昔日瘋狂拿地，天價(jià)何足懼！soufun
如今深陷泥潭，賣(mài)一套咋就這么難！soufun
“在上一波地方政府近乎瘋狂的賣(mài)地潮中，誰(shuí)頭腦發(fā)熱地拿了大片的土地，誰(shuí)今天就陷在里面，難以脫身。”一家上市房企高層向記者坦言。為了去庫(kù)存，房企紛紛采取“貼成本”銷(xiāo)售方法，以接近零利潤(rùn)的方式換來(lái)成交量，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“貼地飛行”。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，三四線城市是一個(gè)易被人忽視，卻十分微妙的市場(chǎng)。在房企市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，項(xiàng)目遍地撒網(wǎng)的今天，三四線城市這些以往不起眼的樓市狀況，開(kāi)始深刻影響著房企業(yè)績(jī)和利潤(rùn)。
值得關(guān)注的是，當(dāng)一線樓市在二季度悄然回暖之時(shí)，默默無(wú)聞的三四線城市仍深陷“天量供給”的泥潭。這導(dǎo)致的結(jié)果是地方政府沒(méi)有新的土地收入，而沒(méi)有新資金就無(wú)法為既有項(xiàng)目做市政配套，既有項(xiàng)目銷(xiāo)售困境加劇，又回過(guò)來(lái)導(dǎo)致該地樓市的低迷。這種惡性循環(huán)成了眾多三四線城市的樓市寫(xiě)照。
瘋狂的連云港
天量土地“壓垮”房企意志
2010年7月20日，在全國(guó)上下火熱拍地的氛圍下，是一個(gè)再普通不過(guò)的日子。那天，江蘇省連云港市國(guó)土部門(mén)公示了當(dāng)年第3次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓結(jié)果，總計(jì)超過(guò)110萬(wàn)平方米的土地項(xiàng)目被三家企業(yè)獲得。綠地集團(tuán)以10億元拿下7宗地塊，保利集團(tuán)以3.916億元拿下2宗土地，福建融僑集團(tuán)以3.787億元拿下連云區(qū)一幅土地。
時(shí)過(guò)兩年，上述地塊悉數(shù)入市銷(xiāo)售，但境況卻并不樂(lè)觀。根據(jù)記者掌握的資料，綠地觀湖一號(hào)作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性大盤(pán)，目前成交均價(jià)只有不足4000元/平方米，雖然土地成本低至不足1000元/平方米，但加上建安成本，綠地項(xiàng)目基本上是“貼成本”銷(xiāo)售。而相對(duì)于高達(dá)150萬(wàn)平方米的建筑面積總量來(lái)說(shuō)，目前不足十分之一的去化率在房企銷(xiāo)售進(jìn)度中確屬緩慢。
保利海上五月花項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度更加滯后，總量37萬(wàn)平方米的建筑面積，目前銷(xiāo)售不足5%。從成本來(lái)看，銷(xiāo)售均價(jià)5100元/平方米，土地成本就高達(dá)1227元/平方米。“一般來(lái)說(shuō)，保利、萬(wàn)科這樣的企業(yè)建安成本都不會(huì)太低，如果再加上融資成本等，保利這個(gè)項(xiàng)目也基本上沒(méi)利可賺。”分析師稱。
更離奇的是第三個(gè)項(xiàng)目，福建地方知名企業(yè)融僑集團(tuán)在這個(gè)連云區(qū)的項(xiàng)目上徹底折戟斷臂。知情人士告訴記者，融僑集團(tuán)在2010年7月拿下塊地后，于當(dāng)年年底就高調(diào)立起了宣布融僑進(jìn)駐連云港的大型圍欄。不過(guò)，時(shí)過(guò)兩年，施工隊(duì)都找了好幾家，項(xiàng)目卻仍未有動(dòng)工跡象。
“據(jù)了解，融僑集團(tuán)已經(jīng)把土地款交給了地方政府，但是，由于此前地塊已經(jīng)被政府拿去銀行進(jìn)行了抵押貸款，地方政府收到企業(yè)出讓金后本應(yīng)該去銀行為地塊解押，再把土地使用權(quán)證給到企業(yè)。可實(shí)際上，地方政府花了土地出讓金，又沒(méi)有去銀行解押，導(dǎo)致企業(yè)一直無(wú)法拿到權(quán)證，也無(wú)法正常開(kāi)工。”上述知情人士稱。據(jù)了解，目前融僑有可能正在洽談接盤(pán)項(xiàng)目的企業(yè)，并最終退出連云港市場(chǎng)。
