雖然調(diào)控政策“疑似”觸底，但房地產(chǎn)上市公司年報(bào)、季報(bào)顯示，地產(chǎn)商庫(kù)存高企、負(fù)債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開(kāi)工面積計(jì)劃、銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率。另一方面，以信托、銀行理財(cái)?shù)热谫Y渠道進(jìn)入還款高峰期為標(biāo)志，今年房企資金面仍舉步維艱，以價(jià)換量、回籠資金將成行業(yè)共識(shí)；而在房?jī)r(jià)真正松動(dòng)后，行業(yè)或走出先抑后揚(yáng)的發(fā)展曲線。

據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，滬深兩市共142家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬(wàn)分類(lèi))發(fā)布2011年年報(bào)，剔除重組等不可比因素后，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4714億，同比增長(zhǎng)13.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)660億，同比增長(zhǎng)13.7%，增速較2010年、2009年明顯下滑。

而市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的共識(shí)是，調(diào)控政策出臺(tái)兩年以來(lái)，業(yè)績(jī)已非最受關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)，存貨、負(fù)債、資金鏈等更具警示、預(yù)判意義。

先看存貨。統(tǒng)計(jì)顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.7%。調(diào)控政策下，隨2010年大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日趨聚焦于不斷累積的高庫(kù)存；同時(shí)，一方面是存貨量快速增加，另一方面是銷(xiāo)售不景氣，這又導(dǎo)致企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)增長(zhǎng)和存貨周轉(zhuǎn)率下降。

例如萬(wàn)科，以750.02億元的存貨絕對(duì)值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，萬(wàn)科的各類(lèi)存貨中，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。

再看負(fù)債。據(jù)統(tǒng)計(jì)，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末負(fù)債水平仍在提升，總負(fù)債額達(dá)到1.44萬(wàn)億元(包括預(yù)收賬款)，比上年同期1.6萬(wàn)億上漲24%，負(fù)債率平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來(lái)最高。

最后看資金鏈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，133家房地產(chǎn)上市公司2011年末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-655億，緊繃情況仍然嚴(yán)重。

以上三項(xiàng)構(gòu)成上市房企困境的概貌：存貨量快速增加、負(fù)債持續(xù)攀升、資金鏈愈發(fā)緊張，三者高度關(guān)聯(lián)、又相互惡化。反饋到年報(bào)中，大量龍頭房企紛紛降低開(kāi)工面積計(jì)劃，降低銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率，以求“以價(jià)換量”度過(guò)難關(guān)。對(duì)比過(guò)去幾年動(dòng)輒30%、50%的銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率，多數(shù)房企將銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率設(shè)定在10%以下。

金地集團(tuán)在年報(bào)中坦言：如果說(shuō)2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是調(diào)整之年，那么我們認(rèn)為2012年將進(jìn)一步沿著去年之路前行：政策面從緊的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)將很難改變，房?jī)r(jià)還將處在理性回歸的過(guò)程中。

以此從基本面來(lái)看，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)全線下滑。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積39946萬(wàn)平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開(kāi)工面積29427萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。商品房銷(xiāo)售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%。

在拿地?zé)崆樯?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7859萬(wàn)平方米，同比下降3.9%；2012年3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(國(guó)房景氣指數(shù))為96.92，再創(chuàng)新低。

國(guó)泰君安研究報(bào)告直接預(yù)測(cè)，2012年地產(chǎn)全年新開(kāi)工增速將持續(xù)下滑至-11%，全年投資增速下滑至12%。

更值得注意的是價(jià)格指標(biāo)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5498元/平方米，同比上升6.4%，環(huán)比下降7.1%，標(biāo)志著房?jī)r(jià)真正開(kāi)始松動(dòng)。

再看到上市房企的今年一季報(bào)，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)明顯的探底趨勢(shì)，存貨壓力還在攀升。

截至4月27日，據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，滬深兩市共129家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬(wàn)分類(lèi))發(fā)布2012年一季報(bào)，剔除重組等不可比因素后，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入653億，同比增8.87%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)86.78億，同比降0.6%，為前幾年所罕見(jiàn)。

以“招保萬(wàn)金”四大龍頭為例。其中，金地集團(tuán)凈利潤(rùn)1.56億元，同比降3.58%；招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)4.3億元，同比降23.5%；保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)5.4億元，同比降23.5%；僅萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)14億元，增15.8%。

與此同時(shí)，“招保萬(wàn)金”存貨壓力仍沒(méi)有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均微幅增加，但同比則大增36%。

庫(kù)存壓力大 四大房企“招保萬(wàn)金”業(yè)績(jī)現(xiàn)分化

被喻為地產(chǎn)四大金剛的“招保萬(wàn)金”一季報(bào)昨日落幕，一季度四大房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)一定程度分化。

昨日，金地集團(tuán)同時(shí)公布2011年年報(bào)和2012年一季報(bào)。年報(bào)顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入239.19億元，同比增長(zhǎng)22.08%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30.17億元，同比增長(zhǎng)12%。一季報(bào)顯示，公司今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入17.43億元，同比減少18.7%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.56億元，同比減少3.58%。

地產(chǎn)“龍頭”萬(wàn)科23日晚間公布了今年一季度銷(xiāo)售報(bào)告。一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.5億元，凈利潤(rùn)14.0億元，同比分別增長(zhǎng)29.8%和15.8%。同時(shí)，今年前3個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積300.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額310.7億元。

