近日，國(guó)稅總局政策法規(guī)司巡視員叢明的一番話，再次將房地產(chǎn)稅推到了風(fēng)口浪尖。sf

在日前召開(kāi)的第五屆中國(guó)企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會(huì)上，叢明透露，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年初，最終會(huì)在全國(guó)實(shí)施。sf

這并非第一次提出房地產(chǎn)稅問(wèn)題。事實(shí)上，早在2003年有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革就已經(jīng)提出。2003年，十六屆三中全會(huì)決定，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，從此拉開(kāi)了房地產(chǎn)稅制改革大幕。2011年1月，重慶、上海兩地推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)部分個(gè)人住房征稅。此后，關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的傳聞不斷出現(xiàn)。

“選擇這一時(shí)點(diǎn)提出房地產(chǎn)稅問(wèn)題，政府也充分考慮到了業(yè)界所討論的房產(chǎn)稅的重復(fù)征收問(wèn)題，并且也明確其只是稅制改革中的一個(gè)過(guò)渡性稅種，因?yàn)槿魏我淮味愂阵w制的改革都將是一場(chǎng)艱苦卓絕的戰(zhàn)爭(zhēng)，不可能一蹴而就。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。sf

房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅雖然只有一字之差，但這并非是兩個(gè)相同的概念，前者指的是一個(gè)稅種，后者是房產(chǎn)稅、土地增值稅等與房產(chǎn)、土地相關(guān)稅種的總稱。房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，通過(guò)付出稅收代價(jià)來(lái)抑制投資投機(jī)性炒房，而房地產(chǎn)稅則是為了整合目前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各類稅種。sf

在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生看來(lái)，房地產(chǎn)稅改革作為財(cái)稅體制的一個(gè)重要組成部分，最終的方向還是向所有持有型房產(chǎn)(包括個(gè)人存量房)征稅，成為地方政府的一個(gè)新稅種，以此慢慢代替土地財(cái)政，降低土地出讓金在房?jī)r(jià)中的占比。但征這個(gè)稅的前提是解決土地出讓金的問(wèn)題，否則向老百姓普征房地產(chǎn)稅不合理。sf

任啟鑫分析認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)稅似乎是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康發(fā)展的終極利器，因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)組成中比重較大的一是土地款，另一個(gè)則是開(kāi)發(fā)中的各種稅費(fèi)。而房地產(chǎn)稅一方面是其最終方向是向持有型房產(chǎn)征稅，成為地方政府的一個(gè)新稅種，以慢慢取代土地財(cái)政；另一方面則是整合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各類稅種，減少開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收比重，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的作用。

但與此同時(shí)，這一稅收手段也有加重消費(fèi)者稅負(fù)的嫌疑。一份來(lái)自新浪樂(lè)居的調(diào)查也顯示，54.35的網(wǎng)友極力反對(duì)征收房地產(chǎn)稅，42.39%的網(wǎng)友表示贊成，只有極少數(shù)網(wǎng)友不在乎收不收。53.26%的網(wǎng)友表示，征收房地產(chǎn)稅會(huì)影響自己買(mǎi)房的決定，因?yàn)槊磕甓颊魇盏亩愘M(fèi)經(jīng)時(shí)間累積，可能給自己造成巨大的壓力。

“一方面如果能夠取代土地財(cái)政，降低土地成本，房?jī)r(jià)會(huì)有一定幅度下調(diào)，購(gòu)房者直接支出減少，但是按照評(píng)估值進(jìn)行征收的房地產(chǎn)稅又把土地與房屋升值的部分納入到征稅范疇中，持有環(huán)節(jié)成本大幅增加，房?jī)r(jià)的下調(diào)幅度能否抵過(guò)持有成本的上升尚屬未知；而另一方面如果房地產(chǎn)稅不能取代土地出讓金制度，購(gòu)房者既要忍受高房?jī)r(jià)下的一次性支出，又要增加持有過(guò)程中的不斷稅收支出，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)則是雪上加霜。”任啟鑫說(shuō)。sf

在國(guó)外，房地產(chǎn)稅已經(jīng)是比較成熟的稅收方式，同時(shí)是國(guó)外地方財(cái)政的主要來(lái)源，占地方財(cái)政收入的70%左右。公開(kāi)資料顯示，房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金，還用來(lái)平穩(wěn)房?jī)r(jià)，減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，所以也把房地產(chǎn)稅叫“生態(tài)稅”。房地產(chǎn)稅主要用在公共開(kāi)支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書(shū)館等。sf

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康近日在“中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年論壇”上表示，未來(lái)推行結(jié)構(gòu)性減稅必然導(dǎo)致出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增稅，增稅包括房產(chǎn)稅和資源稅，應(yīng)盡快推進(jìn)這兩個(gè)稅種的改革。房產(chǎn)稅現(xiàn)階段不適合全面推行、一步到位，但應(yīng)該先搭建制度框架。sf

他表示：“盡管引起爭(zhēng)議較大，但房產(chǎn)稅應(yīng)該征收。”現(xiàn)階段個(gè)人所得稅的調(diào)節(jié)能力很小，而征收房產(chǎn)稅可以補(bǔ)充這種角色缺失，應(yīng)盡快推進(jìn)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)低端商品房，第一套應(yīng)不征稅，第二套也不應(yīng)照搬美國(guó)的高稅率制，而應(yīng)按較低稅率征稅。對(duì)于資源稅改革，他認(rèn)為，原有資源稅負(fù)很低，應(yīng)從從量征收提高到從價(jià)征收，必須覆蓋從資源開(kāi)發(fā)到資源利用的過(guò)程，從而使生產(chǎn)者、消費(fèi)者都能感受到相應(yīng)壓力。