2010年7月的三個(gè)地塊只是連云港土地市場(chǎng)的小小縮影。據(jù)了解，從2006年開(kāi)始，連云港市在市政府帶領(lǐng)下，開(kāi)始著力打造“蘇北出海口”概念。大批量出讓土地成為地方獲得建設(shè)資金，改造城市形象的重點(diǎn)抓手。也是從2006年開(kāi)始，連云港土地出讓量急速攀升，于2010至2011年達(dá)到出讓最高峰。
數(shù)據(jù)顯示，2010年與2011年這兩年，連云港土地出讓總面積分別為1100萬(wàn)平方米和1800萬(wàn)平方米。土地出讓金總額分別為73億元和103億元。這個(gè)數(shù)字到底意味著什么呢？一個(gè)可以比較的城市是，上海2011年出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積657萬(wàn)平方米，幾乎只相當(dāng)于連云港市土地出讓面積的三分之一。而上海常住人口是連云港市近5倍。
據(jù)介紹，雖然連云港是改革開(kāi)放以來(lái)最早開(kāi)放的14個(gè)港口城市之一，但這幾年來(lái)，連云港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，人口甚至出現(xiàn)外流跡象。“地方政府大片出讓土地的后果已形成反向循環(huán)：企業(yè)拿地不開(kāi)發(fā)，因?yàn)檎疀](méi)有錢(qián)來(lái)做原本承諾的基礎(chǔ)設(shè)施配套。或者開(kāi)了盤(pán)也賣(mài)不動(dòng)，銷(xiāo)售受阻導(dǎo)致企業(yè)更沒(méi)有進(jìn)駐興趣，地方新的土地出讓無(wú)法成行。”上述人士稱。
據(jù)了解，今年以來(lái)，連云港土地市場(chǎng)極為慘淡，7個(gè)月以來(lái)總計(jì)出讓土地9幅，成交6幅。和2009年至2011年平均年出讓土地160余幅的景象相比，可謂冰火兩重天。
“如果說(shuō)目前上市銷(xiāo)售的大多是2010年出讓的土地項(xiàng)目，那么2011年還有更大量的土地囤在企業(yè)手中沒(méi)有上市?？梢哉f(shuō)，最近幾年，將是連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)最煎熬的時(shí)間。”業(yè)內(nèi)人士稱。
所幸的是，萬(wàn)科等很多大型房企尚未進(jìn)入連云港這樣的高風(fēng)險(xiǎn)城市，目前大量土地其實(shí)囤積在地方國(guó)資企業(yè)或中小企業(yè)手中。“如果市場(chǎng)一直不好，越來(lái)越多的爛尾樓將出現(xiàn)在這樣的三四線城市中。連云港、徐州等地已經(jīng)現(xiàn)出一些房企跑路的現(xiàn)象。”一位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士稱。
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悲催的唐山：
52年的消化期真需一個(gè)好“胃”
“近年來(lái)，三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過(guò)去幾年過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度，積累成目前的庫(kù)存高壓，將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更加慘烈。”評(píng)論員向記者表示。
一份報(bào)告顯示，如果以地方2011年商品房銷(xiāo)售總量與2008年至2011年這四年來(lái)平均土地年成交量相比較，可以清晰地看到三四線城市的土地壓力。在華北地區(qū)的唐山，這個(gè)比較系數(shù)是7.6%。也就是說(shuō)，如果按照2011年房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時(shí)間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時(shí)間。
此外，連云港、揚(yáng)州、中山、蕪湖、桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)等大量三四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷(xiāo)售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。
