近日，房貸市場(chǎng)頗受關(guān)注。部分城市的二套房貸利率由基準(zhǔn)利率的1.1倍上調(diào)到1.3倍。如果按1.3倍計(jì)算，以貸款100萬20年期為例，借款人要多支付總利息20余萬元，的確是一筆不小的數(shù)字。
據(jù)記者了解，目前，北京的銀行根據(jù)貸款人的個(gè)人信用決定二套房貸利率上浮的標(biāo)準(zhǔn)，上浮的情況大約在1.1到1.4倍之間。而首套房首付仍維持在三成。
二套房利率上浮程度不定
日前，有消息稱，在上海、重慶、杭州等二線城市，部分銀行上調(diào)了第二套房貸利率，由基準(zhǔn)利率的1.1倍上調(diào)到1.3倍，而杭州、廣州等地大部分銀行已經(jīng)上調(diào)首套房貸利率，普遍是上調(diào)5%-10%，最高達(dá)20%。
對(duì)此，記者采訪了招商銀行貸款部門的工作人員，該工作人員稱：“我們的二套房貸利率上浮至少在1.1倍，至于是否會(huì)進(jìn)一步上調(diào)，則要看個(gè)人的貸款記錄、信用評(píng)級(jí)等央行的征信記錄。”
目前，按規(guī)定商業(yè)貸款二套房貸款利率至少為基準(zhǔn)利率的1.1倍，如果二套房貸款利率上浮到1.3倍后，那么與現(xiàn)在1.1倍的還款金額對(duì)比，以貸款100萬20年期為例，借款人月供要增加850.91元，多支付總利息204218.13元。
偉嘉安捷投資擔(dān)保公司市場(chǎng)主管吳昊向記者表示：“由于規(guī)定是至少上浮1.1倍，因此即使上浮標(biāo)準(zhǔn)調(diào)到1.3倍或更高也不違反規(guī)定，銀行會(huì)根據(jù)貸款人的個(gè)人信用決定上浮的標(biāo)準(zhǔn)。”
而在實(shí)際交易中，某中介工作人員向記者表示：“二套房貸利率上浮1.1倍還是1.3倍要看銀行最后的審批情況，最后上浮的情況大約在1.1到1.4倍之間。”
鑒于銀行對(duì)于個(gè)人二套房貸利率上浮的情況各不相同，專家建議，購(gòu)房者不一定要選擇中介推薦的銀行，可以自己選擇貸款銀行。自行選擇貸款銀行可以掌握銀行利率上浮的情況，以及銀行是否有額度，減少等待的時(shí)間。還可以根據(jù)銀行的業(yè)務(wù)，選擇還款方便、提前還款沒有違約金的銀行。
首套房貸首付仍為三成
近日，有消息稱，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政府可能會(huì)將首套房的首付比率上調(diào)至五成。對(duì)此，記者聯(lián)系了北京的一些銀行，他們均表示，還沒有接到首套房首付比例提高至五成的通知。而上述的銀行工作人員認(rèn)為，對(duì)銀行來說，首付比例提高，貸款減少也會(huì)使銀行的利息收入下降不少，銀行是不希望這樣的。
而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)于首套房貸首付是否會(huì)調(diào)高至五成則持不同的看法。
吳昊認(rèn)為，上調(diào)至五成的可能性不大。如果首套房首付比例上調(diào)到五成，那么將會(huì)嚴(yán)重打擊剛需人群，市場(chǎng)的交易量將會(huì)更加低迷。
而亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為：“首付提高到五成并不是不可能。雖然這樣會(huì)大大加強(qiáng)抑制需求的力度，但是這只是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的一種手段，當(dāng)然不排除有其它的手段。”
事實(shí)上，無論是首付提高，還是利率提高，都是銀行調(diào)節(jié)房貸的一種手段。而銀行放貸額度緊張已經(jīng)成為一種常態(tài)。
5月3日，央行公布的《2011年一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額增速自2010年5月份以來持續(xù)回落。其中，個(gè)人購(gòu)房貸款增速連續(xù)11個(gè)月下滑。
日前，中國(guó)銀行董事長(zhǎng)肖鋼表示，由于信貸規(guī)模受控，中行今年將適度收緊房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款，但不會(huì)停止發(fā)放個(gè)人房貸。目前，中國(guó)銀行房地產(chǎn)類貸款占總貸款比重較低，開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和個(gè)人住房按揭類貸款比重并未發(fā)生大變化，其中個(gè)人房貸大約9200億元。
招商銀行工作人員向記者表示：“銀行在每月初和月中額度會(huì)多一些，因此如果月中以后辦理貸款時(shí)，等待時(shí)間就會(huì)相對(duì)長(zhǎng)一些。但是等待的時(shí)間一般都不會(huì)超過一個(gè)月的時(shí)間。而且，銀行也會(huì)見縫插針，如果目前有90萬的放貸額度，就會(huì)優(yōu)先放貸給貸款額在90萬以內(nèi)的客戶，超過這個(gè)額度的客戶就會(huì)往后推。央行每月都會(huì)調(diào)控存貸比，而我們的調(diào)控周期則縮短到每周。目前，在貸款額度緊張的情況下，會(huì)優(yōu)先考慮對(duì)交易類貸款放貸，像房屋買賣的放貸速度比房屋抵押要快一些。”
如今，從房地產(chǎn)及房貸市場(chǎng)來看，調(diào)控力度不放松已成定勢(shì)，政府會(huì)不會(huì)再進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)控、如何調(diào)控等問題仍是未知數(shù)。
但是，吳昊認(rèn)為，即使存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)，放貸的緊張程度會(huì)維持在目前的狀態(tài)，不會(huì)有更嚴(yán)重的趨勢(shì)。反而是加息帶給購(gòu)房者的實(shí)際壓力更大。根據(jù)之前央行幾乎每月都上調(diào)存款準(zhǔn)備金的高調(diào)調(diào)控，持續(xù)加息的可能性大大加大。
公積金貸款
與商貸需求首次持平
目前，在商業(yè)貸款額度緊張、利率上調(diào)的情況下，公積金貸款依然比較穩(wěn)定，幾乎沒有受到影響。
根據(jù)北京住房公積金管理中心3月底公布的2011年的計(jì)劃指標(biāo)，今年全年計(jì)劃發(fā)放貸款210億元，數(shù)額與2010年持平，公積金貸款額度充裕，并沒有額度收緊問題。因此，公積金貸款的成交量也因此呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計(jì)，4月上旬，公積金與商業(yè)貸款成交量首次持平。從貸款人群需求來看，公積金貸款與商貸的貸款需求比重由去年同期的7：3上漲到現(xiàn)在的5：5。
此外，在歷經(jīng)2010年10月至今的四次加息后，公積金與商業(yè)貸款的還款利差再次拉大。據(jù)計(jì)算，一筆80萬20年期的貸款，公積金貸款要比商業(yè)貸款每月節(jié)省近千元月供，節(jié)省總還款利息23萬余元。加息通道開啟后，公積金貸款低息優(yōu)勢(shì)將更加明顯。
由于公積金的最多貸款額度是80萬，因此，業(yè)內(nèi)人士建議，可以選擇公積金與商貸的組合貸款形式。
