“開發(fā)商，對不起了。”這是在12月召開的一次房地產(chǎn)盛會上，由多位搖滾音樂家組團(tuán)上演的一場行為藝術(shù)秀，主題是：由于房價太高買不起房，導(dǎo)致開發(fā)商們賺不到錢，因此他們向各開發(fā)商鞠躬道歉。這個場面，不免讓開發(fā)商感覺有些尷尬和難受。
2011年，讓開發(fā)商感到尷尬和難受的遠(yuǎn)不止一個小小的“秀”。就北京而言，根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，前11月北京商品房住宅項目銷售面積合計為819萬平方米，預(yù)計全年成交量在900萬平方米左右，環(huán)比上一年下降幅度達(dá)到了27%，即使相比年份不好的2008年，也下降了接近200萬平方米，成交總面積創(chuàng)造了最近十年的最低紀(jì)錄。
“三限”：引發(fā)樓市變局
對于今年樓市的現(xiàn)狀，開發(fā)商普遍認(rèn)為，這是由限購、限貸、限價這“三限”引發(fā)的。
2011年2月16日，是樓市變局的重要一天。這一天，被稱為“限購令”的“京十五條”出臺，對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭，限購1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。
政策出臺后，因為限制了大量的市場投資和投機(jī)需求，被冠以“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的稱號，也被開發(fā)商稱為“命運轉(zhuǎn)折的開始”。經(jīng)過數(shù)個月的市場博弈也證明：北京樓市調(diào)控見效雖是多方面政策共同催化的結(jié)果，但限購明顯是其中影響最大的一項。
樓市在“限購”的同時，金融機(jī)構(gòu)也開始收緊了錢袋子。去年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會下發(fā)通知，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。今年2月，又一重磅“炸彈”落地：對貸款購買第二套住房的家庭，切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。與此同時，由于準(zhǔn)備金率的提高及市場風(fēng)險加大等原因，銀行還對房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)貸款”進(jìn)行嚴(yán)格控制。“不要說中小開發(fā)商，就是像我們這樣的大型國企，今年從銀行貸款都難。”本市一位國企總經(jīng)理感慨地說。
限購、限貸，這些政策都是購房人看得到的。多個開發(fā)商向記者透露，今年以來，開發(fā)商在為樓盤申請預(yù)售許可證時，如果最新一期新開盤的房源定價超過往期或周邊項目均價，就很難拿到預(yù)售許可證，特別是一些高端項目，這個措施被開發(fā)商理解為商品房的“限價”。限購、限貸、限價，2011年，樓市的調(diào)控就在這“三限”中開始了。
“房鬧”：新版苦肉計
限購，限制了大量的市場投資和投機(jī)需求。沒需求，就沒有銷售額，這讓開發(fā)商在融資上失去了自身的“造血”功能；限貸，切斷了開發(fā)商從銀行拿錢的可能，讓開發(fā)商失去了“輸血”的外援；而限價，又封上了房價上漲的天花板，留給開發(fā)商的，似乎只有一條路可走，那就是降價。
經(jīng)過了半年的“觀察期”，8月份，北京房價開始“hold”不住了，紛紛開始降價。這一輪降價，是從去年上漲過猛的通州項目開始的，如京貿(mào)國際城在第一次降價后，死扛了10個月，第二次又“直降6000元”；潤楓領(lǐng)尚優(yōu)惠房源每平方米13000元起價，而該項目2011年5月預(yù)售時，均價是每平方米27000元……
這種短時間的大幅度降價，讓那些數(shù)周之前在此購房的老業(yè)主“痛失”數(shù)十萬。在一片“開發(fā)商價格欺詐”的維權(quán)聲中，一些降價項目的售樓處，遭遇到了老業(yè)主的“圍攻”。從9月10日“教師節(jié)”這天開始，京貿(mào)國際城的老業(yè)主連續(xù)兩天涌至售樓處要求開發(fā)商給說法，并打出了“誓與開發(fā)商血戰(zhàn)到底，不退差價誓不罷休”的橫幅，最終導(dǎo)致了震驚樓市的“流血事件”。
除了京貿(mào)國際城，遠(yuǎn)洋一方、北京米拉小鎮(zhèn)、通州華業(yè)東方玫瑰等項目的售樓處門前，也都在今年上演過業(yè)主非暴力圍堵的“維權(quán)事件”。在諸多“維權(quán)事件”中，外地還發(fā)生過老業(yè)主給開發(fā)商送花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演，2011年，樓市也再次出現(xiàn)了“房鬧”現(xiàn)象：不管是不是合理，是不是違背契約精神，只要房價降了，就都要到售樓處鬧一鬧，要求補(bǔ)償。
對于“房鬧”這種現(xiàn)象，社會各界眾說紛紜：有人認(rèn)為是老百姓迫不得已的維權(quán)之舉；有人認(rèn)為這是無視契約的“無理取鬧”；還有人指出，這里面有一部分是開發(fā)商聯(lián)手老業(yè)主，演給政府看的一出“苦肉計”：“你看看，政策再不松動，老百姓就要鬧事了。”無論怎么說，可以肯定的是，“房鬧”事件并沒有絲毫影響政府調(diào)控的決心和節(jié)奏，政府態(tài)度的堅決讓一些開發(fā)商“有些沒想到”。
“降價補(bǔ)差價”：開發(fā)商的妥協(xié)
既然政策“不松口”，沒了市場回暖的預(yù)期，開發(fā)商不得不在淡市之下，通過降價換取銷量，以達(dá)到回籠資金的目的。一些樓盤為了避免老業(yè)主“鬧事”，還破天荒地給老業(yè)主“補(bǔ)差價”。
