過了武進大橋，就是常州有名的武宜路，整條路似乎只有兩個主題：拆和建。

這條南北走向的大道從舊城中心一直延至新城區(qū)。一個個體量動輒上百萬平方米的樓盤和一片片還在拆遷當中的廢墟相間分布，路兩邊是一幅幅大紅大紫的樓盤廣告。

有媒體近日報道稱，繼鄂爾多斯被曝“鬼城”后，因新建住宅空置率高，大量商品房（資料、團購、論壇）積壓，常州被稱為又一“鬼城”。對此，常州市房管局相關人士向媒體表示，常州與鄂爾多斯沒有太大的可比性。

《第一財經(jīng)日報》記者在常州走訪多日后發(fā)現(xiàn)，當?shù)厝似毡檎J為“鬼城”之說言過其實，近年來常州樓市銷售情況還不錯。接受記者采訪的多位業(yè)內人士表示，由于供應量較大，整體去庫存的周期較長，常州市商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力比住宅更大。

亮燈率為何兩三成

“武進區(qū)的一些樓盤夜晚亮燈率確實不太高，但造成這一現(xiàn)象的原因有很多，”在常州當?shù)赜?0多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的劉云飛(化名)告訴本報記者，“買了房準備‘低吸高拋’的炒房客肯定有一些，但不是主流，這幾年在常州炒房的人已經(jīng)很少了，大部分買房的都是剛需。”

記者近日實地走訪常州市武進區(qū)的多個新盤后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

“一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會太高，也有些人買了房但一時沒錢裝修也會延緩入住時間，”劉云飛告訴記者，“武進工業(yè)發(fā)達，小老板很多，大多會先給子女買上幾套房先放著。此外，拆遷戶手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當下的狀況。”

武進于1995年撤縣建市，2002年撤市設區(qū)，是常州市近年來重點打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進區(qū)，目前，武宜路板塊已盤踞著綠城[簡介最新動態(tài)]、綠地、星河地產(chǎn)、新城等眾多品牌開發(fā)商，拿地時間多集中在2009~2010年。

常州市國土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進城區(qū)經(jīng)營性土地交易情況一覽表顯示，當年武進區(qū)共出讓經(jīng)營性用地31塊，其中不乏大開發(fā)商的身影。僅星河地產(chǎn)一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團[簡介 最新動態(tài)]聯(lián)合上海云峰集團、江蘇恒元地產(chǎn)在武進共拿下五幅土地，出讓面積約25萬平方米。

根據(jù)約兩年的開發(fā)建設周期，這些體量巨大的住宅項目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應帶來的高庫存，讓開發(fā)商面臨不小的壓力。與此同時，過去幾年間，招商、金地、恒大、龍湖、世茂、綠城等國內一線開發(fā)商也已集體涌入常州。

據(jù)常州市房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個月。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個月，整體去化壓力較高。

“庫存偏高不是2012年的問題，這幾年全國樓市庫存都挺高，其中還包括一些無效供給，我們認為常州住宅的銷售還是不錯的。”常州一位開發(fā)商對記者稱。

常州市官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年常州樓市全年賣出75771套房，銷售面積達795.75萬平方米，同比上升25.52%，銷量位于江蘇省第三，僅次于南京、蘇州；全市商品房成交均價為6969元/平方米，同比下降7.3%。

城市綜合體泛濫

“如果真要說危機，我認為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。”一位常州本地開發(fā)商代表告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，現(xiàn)在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個。“死掉一片是肯定的，只是時間問題而已。”

作為常州當?shù)貎蓚€大型商業(yè)項目的操盤手，劉云飛也向記者介紹，“我們去年做得也很一般，吃了不少苦頭，但我們公司的現(xiàn)金流還不錯，項目區(qū)位也好，長遠來說，我們對自己還是有信心的。”

據(jù)當?shù)刂薪闄C構統(tǒng)計，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。

2012年下半年，萬達、招商、雨潤先后在常州拿下多幅大體量的商業(yè)用地，這讓不少在當?shù)亟?jīng)營商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商倍感壓力。

2012年9月，萬達以6.94億元競得武進區(qū)出讓面積高達11.5萬平方米的商住地塊，這是繼常州新北萬達之后萬達在常州開發(fā)的第二個超大型城市綜合體，規(guī)劃建筑面積達60萬平方米。2012年10月，雨潤集團旗下房企以3.7億元拿下常州一地塊，出讓面積達17萬平方米。據(jù)悉，雨潤預計將投資55億元，打造一個建筑面積達110萬平方米的城市綜合體。

“現(xiàn)在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”劉云飛略帶激動地對記者說，“僅武進商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂購等等，將來萬達還要進來，你說恐怖不恐怖？”

記者實地走訪了武進區(qū)的多個城市綜合體項目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。

一位當?shù)氐某鲎廛囁緳C對記者說，現(xiàn)在城市越擴越大，但人口總量就這么多，說‘空城’也不是沒有一點道理。“以前在這些大型購物中心門口根本不用等，下了客馬上有人上來，現(xiàn)在常常兜半天也沒人。”

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“被城鎮(zhèn)化”與“空城”導致三四線城市面臨比較大的市場風險，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”，勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險。