過半難定價房價有望加速下調(diào)

在經(jīng)歷供需低迷的1-2月之后，進入3月，北京樓市供應(yīng)量有望恢復常態(tài)。據(jù)多家研究機構(gòu)統(tǒng)計，3月北京共有21個項目計劃入市，開盤數(shù)量遠大于前兩月總和。不過，從價格來看，過半項目表示尚未定價。業(yè)內(nèi)人士表示，目前決定成交量的最主要因素依然是降價幅度，開發(fā)商慎重推盤意在試探市場，未來有望出現(xiàn)更大范圍和幅度的價格下滑。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月，北京共有21個項目計劃入市，包括聯(lián)港·幸福灣、中海蘇黎世家、小悅城等9個純新盤，以及北京城建·N次方、領(lǐng)海朗文世家、大寧山莊等12個老項目后期。

數(shù)據(jù)顯示，3月的21個計劃入市項目，雖然遠遠超過1、2月實際供應(yīng)量，與去年同期相比也基本相當，但與2009和2010年同期相比，新盤供應(yīng)的降幅還是超過了4成。

在這21個項目中，郊區(qū)項目占據(jù)絕對多數(shù)，除5個城區(qū)項目外，其余均位于昌平、房山、大興、順義等區(qū)域。定價方面，在計劃入市的21個項目中，超過一半項目目前均表示難以確定開盤售價，僅有7個項目報出大致的價格區(qū)間，4個項目報出項目的最低售價。

面對樓市買賣雙方僵持難下的困局，一些開發(fā)商通過調(diào)整產(chǎn)品策略和推盤方式來進行差異化的運作。如北京城建·世華泊郡項目，該項目前期主推87-165平方米兩到四居的普通住宅產(chǎn)品，面對市場現(xiàn)狀，開發(fā)商也進行調(diào)整，并與2012年1月力推了同一地塊的北京城建·N次方項目，該項目為套均65平方米的商住產(chǎn)品，成交情況有了明顯改善。

保守定價試探市場

“2011年特別是年底，慘淡的市場使大部分開發(fā)商對春節(jié)后的市場并不看好，大部分項目選擇了冬天模式。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前市場供應(yīng)普遍謹慎，開發(fā)商為了避免開盤冷清，大部分都延長蓄客時間。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，2012年樓市交易量價已全面進入下行周期，1、2月新房供應(yīng)持續(xù)低迷，然而開發(fā)商在資金上的壓力與日俱增，市場頹勢難逆，房企艱難過冬。2012北京限購還將延續(xù)，繼續(xù)對購買力形成壓制，年初房企的主要精力放在了調(diào)整銷售預期和計劃上，進入3月，房企開始逐步加大供應(yīng)力度，特別是一些中小型房企的現(xiàn)金流已經(jīng)開始失控，不得不冒著銷售不力的風險強行開盤，試探購房者。

上半年回暖可能性不大

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，春節(jié)后三周，北京在售商品住宅成交均價在19000元/平方米上下浮動，除了成交結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定外，并沒有出現(xiàn)明顯降價項目。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認為，受低成交市場影響，開發(fā)商的銷售壓力逐漸累積，價格有望進入下行通道，3月入市項目可能開啟年后的首輪調(diào)價。

張大偉也認為，從春節(jié)后的成交趨勢來看，政策繼續(xù)維持原有力度，庫存積壓增加，信貸利率高企，這種情況下，今年上半年成交量依然將維持目前的地量，價格也會明顯處于回歸合理的過程中。

從目前北京市場整體情況來看，消化庫存依然是2012年最大的樓市難題，上半年樓市回暖可能性不大。北京中原市場研究部分析，根據(jù)全國統(tǒng)計局及各城市統(tǒng)計局，目前在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，預期在2012年上半年，全國主要的35個熱點城市供應(yīng)量將明顯上漲，合計潛在供應(yīng)面積達到了2.56億平米。而其中北京預計在上半年可能的潛在供應(yīng)面積將高達1200萬平方米，增加超過9萬套住宅，庫存也可能上漲到15萬套的歷史最高位。