開發(fā)商為購房者墊付余下的首付款，監(jiān)管部門稱此舉不違反規(guī)定
[ 不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，正在給深陷膠著狀態(tài)的房地產(chǎn)市場釋放出房價深度調(diào)整的信號 ]
絕跡已久的“一成首付”現(xiàn)象大有卷土重來之勢，深圳、廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發(fā)商紛紛“暗度陳倉”。
由此可能帶來的房貸按揭違規(guī)操作和樓市炒作問題引發(fā)監(jiān)管部門的警惕，部分地方政府監(jiān)管部門已經(jīng)介入調(diào)查。
這一現(xiàn)象的背后是，各地樓市在調(diào)控政策的重壓下新房存量已攀升至歷史高位，消化存量和回籠資金成為開發(fā)商的當務(wù)之急。
從2月份以來，以“招保萬金”四大標志房企為首的新一輪降價開始席卷全國，并帶動多家全國性大型開發(fā)商紛紛跟進。
開發(fā)商“變相降價”
曾在兩年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”現(xiàn)象，已經(jīng)靜悄悄在多個地方重新上演。2月25日，深圳羅湖區(qū)港澳8號項目開盤，現(xiàn)場中介人員舉著“港澳8號首付一成”的牌子引來千人圍觀。
現(xiàn)場工作人員解釋稱，所謂“首付一成”是指購房者原本需要支付的三成首付，現(xiàn)在購買則只需支付一成，剩余兩成由開發(fā)商墊付，其中一成為免費優(yōu)惠，另外一成只需要購房者在年內(nèi)分三次無息還清即可。
按照國家相關(guān)房貸政策規(guī)定，目前置業(yè)者第一套購房首付不能低于三成。因此，此舉引發(fā)深圳市規(guī)劃和國土委員會的調(diào)查，但該部門調(diào)查結(jié)果認定，開發(fā)商沒有違反現(xiàn)行政策，因為銀行方面在交易時的實收款仍是首付三成。
深圳市規(guī)劃和國土委員會方面表示，港澳8號項目并非真正意義上的“一成首付”，而是“變相降價”以贏得購房者。業(yè)內(nèi)人士推算，購買港澳8號項目享受開發(fā)商墊付兩成，其中一成免費的優(yōu)惠，實際相當于打了8.8折。
該項目開發(fā)商隨后對外表示，港澳8號在宣傳方面存在一定偏差，雖然在宣傳用語上出現(xiàn)了“一成首付”字樣，但買房者仍需支付三成購房款，公司并沒有幫客戶墊付兩成。不同的是，公司會贈送相當于一成購房款的“家電款”，并承擔一成購房款的一年利息。
實際上，關(guān)于開發(fā)商推出的首付優(yōu)惠活動，正在國內(nèi)多個城市不斷上演。
南京開發(fā)商此前已經(jīng)先于港澳8號推出首付優(yōu)惠措施，江北多個樓盤再現(xiàn)一成首付。天璽國際廣場在2月11日~3月14日期間針對首付不足的剛需客戶，推出首付一成的促銷活動，僅需7萬元。
《第一財經(jīng)（微博)日報》從天璽國際廣場項目銷售人員處確認，其余兩成的購房款需要在2至3個月內(nèi)交清。保利梧桐語亦推出首套房首付一成活動，但該項目銷售人員稱，最終能否享受到首付一成的優(yōu)惠，仍需要向公司申請。
根據(jù)當?shù)孛襟w報道，南京大華錦繡華城在2月中旬也推出首套房一成首付優(yōu)惠政策，二套房最低能享受三成首付，剩余的首付款需在5個月內(nèi)付齊。
在武漢，位于黃陂漢口巨龍大道和漢施公路交會處翰林雅居項目正在推行“一成首付實現(xiàn)購房夢想活動”。記者以購房者身份咨詢該銷售人員，對方稱購房者只需要繳納一成首付，剩余兩成首付款由公司墊付，墊付購房款在交房前一個月內(nèi)繳清即可。
此外，根據(jù)當?shù)孛襟w報道，惠州鵬達御西湖在2月份也采取了首付一成促銷措施，另外兩成首付由開發(fā)商墊付，分別在年中和年底交付；仲愷駿豪國際推出“墊首付”活動，購房者只需付一成首付，而另外兩成在3年內(nèi)付清，且沒有利息。
