新快報(bào)11月10日訊 近期，北京、上海、杭州等大城市出現(xiàn)樓市降價(jià)，而廣州樓市調(diào)控最直接的表現(xiàn)則是土地市場(chǎng)遇冷。樓市拐點(diǎn)來(lái)臨？昨天上午，市房協(xié)舉行了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析研討會(huì)，與會(huì)的13家房地產(chǎn)企業(yè)代表和專家學(xué)者都認(rèn)為，目前樓市正進(jìn)入冬天，樓價(jià)未來(lái)有下行的機(jī)會(huì)，但對(duì)于如何定義拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是否來(lái)臨，專家、學(xué)者的意見(jiàn)則不一致。

冬天來(lái)臨注重開(kāi)發(fā)剛需產(chǎn)品

一進(jìn)入立冬，廣州的天氣就驟冷，近期的樓市也似乎已經(jīng)開(kāi)始有變天的跡象。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總理經(jīng)趙卓文表示，進(jìn)入9月份特別是國(guó)慶節(jié)之后市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”褪色，廣州10月份的成交同比降六成，佛山九、十月兩個(gè)月共成交5800套，同比下降了逾40%。

保利地產(chǎn)、中國(guó)鐵建等房企的與會(huì)代表都表示，感覺(jué)到樓市冬天的來(lái)臨，會(huì)更加注重剛性需求產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。越秀地產(chǎn)代表則表示，其實(shí)從五六月份開(kāi)始，新盤的售價(jià)都定得比較合理，但買家的心理在近兩個(gè)月發(fā)生了微妙的變化，他們?cè)诳紤]，現(xiàn)在的價(jià)格是否還有下行的空間，至少在年底前不會(huì)積極入市。

樓市拐點(diǎn)尚未到來(lái)

雖然廣州樓市目前還比較平穩(wěn)，但上海、北京等一線大城市樓市出現(xiàn)大幅降價(jià)，是否意味著類似2007年的樓市拐點(diǎn)又再次到來(lái)？

廣州社科院研究員彭澎認(rèn)為，拐點(diǎn)到來(lái)將表現(xiàn)為均價(jià)停漲，并下行走向谷底。雖然上海等城市有樓盤價(jià)格下降了20%-30%，但這不是均價(jià)，不能由此判斷拐點(diǎn)到來(lái)，但樓市的這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)卻越來(lái)越清晰。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江則表示，樓市漲跌與GDP和銀行利率的高低有關(guān)。目前GDP繼續(xù)增長(zhǎng)，樓價(jià)就會(huì)跟著漲，但同時(shí)，銀行利率與2008年的低位相比實(shí)際上已經(jīng)上浮了約40%，樓價(jià)會(huì)下跌。綜合而言，樓價(jià)還在僵持，還處于博弈階段，這不是拐點(diǎn)。他舉例說(shuō)，2007年房貸利率（5-30年期）高達(dá)7.8%，而2008年最低則下調(diào)到了5.5%，從而也導(dǎo)致了2009年樓價(jià)的回升。2010年，央行一共加了5次息，加上取消了首套房?jī)?yōu)惠利率，二套房利率上浮10%等，等于利率又上調(diào)了40%左右，因此房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。同時(shí)，2008年第四季度GDP增長(zhǎng)下降到7%，2009年第一季度是6%，因此在2009年4月廣州樓價(jià)出現(xiàn)了均價(jià)7900元/平方米的歷史低位。GDP跟房?jī)r(jià)成正比，跟利率則成反比。

廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州新城市投資董事長(zhǎng)曹志偉則提出，樓市真正的拐點(diǎn)應(yīng)該是一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)銷量和價(jià)格與歷史同期銷售和價(jià)格發(fā)生50%的變化并呈長(zhǎng)期趨勢(shì)，才能稱之為拐點(diǎn)出現(xiàn)。

限購(gòu)令料將維持兩三年

雖然專家學(xué)者對(duì)樓市拐點(diǎn)的看法有所不同，但都認(rèn)同目前國(guó)家的宏觀調(diào)控已經(jīng)從單純地調(diào)控樓價(jià)，變?yōu)橹贫鹊慕ㄔO(shè)。彭澎表示：“房地產(chǎn)的泡沫已得到中央層面的認(rèn)可，原來(lái)說(shuō)把房?jī)r(jià)控制到合理的價(jià)位，現(xiàn)在終于說(shuō)了下調(diào)了，為什么下調(diào)，就是認(rèn)定是一個(gè)泡沫，否則不會(huì)下調(diào)，我想這種認(rèn)識(shí)和這種制度性的建設(shè)應(yīng)該具有一定的剛性和長(zhǎng)期性。”他還表示，限購(gòu)令會(huì)維持兩三年一直等到房產(chǎn)稅的出臺(tái)。

世聯(lián)地產(chǎn)的代表也表示，簡(jiǎn)單地調(diào)控房?jī)r(jià)會(huì)變成行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。房產(chǎn)稅會(huì)接上限購(gòu)政策的棒，中央現(xiàn)在已經(jīng)允許地方政府發(fā)債，解決土地財(cái)政問(wèn)題，這些都是政策層面上的調(diào)控變化。

大型房企談怎么過(guò)冬？

越秀地產(chǎn)：

從市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，中小戶型還是能經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的，所以未來(lái)我們主要考慮滿足剛性的需求。

保利地產(chǎn)：

樓市冬天已經(jīng)來(lái)臨，企業(yè)將更好地把握剛需買家的需求，并且希望價(jià)格更加貼近市場(chǎng)。降價(jià)可能會(huì)有兩種形式：一種是一步到位的降價(jià)，但是龍湖地產(chǎn)直接降到了消費(fèi)者心里的一個(gè)底線，這樣雖然有老顧客砸售樓部，但達(dá)到了促進(jìn)銷售的目的。另一種是不一步到位，反而會(huì)增進(jìn)消費(fèi)者觀望的態(tài)度。

中國(guó)鐵建：

冬天來(lái)臨，所有的房企都要有一個(gè)理性的收縮政策，也要求來(lái)年的發(fā)展，要考慮未來(lái)80%的市場(chǎng)放在三四線城市。另外，要積極參與到保障房的建設(shè)當(dāng)中，獲得一些融資上的幫助。