統(tǒng)計(jì)局公布的8月全國(guó)新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，和去年同月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有53個(gè)，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅都未超過(guò)1.3%。

“2003年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，使房地產(chǎn)逐漸趨于理性，暫時(shí)抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。今年房地產(chǎn)調(diào)控從價(jià)格的漲勢(shì)上來(lái)說(shuō)是有成績(jī)的。”日前，在中歐國(guó)際工商學(xué)院舉辦的“2012第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上，全國(guó)人大常委會(huì)財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任吳曉靈上明確指出。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)不應(yīng)再擴(kuò)大試點(diǎn)

日前，國(guó)稅總局在回答人民網(wǎng)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)，針對(duì)房產(chǎn)稅改革問(wèn)題作出官方表示，“由于對(duì)個(gè)人住房征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴(kuò)大試點(diǎn)方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定”。

“房產(chǎn)稅我個(gè)人認(rèn)為不應(yīng)該再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍了。”吳曉靈表示，一個(gè)稅收政策意圖沒(méi)有明確，稅收標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確，如果說(shuō)再推廣下去，全國(guó)會(huì)有N多不同的稅種，因此我們應(yīng)該提交全國(guó)人大討論這個(gè)問(wèn)題，到底是財(cái)產(chǎn)稅還是消費(fèi)稅，是針對(duì)什么來(lái)調(diào)控，調(diào)節(jié)的目標(biāo)是什么？

謝家瑾在論壇上表示，房產(chǎn)稅不是抑制投機(jī)性需求進(jìn)入樓市的理想替代方案。中國(guó)目前不具備征收物業(yè)稅的條件。中國(guó)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相當(dāng)高，中國(guó)的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，而中國(guó)對(duì)房產(chǎn)只有使用權(quán)。建議對(duì)擴(kuò)大物業(yè)稅要從長(zhǎng)計(jì)議，替代政策既能夠抑制投機(jī)，適度控制投資，最好還要考慮到操作和征收的成本。

全款買(mǎi)不應(yīng)被限 過(guò)度控制不利于市場(chǎng)發(fā)展

新國(guó)十條出臺(tái)兩年，樓市調(diào)控逐步發(fā)力，9月13日，上海房管局下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查的通知》，重申樓市調(diào)控從嚴(yán)。

吳曉靈表示，只有對(duì)首套住房和改善型住房給予一定的按揭貸款，剩下的應(yīng)該是讓他全款買(mǎi)房，而全款買(mǎi)房不應(yīng)該受到限制，這是一個(gè)人財(cái)產(chǎn)使用的自主權(quán)。政府也在強(qiáng)調(diào)，行政性的管制措施是暫時(shí)的，是要為未來(lái)的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。

原中國(guó)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)、中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控決策專家、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾在論壇上表示，對(duì)投資性購(gòu)房不宜趕盡殺絕。對(duì)投資性購(gòu)房一直把投機(jī)捆在一起。在市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求過(guò)程當(dāng)中，采取嚴(yán)格控制手段，對(duì)短期是有效的，但是長(zhǎng)期是不可取的。一定程度的鼓勵(lì)投資性購(gòu)房有利于市長(zhǎng)的發(fā)展，過(guò)度控制不利于住房市場(chǎng)發(fā)展，不利于資金的調(diào)度。

商業(yè)銀行不應(yīng)執(zhí)行住房按揭利率優(yōu)惠

據(jù)媒體消息，繼光大銀行之后，陸續(xù)有銀行跟進(jìn)收緊首套房貸利率優(yōu)惠。8月29日，招商銀行在滬某網(wǎng)點(diǎn)的一名個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理稱，他們已接到通知，從9月1日起，該行對(duì)于首套房貸款給予的最大優(yōu)惠將從8.5折調(diào)至9折，“即便現(xiàn)在就申請(qǐng)，按照最快一個(gè)星期的審核周期，要想再申請(qǐng)到8.5折房貸也已來(lái)不及了。”

吳曉靈表示，針對(duì)有限的房產(chǎn)供應(yīng)，過(guò)多的創(chuàng)造貨幣，過(guò)多的把未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力集中到現(xiàn)在，其實(shí)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。給住房按揭利率優(yōu)惠，這是一種財(cái)政行為，讓一個(gè)商業(yè)銀行來(lái)執(zhí)行這樣的政策，實(shí)際上是不太好的。而且利率本身就是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求非常重要的一個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿，當(dāng)我們把這個(gè)優(yōu)惠利率的政策強(qiáng)加給銀行之后，實(shí)際上會(huì)扭曲這個(gè)杠桿的調(diào)節(jié)作用。

數(shù)據(jù)顯示，在住宅市場(chǎng)去年房貸申請(qǐng)達(dá)到了7.1萬(wàn)億人民幣。大多數(shù)的房貸是四大銀行所提供的，差不多達(dá)到了95%。其中頭兩大銀行占了70%的房貸市場(chǎng)。對(duì)于房貸市場(chǎng)的巨大資源，美國(guó)康奈爾大學(xué)管理學(xué)院教授Daniel Quan教授在論壇上表示，在美國(guó)市場(chǎng)，每個(gè)人可以來(lái)購(gòu)買(mǎi)這些房地產(chǎn)信托投資基金的股份，這樣他們可以間接的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)獲益，同時(shí)還可以買(mǎi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的股票。