京城“補(bǔ)差價”的始作俑者應(yīng)是京貿(mào)國際城，這個在市場中非常活躍的項目，在首次價格下調(diào)7000元之時，主動對前期購房銷售均價高于每平方米20000元的業(yè)主，給予差價返還。
之后，同在通州的華業(yè)東方玫瑰，在降價后針對業(yè)主因開發(fā)商降價而實施的“維權(quán)”，公布了一份名為“諾亞方舟安全島計劃”的方案，以充抵物業(yè)費、車位費等形式，補(bǔ)償因推特價房而尋求“維權(quán)”的老業(yè)主。
最近的一個“降價補(bǔ)差價”的案例則是“星河灣”。在其上海即將推出新盤的兩個項目中，給出了八折到八五折的優(yōu)惠，給予以前老業(yè)主的補(bǔ)償是原來折扣點和即將推出的折扣點之間的差額，約6億元左右。“目前整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，這是一個不爭的事實。不降價，賣不出去；降價了，對老業(yè)主是一種打擊。”星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕的這番話道出了開發(fā)商目前面臨的兩難境地。
“董事長給我的任務(wù)是在春節(jié)之前，不管用什么辦法，要讓賬面上趴著6個億。現(xiàn)在這種行情，我能有什么辦法呀？降價唄，再給老業(yè)主一些補(bǔ)償。今年，過得真是難受。”作為一個房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理，肖先生已經(jīng)沒有了以前的趾高氣揚。
2011年就要過去。一系列事實表明，過慣了好日子的開發(fā)商、投資人，樓市都要開始對他們說“對不起了”，“阿貓、阿狗都能掙錢”的日子將一去不復(fù)返。
2012：購房人有機(jī)會了
盡管2011年開發(fā)商的日子不好過，北京郊區(qū)的一些項目也開始降價，但說到全面降價還為時尚早，大部分房企仍在降與不降中徘徊。這也是今年購房人看著市場“降”聲一片，仍然買不到物美價廉的房子的原因。不過，伴隨著前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會的定調(diào)，2012年，剛需購房人的機(jī)會來了。
2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中針對房地產(chǎn)的表述是：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。之后，在“2011年北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)情況”新聞發(fā)布會上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，北京限購政策按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署執(zhí)行了1年，效果明顯，目前調(diào)控政策處在關(guān)鍵時期。北京市按照中央的決策部署，將堅持包括限購在內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松不動搖，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要政策持續(xù)。
盡管北京對房價的調(diào)控目標(biāo)要到2012年3月份才能確定，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2012年，才是北京房價真正下降的開始。中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉分析說，調(diào)控拐點和效果剛出現(xiàn)，一旦放松可能面臨大幅反彈，房地產(chǎn)會有硬著陸的風(fēng)險，這應(yīng)該是政府堅持從嚴(yán)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果的原因。經(jīng)濟(jì)工作會議以后，期待因為實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮風(fēng)險而放松樓市調(diào)控拉動經(jīng)濟(jì)上漲的部分開發(fā)商和地方政府，會重新認(rèn)識市場，明顯下調(diào)價格的現(xiàn)象將更加普遍，對于買房人來說，是個出手的好機(jī)會。
具體到明年房地產(chǎn)的走勢，總體而言，2011年是“先扛后撤”的一年，2012年將是“先撤后穩(wěn)”的一年。市場會在上半年繼續(xù)低迷，下半年趨于企穩(wěn)。理由是伴隨著經(jīng)濟(jì)和房價持續(xù)下滑，政策會進(jìn)行一定程度的調(diào)整，首套房貸優(yōu)惠將首當(dāng)其沖，部分城市限購會有所松動，個別城市房產(chǎn)稅試點后，限購有可能順勢退出。
至于明年會降多少，業(yè)內(nèi)人士和專家明顯分為兩派：悲觀派認(rèn)為，受歐債危機(jī)的實質(zhì)性影響，中國經(jīng)濟(jì)面臨低迷，牽連到房地產(chǎn)，北京一些郊區(qū)項目可能會出現(xiàn)“斷崖式”下跌，即降幅在50%左右；樂觀派則判斷，北京的需求龐大，特別是四環(huán)以內(nèi)的房源，明年北京房價會因地段不同、產(chǎn)品不同而有漲有跌，總體上有5%左右的降幅。北京市房協(xié)的有關(guān)人士預(yù)計，2012年北京郊區(qū)商品住宅的供應(yīng)量還將顯著上漲，在已經(jīng)庫存積壓嚴(yán)重的情況下，潛在供應(yīng)量將促使在售項目繼續(xù)下調(diào)售價。未來6到12個月內(nèi)，北京房價有10%至20%的下調(diào)空間。
