測，2020年全國商品房銷售面積會(huì)略有下降，降幅在5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速將較2019年繼續(xù)收窄，回落至5.9%-7.4%左右。
中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超指出，房企在未來發(fā)展過程中，仍然要警惕三大風(fēng)險(xiǎn)。一是現(xiàn)金流失控風(fēng)險(xiǎn)， 2020年房企需要償還的債務(wù)規(guī)模大概在7500億元，2021年的規(guī)模超過了萬億。
其次，在限購限價(jià)持續(xù)的背景下，未來高負(fù)債率開發(fā)和去化的難度也會(huì)升級；最后，一些布局過于集中、尤其是三四線市場占比較大的房企，面臨政策調(diào)整帶來的風(fēng)險(xiǎn)加大。這些對房企的運(yùn)營、城市布局和資金都會(huì)提出一定挑戰(zhàn)。