由于銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)滯后，截至一季度末，萬(wàn)科合并報(bào)表的已售資源未竣工結(jié)算面積為1304萬(wàn)平方米，合同金額合計(jì)約1389億元，較去年年底的1222億元進(jìn)一步增長(zhǎng)，也超過(guò)了去年全年的銷(xiāo)售額，為未來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。

此前，保利地產(chǎn)及招商地產(chǎn)2012年一季度凈利潤(rùn)均同比下降。保利地產(chǎn)2012年一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.37億元，同比下降23.52%；招商地產(chǎn)2012年第一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.29億元，同比下降23.53%。

對(duì)比四大房企的一季報(bào)，四大金剛一季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)了一定程度分化，不過(guò)今年以來(lái)整體銷(xiāo)售情況逐月回暖。值得一提的是，從一季報(bào)看，“招保萬(wàn)金”的存貨壓力仍沒(méi)有得到緩解，截至3月末，金地集團(tuán)存貨為660億元，較2012年期初增2.8%，同比大增26%；萬(wàn)科存貨2147億元，較2012年期初增3.1%，同比大增42%；招商地產(chǎn)存貨近517億元，較2012年期初增0.4%，同比增長(zhǎng)27%；保利地產(chǎn)存貨1633億元，較2012年期初增7.4%，同比增長(zhǎng)29%。

四大房企一季度利潤(rùn)降7% 保利首現(xiàn)凈利同比下滑

截至4月23日，萬(wàn)科、保利、招商和新城四大房企相繼發(fā)布了一季度報(bào)告。季報(bào)顯示，一季度四大房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收191.34億元，同比增長(zhǎng)29.49%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)23.11億元，同比下降7.04%。此外，截至2012年3月31日，這四大房企的存貨合計(jì)4516.82億元，比2012年初增加4.36%。

成本增長(zhǎng)迅猛利潤(rùn)遭侵蝕下降7%

從四大房企來(lái)看，凈利潤(rùn)增速均低于營(yíng)收增速。

其中，萬(wàn)科營(yíng)收上漲29.81%，凈利潤(rùn)僅上漲15.83%。相比之下，招商和保利的情況更為突出。

招商在營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)近三成同比增長(zhǎng)的情況下，凈利潤(rùn)出現(xiàn)23.53%的同比下降，是2008年以來(lái)首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)同比下滑。而保利實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.37億元，同比下滑23.52%，這也是其2006年上市以來(lái)首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)同比下滑，其一季度凈利潤(rùn)甚至低于2010年同期水平。而新城出現(xiàn)虧損的原因主要是因?yàn)槠浔酒趦?nèi)沒(méi)有項(xiàng)目結(jié)算。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析表示，品牌房企以價(jià)換量促使?fàn)I業(yè)額有所上漲的同時(shí)也直接造成房企利潤(rùn)不會(huì)太高，但除此之外，房企成本上漲也是導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收中凈利潤(rùn)占比下滑的主要原因。如廣告等支出增加使得一季度四大房企的銷(xiāo)售費(fèi)用達(dá)到9.42億元，同比增長(zhǎng)48.57%，而融資的持續(xù)困難，導(dǎo)致四大房企的財(cái)務(wù)費(fèi)用上升至1.75億元，同比增長(zhǎng)58.28%。再加上土地，建安成本和營(yíng)業(yè)稅費(fèi)的上漲，四大房企的利潤(rùn)被侵蝕也在所難免。

陳雪認(rèn)為，凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)收增速，表明四大房企凈利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑。當(dāng)前四大品牌房企的凈利潤(rùn)率在10%-15%之間，預(yù)計(jì)在未來(lái)以價(jià)換量繼續(xù)深入、資金壓力居高不下及相關(guān)成本高企等因素，此比例可能繼續(xù)下降。

四大房企庫(kù)存合計(jì)4517億 謹(jǐn)慎拿地凸顯房企后市預(yù)期悲觀

季報(bào)顯示，四大房企在一季度存貨合計(jì)4516.82億元，其中萬(wàn)科庫(kù)存2147.01億元，比年初增加3.06%；保利庫(kù)存1633.34億元，比年初增加7.38%；招商庫(kù)存516.6億元，比年初增加0.43%；新城庫(kù)存為219.87億元，比年初增加12.45%。一季度四大房企的庫(kù)存合計(jì)增加了4.36%，而去年同期增長(zhǎng)幅度為13.01%。

與去年相比，今年四大房企存貨增長(zhǎng)速度明顯放緩，這并非意味著品牌房企“以價(jià)換量”去庫(kù)存效果好于2011年同期。

陳雪告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，四大房企存貨增長(zhǎng)速度明顯放緩的主要原因是房企拿地謹(jǐn)慎及新開(kāi)工量的減少。以萬(wàn)科為例，2012年1季度在土地市場(chǎng)并未出手，而在去年同期則拿地18塊，總計(jì)支付土地款達(dá)99.9億。而保利的季報(bào)則披露一季度的新開(kāi)工面積同比下降23.96%。從目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，謹(jǐn)慎拿地、控制開(kāi)工成為品牌房企的共識(shí)，綜合反映了大型房企對(duì)未來(lái)后市的預(yù)期依然傾向于悲觀。