保利地產(chǎn)全國40個城市100余個項目統(tǒng)一降價營銷，打響龍年央企首降的同時，也使得向來價格堅挺的申花板塊打開下行通道。事實上，西溪、老余杭、之江、濱江、蕭山、祥符、良渚、九堡、下沙、丁橋、臨平……能想到的區(qū)域早已折扣遍地。
降價潮來勢洶洶，換取的優(yōu)厚回報就是成交量飛漲。從2月第二周開始，164套、236套、733套、638套，樓市成交在波動中飛速增長。然而，在創(chuàng)下預(yù)定、交易量猛增的同時，引發(fā)的系列房鬧事件也毫不含糊。更有開發(fā)商坦言，已經(jīng)啟動“應(yīng)急預(yù)案”防止房鬧。
A 保利地產(chǎn)領(lǐng)降央企房產(chǎn)
令各方始料未及的是，今年打響樓市降價第一槍的央企是保利地產(chǎn)。
2011年，保利地產(chǎn)全年的簽約額突破730億元，蟬聯(lián)央企房產(chǎn)銷售冠軍。然而，1月下旬，保利地產(chǎn)即在全國40個城市率先啟動“囍春行動”，涉及全國范圍內(nèi)的100余個在售項目和2萬套房源，堪稱保利地產(chǎn)史上規(guī)模最大的降價營銷。浙江保利旗下的灣天地、江語海、香檳國際三大樓盤相繼加入該項行動。
2月22日，就在大橋西板塊的華盛達·閱城與方正·荷塘月色“樓市卡位戰(zhàn)”上演得如火如荼之際，大橋西板塊的鄰居申花板塊內(nèi)的保利·香檳國際也正式對外宣布調(diào)價。起價17800元/平方米、均價18900元/平方米的定價直接和原售價24000元/平方米拉開了5100元/平方米的差距。
以配套見長、向來被業(yè)界稱為抗跌性較強，價格鐵打不動的申花板塊也開始降價了。更有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這次由央企房產(chǎn)引發(fā)的降價將直接瓦解板塊內(nèi)原有的價格體系。從目前的在售樓盤來看，與香檳國際同區(qū)域的賽麗綠城·慧園均價在28000元/平方米左右、欣盛·東方福邸均價為24000—26000元/平方米、中順·尚上庭均價為22000—23000元/平方米之間，遠高于香檳國際尾盤售價。
“銷售速度能在冷市中保障銷售業(yè)績，同時，如果速度放慢，也會被其他競爭者搶占市場份額，容易與其他競爭者拉開差距。央企率先扛起降價大旗，自然會有開發(fā)商效仿，而且速度將會很快。”板塊內(nèi)某一不愿具名的開發(fā)商負責(zé)人表示。據(jù)他透露，接下來馬上會有推盤動作，“原價基礎(chǔ)上肯定有折扣。”
B 明降暗折充斥杭州樓市
實際上，在龍年春節(jié)過后的一段時間內(nèi)，杭州樓市還出現(xiàn)過短時間的“開盤荒”。但隨著方正打響的龍年第一降之后，而隨之而來的，便是源源不斷的降價行為。此番由央企保利引發(fā)的申花“淪陷”，更是讓調(diào)價風(fēng)瞬間燃燒至各個板塊。據(jù)不完全統(tǒng)計，城西的西溪、老余杭；城南的之江、濱江、蕭山；城北的祥符、良渚；城東的九堡、下沙、丁橋、臨平，均已低折遍地。
近日最新的降價信息來自臨平。金帝·海珀，臨平北板塊，將推出均價7788元/平方米的特價房源。據(jù)了解，該盤目前在售房源折后均價在9500元/平方米，降價幅度直逼2000元/平方米。再加上此前宣布降價的野風(fēng)·啟城，臨平新一輪戰(zhàn)火重燃。
“我們的目的很簡單，第一是為了順應(yīng)市場形勢，第二是基于大盤整體戰(zhàn)略考慮，更好地服務(wù)后期房源。”金帝·海珀營銷總監(jiān)趙新偉透露，此前他們已經(jīng)賣出了500余套房源?；谶@樣的老業(yè)主數(shù)量，很顯然，金帝方面并不會考慮補償。
聰明的開發(fā)商在降價行為上也表現(xiàn)得相當(dāng)謹慎。相較于保利在“明折”上的來勢洶洶，也有不少項目聰明地選擇了“暗降”，如中海。
在此前一直沒有調(diào)價動作的之江板塊，近期似乎也有了松動的跡象。一位購房者私下表示，此前自己曾看過篁外的底躍，當(dāng)時的價格在20000元/平方米左右，“最近告訴我，16000-17000元/平方米就可以買到了，我有點心動。”
