“6折起售”、“拖延工期”、“捂盤待售”……當年開發(fā)商意氣風發(fā)奪下高價地時，恐怕未曾想到過，在未來，項目需要百萬年薪招聘銷售人員來解救。
“地王”們的命運總是牽動人心，競拍時的一擲千金，除了吸引到足夠多的眼球，卻也給后期的開發(fā)乃至銷售埋下了風險。尤其在調控不放松的今天，降價跑量成為主旋律，對于承受更大資金負擔、難以放下身段的“地王”項目，選擇何時入市以及如何定價，已成為市場關注的焦點。
地王項目六折尷尬入市
在豪宅市場并不景氣的當下，個別區(qū)域的“地王”項目還是選擇今年入市。
3月初，中海紫御豪庭在其官方微博上公布了即將開盤的消息，并打出百萬年薪招聘銷售人員的廣告，一時間引起廣泛關注。記者在項目工地現(xiàn)場看到，部分別墅已經拆除腳手架，而高層公寓接近結構封頂。
中海紫御豪庭所在的長風商務區(qū)6B(B6)、7C地塊曾是全國總價“地王”。2009年9月10日，中海地產豪擲70.06億元、以高達129%的溢價率競得。
值得一提的是，該項目尚未定價，市場中卻已有傳聞稱，“中海紫御豪庭”精裝公寓房上市定價或為7萬元/平方米，而雙拼別墅與聯(lián)排別墅定價可能達到15萬元/平方米之高。
目前，中海地產方面對上述價格諱莫如深。但市場分析人士普遍認為，若真以此開價，恐怕難以獲得市場的認可。
與此同時，招商地產位于上海松江新城東區(qū)板塊的佘山瓏原項目于上周末推出6折優(yōu)惠房源。
公開資料顯示，佘山瓏原項目所在地塊是由招商地產和萬科聯(lián)合在2010年2月競買所得，當時這幅容積率僅為0.8的稀有低密度宅地——廣富林2-4地塊成交總價為17.16億元，成交樓板價達到16378元/平方米。該幅宅地也一度成為當時的松江“地王”，廣富林系列宅地自此也成為眾多開發(fā)商心中的“香餑餑”。
近期，佘山瓏原項目推出20套特價房源，號稱6折起售。上周六，也就是這批特價房源推出的第一天，記者在該項目售樓現(xiàn)場看到，看房者并不如想象中多。一位售樓人員告訴記者，20套特價房源6折起售，折后起價在30000元/平方米左右。“前期備案價格在49000元/平方米左右，這批特價房源價格優(yōu)惠幅度在6~7折之間。”
同策咨詢研究中心主任張宏偉表示，如果按照3萬元/平方米的起價，公司只能算是保本銷售，不會有太多利潤可圖。而上述售樓人員亦坦言，高地價加上其他成本，項目差不多已經虧本銷售。
無疑，在持續(xù)低迷了一年多的樓市成交量面前，上一輪樓市高峰期高位接棒區(qū)域“地王”的開發(fā)商們，也不得不因項目“生不逢時”，而低下了曾經高昂的頭顱。
捂盤惜售、拖延工期者眾
事實上，佘山瓏原的“糾結”還不僅于此。
網上房地產信息顯示，實際項目名稱為“靜觀萃園一期”的佘山瓏原早在2011年6月就取得了預售許可證，共推出住宅房源125套。但記者從市場中獲得的信息卻顯示，佘山瓏原直到近期才正式開始對外銷售。
一些市場人士提出質疑，為了尋找一個更合適的銷售時機，該項目都可能一直在拖延銷售時間。
對此，佘山瓏原項目售樓處的一位工作人員坦言，佘山瓏原現(xiàn)場銷售確實于近期才開始。“最新推出的20套特價房源已經不多了。”不過，截至發(fā)稿，網上房地產顯示該“靜觀萃園一期”依舊為零成交。
同策咨詢研究中心資深分析師許之靜告訴記者，在目前的市場環(huán)境下，像佘山瓏原這樣推遲銷售時間的樓盤并不少。而在這些樓盤當中，又以大戶型為主，別墅項目也占一定比例。如證大朱家角西鎮(zhèn)項目，是一個朱家角的純新盤項目，于去年9月就已經獲得預售許可證，但從一開始的預計10月開盤一直延期至今，還未確定最終開盤日期；嘉定江橋板塊的星御灣也用原先預計去年11月開盤，卻推遲至今。