如果考慮進(jìn)2012年上半年的銷(xiāo)售情況，這個(gè)存銷(xiāo)比出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)的城市量還在增加，其中沈陽(yáng)需要7年多才能去化掉潛在存貨。長(zhǎng)春、呼和浩特、蘭州、太原等二三線城市的去庫(kù)存時(shí)間也接近5年。
從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看，三四線城市的樓市畸形發(fā)展趨勢(shì)已十分明顯。唐山市經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%?；葜菖c廣州相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%。
江蘇省某三線城市政府部門(mén)人士告訴記者，其地方政府近兩年最重要的工作內(nèi)容之一就是避免被列入限購(gòu)，只為確保之前定下的城市大開(kāi)發(fā)計(jì)劃得到順利實(shí)施。在他們眼中，沒(méi)有像一線城市那樣在前十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中賺足本錢(qián)已是遺憾，而如今一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，實(shí)屬“損失”。更重要的是，一些地方政府早已通過(guò)各種方式透支了部分土地收益，一旦土地出讓市場(chǎng)“斷糧”，地方政府不只是財(cái)源受阻，還有更多債務(wù)壓力出現(xiàn)。
無(wú)奈的萬(wàn)科：
哪里需要這么多商品房呢？
對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，在高庫(kù)存城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力必然更大。以萬(wàn)科蕪湖項(xiàng)目為例。知情人士介紹，萬(wàn)科于2010年底在蕪湖拿地，第二年11月，蕪湖萬(wàn)科城開(kāi)盤(pán)。到目前，蕪湖萬(wàn)科城的銷(xiāo)售均價(jià)是6126元/平方米，相比于2001元/平方米的樓板價(jià)，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)其只能說(shuō)是保本銷(xiāo)售，甚至有可能部分房源出現(xiàn)虧損銷(xiāo)售。一位萬(wàn)科內(nèi)部人士也坦言，由于蕪湖市場(chǎng)供給量過(guò)大，要在蕪湖賣(mài)得好又賺的多，相當(dāng)困難。
中山是另一個(gè)萬(wàn)科進(jìn)駐的城市。萬(wàn)科在中山有四個(gè)項(xiàng)目，分別是金色家園(小區(qū)網(wǎng)，論壇)、城市風(fēng)景、朗潤(rùn)園和萬(wàn)科水晶城，總的建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。“中山的問(wèn)題就是供給量大，幾乎所有的大型開(kāi)發(fā)商都在中山有項(xiàng)目，可是中山這么小的一個(gè)城市，哪里需要這么多商品房呢？”中原地產(chǎn)一位中山區(qū)負(fù)責(zé)人向記者表示。
根據(jù)記者調(diào)查，雖然萬(wàn)科在中山的項(xiàng)目銷(xiāo)售量尚屬穩(wěn)定，但同樣是以價(jià)換量的結(jié)果。比如萬(wàn)科朗潤(rùn)園項(xiàng)目，其在2011年上半年曾經(jīng)創(chuàng)下11000元/平方米的月度銷(xiāo)售均價(jià)，但是到了今年上半年，一度銷(xiāo)售均價(jià)低至6500元/平方米左右，降幅高達(dá)40%。此外，萬(wàn)科在佛山、無(wú)錫、揚(yáng)州等眾多項(xiàng)目都有“貼成本”銷(xiāo)售的案例，相比于上海等一線城市，萬(wàn)科在三四線城市銷(xiāo)售的穩(wěn)定多數(shù)是以價(jià)換量的結(jié)果。
萬(wàn)科集團(tuán)高層在今年年初曾表示，萬(wàn)科2011年底開(kāi)盤(pán)當(dāng)月去化率從此前的6成下降到4成左右，項(xiàng)目毛利率有可能在2012年下降至22%至25%。在房企這一輪“去利潤(rùn)化”的趨勢(shì)中，三四線城市的天量土地供給，可謂其中推手之一。
