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房屋買賣糾紛逐年上升 買二手房防戶口問題

  • 來源:
  • 2011-09-26 10:18:24
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人們在買賣二手房時,往往將談判的重點集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題:戶口。

  在司法實踐當(dāng)中,因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。

  房 屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛,處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關(guān)管理,不屬于法院的受案范圍,因此法院對于此類案件是不予受理的。而公 安機關(guān)在處理戶口糾紛時,又受到戶籍政策的限制。比如,賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋,沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口,則無論買方理由多么充分, 公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應(yīng)地,買方的戶口也就無法遷入。

  在實際二手房買賣過程中,購房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢?

  第一,預(yù)先調(diào)查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交 易登記管理部門申請過戶登記前,購房者最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實。有的出售方承諾有戶口,但仍應(yīng)到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真 實性以外,還可以防止有其他人的戶口仍未遷走,比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的,應(yīng)要求中介機構(gòu)出具書面的核實報告,并加蓋公章, 防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。

  第二,在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中,約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢?

  首先,應(yīng)要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出,而不能約定在申請過戶登記之后。

  其 次,應(yīng)約定具體的違約責(zé)任或預(yù)留部分房價款。比如,每逾期一天的罰金;在逾期多少時間后,可以解除合同以及合同解除的賠償金等。買方待賣方將房屋內(nèi)的戶口 全部遷移后再支付該部分房價款,如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口,賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金,買方可以直接從該房價款中扣除違 約金,不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。

  再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話,購買方要審慎決定是否要接受這樣的交 易條件。直接在買賣合同補充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任,如逾期一日則按照房屋總價的日萬分之五計算,直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。針對戶 口遷移問題,通過這種加重經(jīng)濟責(zé)任的方式,有效地督促賣方及時履行合同中戶口條款,避免不必要的爭議。

  在現(xiàn)實交易中可能會碰到這樣的情況, 比如是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口,且又能防范風(fēng)險。因為買方很喜歡賣方的房子,除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交 易和降低風(fēng)險的原則出發(fā),有兩條建議可供參考:一是約定較高的逾期違約責(zé)任,并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬 的住房地址,若到期未遷,該親屬戶主同意其戶籍遷入,下家有權(quán)申請強遷戶口。

 

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