大幅降價如箭在弦
除剛需型的首套房購房首付優(yōu)惠外，不少地方開發(fā)商在改善型住房的首付方面亦推出迂回措施，以刺激購房者的購買欲望。
位于廣州東部的僑建御溪谷是一個別墅項目，在售343~1200平方米的雙拼別墅，全部以現(xiàn)樓發(fā)售，均價在1.8萬元/平方米。按照公司推出的“零利率購房模式”要求，購房者只需要支付四成首付就可入住，余款可在1~3年內(nèi)免息分期支付。
在合肥，關(guān)于開發(fā)商為購房者墊付購房款的消息頻頻見諸媒體，新華國際廣場等多個項目都推出了首付最低至一成的優(yōu)惠措施，并帶來不錯的銷售效果。
多位業(yè)內(nèi)人士認為，“一成首付”、“分期首付”等措施可以暫時降低首付門檻、減輕首付壓力，短期內(nèi)增加銷售以解房地產(chǎn)商緊張的資金壓力。但也有觀點認為，這是開發(fā)商自我松綁以刺激成交量，但寬限時間過短，效果未必明顯。
滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培認為，上述活動是開發(fā)商通過降低入市門檻吸引購房者的營銷手法，房價并沒有實質(zhì)下降，只是開發(fā)商為購房者提供了一些無息短期借款。
在中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜看來，上述做法不僅對買家有風(fēng)險，開發(fā)商也同樣承擔風(fēng)險，因為樓市未來不穩(wěn)定的因素太多，一旦樓價出現(xiàn)大幅度下跌，買家欠的余款可能斷供，最終開發(fā)商也會受拖累。
不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，正在給深陷膠著狀態(tài)的房地產(chǎn)市場釋放出房價深度調(diào)整的信號。
根據(jù)上?？硕鸸窘y(tǒng)計，2月份以來，包括中鐵置業(yè)等國資企業(yè)，碧桂園、雅居樂、佳兆業(yè)等民營房企，以及藍光集團、盛澤置業(yè)等地方房企，啟動降價的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多。降價最高幅度在7折左右。降價城市除傳統(tǒng)一二線城市外，也開始波及洛陽、慈溪、惠州等三四線城市。
2月18日，保利在上海的權(quán)重大盤保利葉語被上百位老業(yè)主圍堵售樓處，背后原因是該樓盤單價從每平方米19000元降至17000元，交房標準則從毛坯升級為精裝，考慮裝修成本則相當于價格打了近8折。
有媒體援引保利地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人的消息稱，2月以來，保利地產(chǎn)在全國啟動“喜春行動”，進行了幅度不小的降價促銷，涉及40多個城市的100多個項目。
此外，一直不愿意在價格方面讓步的招商地產(chǎn)，從2月18日至3月31日之間在全國14個城市22個在售項目掀起降價風(fēng)暴。招商地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人在接受本報采訪時表示，此次主要是為配合母公司招商局集團140周年而集中舉行的一次品牌宣傳活動，同時通過一定程度的價格讓利進一步加快去庫存化，加速資金回流。
中原集團研究中心報告稱，近期佛山、蕪湖意欲“曲線”放松調(diào)控的救市之舉被相繼叫停，已充分顯示出調(diào)控政策短期內(nèi)難有松動。在嚴峻的市場形勢下，更多二三線城市的新房存量危機逐步顯露。
根據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2012年1月，蕪湖、杭州、溫州、廈門等二三線城市的一手住宅存量同比呈現(xiàn)快速增長趨勢，部分二三線城市的新房存量已攀升至歷史高位，存量消化時間也大幅拉升。南京、杭州、溫州等城市當前的新房存量消化時間均在20個月以上，杭州甚至高達29個月。在此情況下，降價成為大勢所趨。
