我國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)關(guān)系正面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，由剛性需求推動(dòng)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在。短期住房市場(chǎng)走勢(shì)取決于資本市場(chǎng)對(duì)投資性購房需求的轉(zhuǎn)換。

——藍(lán)皮書副主編  李恩平

面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，政府今年不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策在2011年將被迫出臺(tái)，調(diào)控政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點(diǎn)。

——藍(lán)皮書副主編  尚教蔚

昨日，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社在北京聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.8》。

今年房?jī)r(jià)走勢(shì)可能出現(xiàn)分化

藍(lán)皮書指出，去年我國主要城市總體地價(jià)水平及商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價(jià)水平均呈明顯上升趨勢(shì)，多數(shù)城市居住用地地價(jià)水平增長(zhǎng)幅度明顯高于上年同期水平。

藍(lán)皮書指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，商品房供給增幅放緩，保障性住房加大入市力度，這些因素將使今年內(nèi)商品房?jī)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化格局，低檔商品房?jī)r(jià)格將走低，平均房?jī)r(jià)水平將下降。

藍(lán)皮書分析認(rèn)為，今年初國家提出當(dāng)年1000萬套、“十二五”3600萬套的保障性住房建設(shè)目標(biāo)，必將形成中高檔商品住房供給進(jìn)一步趨緊、低檔住房供給大幅增加的強(qiáng)烈預(yù)期，導(dǎo)致中高檔房?jī)r(jià)存在走高壓力，低檔房?jī)r(jià)存在走低壓力。

其次，由于政策實(shí)施存在反復(fù)性，導(dǎo)致市場(chǎng)主體對(duì)未來政策預(yù)期的不確定性，潛在投機(jī)性需求向現(xiàn)實(shí)需求轉(zhuǎn)化將有所收斂，但轉(zhuǎn)化動(dòng)力仍存，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控盤愿望大大加強(qiáng)。

房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨攻堅(jiān)

藍(lán)皮書副主編李恩平說，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國不到30%左右的城鎮(zhèn)常住人口擁有了50%以上的商品住宅，相當(dāng)部分家庭持有多套住房，商品房市場(chǎng)投資投機(jī)現(xiàn)象非常突出。

藍(lán)皮書同時(shí)指出，2011年我國房地產(chǎn)政策調(diào)控將面臨攻堅(jiān)戰(zhàn)，更嚴(yán)厲調(diào)控的政策措施將對(duì)地方政府的土地財(cái)政、開發(fā)企業(yè)利潤形成產(chǎn)生不利影響，也將直接沖擊多套住房持有人群的保值增值利潤預(yù)期，這勢(shì)必會(huì)增加政策出臺(tái)實(shí)施的難度。利益集團(tuán)阻撓可能導(dǎo)致政策實(shí)施出現(xiàn)反復(fù)。

建議開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅

藍(lán)皮書指出，“十一五”期間，我國土地財(cái)政助推地價(jià)、房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)基本成為各方共識(shí)。“十二五”期間地方政府的收入來源還需要通過完善稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，調(diào)整稅基等合理方式來實(shí)現(xiàn)。

對(duì)此，藍(lán)皮書提出建議，除了要改革土地財(cái)政外，還應(yīng)整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。

此外，藍(lán)皮書還建議要全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，改變?cè)瓉?ldquo;重流通，輕持有”的房地產(chǎn)稅收思路，推進(jìn)持有環(huán)節(jié)稅收，科學(xué)測(cè)算稅基，合理確定稅收對(duì)象，將房產(chǎn)持有稅放在整體稅制改革的大框架下統(tǒng)籌規(guī)劃。

藍(lán)皮書認(rèn)為，這樣做可以引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，抑制財(cái)產(chǎn)和收入分配差距擴(kuò)大，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政，改變地方政府推高地價(jià)助推房?jī)r(jià)的鏈條。

最后，藍(lán)皮書建議，目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間也應(yīng)加快向全國推廣。開征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財(cái)政收入，形成穩(wěn)定稅收來源，也可抑制房?jī)r(jià)過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距，達(dá)到“削貧富差距之峰”的效果。