春節(jié)已過去一個多月，中央房地產(chǎn)調(diào)控決心不減，各地樓市成交低迷，購房者究竟何時買房最合適？存款準(zhǔn)備金率下調(diào)給A股帶來重大利好，監(jiān)管層頻頻唱多藍(lán)籌股，目前股民到底該不該抄底入市？昨日，著名財經(jīng)評論員牛刀攜新書《牛刀說：我們怎樣過上好日子》在津簽售，就目前各方關(guān)注熱點(diǎn)，本報記者對其進(jìn)行了專訪。

　　何時買房

　　樓市五年內(nèi)不會大貶值

　　眼下該不該出手買房？這一問題正折磨著眾多潛在購房者。在牛刀看來，房產(chǎn)買點(diǎn)將發(fā)生在2012年6月至2013年間，而"95后"婚齡到來時，中國將徹底告別高房價。

　　"未來房地產(chǎn)走勢可以分為幾個階段，第一階段是市場冰凍期，房價的表現(xiàn)是不漲不跌，個別區(qū)域樓盤將出現(xiàn)開發(fā)商降價出逃，但房價不會普跌，這個階段將持續(xù)到2012年4月；第二階段為政府去房價泡沫化階段，其間一些便宜的資產(chǎn)將投入市場，同時公租房開始啟用，租金漲價歷史結(jié)束，以此推算2012年5至10月房價會開始去泡沫；第三階段，房價開始普跌，市場正式進(jìn)入買點(diǎn)，預(yù)計在2012年下半年至2013年間，樓市將產(chǎn)生較好買點(diǎn)，五年內(nèi)不會出現(xiàn)太大貶值，這樣的狀態(tài)將持續(xù)三年左右。"

　　合理房價應(yīng)與收入掛鉤

　　如果說調(diào)控樓市的目標(biāo)是促進(jìn)房價合理回歸，那么究竟什么樣的房價才合理？在牛刀看來，房價跟城市居民收入應(yīng)該有比例，3到6年的家庭收入買一套三房，是合理房價。

　　牛刀表示："衡量一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有三個重要指標(biāo)，租售比、房價收入比和空置率。先來看看租售比，國際通行的租售比為1：250以內(nèi)，也就是說，按現(xiàn)有租金，約10年和20年收回房款才是合理的?？墒悄壳埃覈糠值貐^(qū)租售比甚至超過1：800，最高80多年才能收回房款，也就是說政府按規(guī)定70年收回地權(quán)，你的房款都無法收回。其次，我國一線城市住房空置率居高不下，部分房源其實(shí)在炒家手上。我認(rèn)為，房價跟城市居民收入應(yīng)該有比例，3到6年的家庭收入買一套三房，是合理房價。"

　　何時抄底

　　中國股市迎來反轉(zhuǎn)行情

　　當(dāng)2010年滬指報收于2808.08點(diǎn)時，幾乎沒人能預(yù)見2011年A股最高只摸到3067.46點(diǎn)；而當(dāng)2011年滬指報收于2199.42點(diǎn)時，市場極度悲觀，更沒有人能預(yù)料到2012年僅過了兩個月，A股就站上2400點(diǎn)，區(qū)間漲幅超10%。對于A股后期走勢，牛刀表示，現(xiàn)在正是建倉的時候，A股新的機(jī)會正在來臨，這一輪行情絕非反彈，而是反轉(zhuǎn)。牛刀提醒投資者，要在低處建倉，切忌追漲殺跌。

　　關(guān)注四大主流投資品種

　　對于投資品種，牛刀指出，在市場走穩(wěn)的時候，投資者可關(guān)注四類投資品種。"一是關(guān)注人民幣的通脹和升值，這條主線將貫穿全年，主導(dǎo)短線中未來價格上漲預(yù)期強(qiáng)烈的食品、釀酒、酒店等股票；二是煤炭和醫(yī)藥類股票，作為能源的替代品和補(bǔ)充，煤炭行業(yè)在未來空間巨大，而未來中藥材會更加稀缺，醫(yī)藥股也同樣值得關(guān)注；三是成長性產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)股；此外，有色金屬類股票這兩年讓股民收益不菲，其中稀土等板塊值得關(guān)注。"

　　【背景資料】牛刀，中國房地產(chǎn)獨(dú)立評論家，與曹建海、時寒冰并稱中國"地產(chǎn)三劍客"。2007年他準(zhǔn)確預(yù)測房價下調(diào)；2008年準(zhǔn)確預(yù)測國際油價走勢；2008年9月28日向300多投資人推薦有色金屬股票獲利頗豐；2009年與成思危就十大振興產(chǎn)業(yè)展開辯論大獲全勝。