另一則炒得更為火熱的消息則來自于中海的濱江項目，寰宇天下。據(jù)悉，寰宇天下近期將推出90平方米的毛坯房源，均價將不足20000元/平方米。據(jù)中海方面表示，該批房源所在地塊為整個項目中的新地塊、新房源，因此進行了重新規(guī)劃，并對房屋建造材質(zhì)作出了一定的更換。有業(yè)內(nèi)人士就此分析，盡管中海更樂于將此行為稱作“低開”，但就此前寰宇天下已經(jīng)推出的24000-25000元/平方米的售價的房源來說，也不失為一種暗降行為。
C 預(yù)定、成交量上漲明顯
降價硝煙四起，與之相對的，則是成交量的明顯上揚，樓市乍現(xiàn)“小陽春”。
就杭州而言，據(jù)統(tǒng)計，從2月第二周的164套，再到隨后的236套、733套、638套，樓市成交在波動中飛速增長。能取得如此成交，得益于降價樓盤的熱銷推動。
據(jù)觀察，近期活躍在杭州新房市場上的幾乎都為推出特價房的房源，而其開盤當(dāng)天的預(yù)定成績也相對亮眼。華盛達·閱城的8成，德信·泊林印象的8成、德信·中外公寓的8成，再加上方正·荷塘月色、龍湖·滟瀾山、綠都·嘉豐公館、青楓墅園的“日光”、“夜光”，乍一看，似乎回到了樓市鼎盛時期的局面。
在雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，這樣的結(jié)果，在開發(fā)商的掌握中。“現(xiàn)在的樓市狀況下，開發(fā)商必須實實在在地考慮兩個問題：第一，我需要降多少才能真正促使成交；第二，我開盤之后究竟能夠賣多少。在這兩個問題上搞清楚后，開發(fā)商才能進一步動作，否則只會是徒勞無功。”
與此同時，全國各地樓市成交同樣出現(xiàn)起色。數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、南京、廣州等城市近幾周樓市成交量正在一步步上漲。其中，天津樓市成交量連續(xù)四周上漲，上周成交面積突破10萬平方米水平。上海近兩周成交量大幅上揚，成交面積分別突破20萬、25萬平方米大關(guān)。深圳上周成交量也繼續(xù)大幅上升，成交面積已達2011年均線水平。廣州成交面積連漲4周，上周回升至14萬平方米水平。
“樓市是不是又熱起來了？我是不是得趕緊買房？有點著急。”有讀者如此詢問。但有開發(fā)商指出，近期的高成交是基于低價基礎(chǔ)上的，一旦價格上調(diào)，顯然難以有此成績。“千萬不可輕言回暖，調(diào)控仍在繼續(xù)。當(dāng)然，如果開發(fā)商能以低價回饋購房者，也有購房者認同這樣的價格，是一件好事。”
D 房鬧升級
杭州樓市措手不及的降價潮來勢洶洶，在創(chuàng)下預(yù)定、交易量猛增的同時，引發(fā)的系列房鬧事件也毫不含糊。
上周華盛達·閱城的售樓處連日被老業(yè)主打砸搶之外，香檳國際更是降價消息一出就被老業(yè)主圍攻售樓處。郡原位于公元大廈的總部同樣日日“不得安寧”，寫有醒目標(biāo)語的白色橫幅直面曙光路任憑風(fēng)吹雨打。上周末，昨日，位于臨平北的金帝·海泊售樓處也被老業(yè)主砸毀。
除了這些因降價而招致老業(yè)主索要差價的房鬧行為之外，還有樓盤并未降價就已經(jīng)“慘遭毒手”。2月27日，贊成·香頌售樓處被老業(yè)主怒砸，而這輪房鬧的誘因僅僅是老業(yè)主預(yù)感贊成房產(chǎn)要打折。隨后，微博上立即催生了一個新詞匯——預(yù)見性房鬧。
無獨有偶，和香檳國際同板塊的某樓盤近期并無開盤計劃，其營銷總監(jiān)表示，他們的業(yè)主也已經(jīng)隨時做好房鬧準備了。“尤其是保利降價之后，業(yè)主群內(nèi)就沒有停歇過討論策劃一起房鬧。”該總監(jiān)坦言，前期大約有300名老業(yè)主，“主要是最近的輪番降價使他們沒有安全感。”
中順·尚上庭營銷總監(jiān)葉恒表示，雖然他們也聽聞老業(yè)主在面對板塊價格下行的事實后心理有所波動，但面對有可能發(fā)生的“房鬧”，還是應(yīng)該理性對待。“理解老業(yè)主因資產(chǎn)縮水產(chǎn)生的維權(quán)心態(tài)，所以如果有老業(yè)主上門討要說法，開發(fā)商首先要以和平談判的姿態(tài)面對。”
雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，老業(yè)主要求退還差價的心情是完全可以理解的。但以這種形式迫使開發(fā)商補償則沒有法律依據(jù)。如果合同中寫明了“降價補償”，那么老業(yè)主的要求天經(jīng)地義；若合同中未注明降價會補償類似條款，購房者很難尋求到法律支持。