張宏偉指出，目前，“地王”企業(yè)既要解決當前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠發(fā)展，實屬不易。一些“地王”樓盤因需要博弈調控的周期及調控政策的時效性，會適度拉長項目的開發(fā)周期，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態(tài)。
誠如佘山瓏原項目的一位銷售人員所述：“我們已經是速度最快的了，合生的項目就在我們旁邊，也就‘挖了個坑’！”2010年，松江新城廣富林2-5住宅用地被合生房地產開發(fā)有限公司從9名競爭者手中搶得，地塊成交總價12.46億元，折合樓板價為16488元/平方米，溢價率高達131%。
無獨有偶，在普陀長風，與中海紫御豪庭一街之隔的另一個“地王”——長風8號地塊如今項目工程也尚未出地面。市場分析人士指出，該地塊自2010年9月被雅戈爾置業(yè)以33.93億元的總價、2.6萬元/平方米的樓板價收入囊中，至今已一年半有余。“如果不是因為規(guī)劃等原因被迫延期開工，那就是開發(fā)商拖延工期。”
此外，2012年即將入市的還有另一個地王——蘇河灣，2010年2月，華僑城以70.2億摘得蘇州河北岸東塊1街坊地塊(即蘇河灣地塊)，該地塊占地3.56萬平方米，樓板價達到52855元/平方米，一舉成為國內單價最昂貴的土地。
但在拿下地塊將近兩年的時間里，蘇河灣項目一直飽受資金重壓進展緩慢，直到今年1月，華僑城(亞洲)宣布22.32億元注資，蘇河灣項目的開發(fā)進度才得以加快。華僑城(亞洲)在今年1月發(fā)出公告，蘇河灣項目將分階段開發(fā)，并在2016年整體項目竣工前分階段完成出售或出租，預期項目絕大部分物業(yè)將在2012年開始出售。
高價地前景堪憂
“一些當時高價拿地的企業(yè)確實存在對未來局勢判斷不正確的情況，據(jù)我觀察，這類項目如果入市基本都是貼成本在銷售。”中指院副院長陳晟對記者表示，延長開發(fā)周期確實是一種應對方法，但是這對資金的考驗很大。當然，未來也不排除一些企業(yè)會賣項目。
目前，雅戈爾在杭州申花板塊的兩幅地塊正深陷“退地”傳言。盡管雅戈爾和當?shù)赜嘘P部門均對此傳聞持以否認態(tài)度，但已難掩高地價之后的風險暗流涌動。
張宏偉表示，在持續(xù)調控背景下，“地王”開發(fā)商無疑需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?；仡?010年以來的地王，若非像長風地王那樣有中海集團充裕的現(xiàn)金流作為支撐，就是像一些上市房企那樣有上市融資、銀行授信等融資渠道，暫時能夠提供充?，F(xiàn)金流支撐這些“地王”，也是目前尚未大規(guī)模出現(xiàn)盲目退地或者賣地“斷臂求生”現(xiàn)象的基礎。
但“地王”究竟能支撐多久，誰都不敢保證。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，市場不會因為“地王”的地價高，就接受其高價銷售。與此同時，就算現(xiàn)在的高地價項目選擇拖延工期，但因為調控松動的機會很小，所以開發(fā)商選擇繼續(xù)“扛”會很困難。如果選擇延長開發(fā)周期的方法，前景也很堪憂，因為越往后拖，綜合成本更高。
市場分析人士認為，若降價后依舊不能得到市場的認同，高價地項目公司股權的兼并收購潮很有可能將隨之拉開帷幕。
