京城樓市在“兩限”令下面臨重壓，小戶型過渡已成阻力，“一步到位”大戶型產品受推崇

今年3月，國五條細則出臺，20%的交易稅使得二手房（房源、代理、租房）市場受到限制。緊隨其后，北京（樓盤）市住建委開始嚴格控制房地產預售證的審批速度和節(jié)奏，“限價令”應聲落地。

在國五條和即將擴圍的房產稅的嚴格限購限貸背景下，購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。很多改善型置業(yè)客戶紛紛選擇“一步到位”進行置業(yè)，而具有空間舒適度、能滿足幾代同堂居住需求的大平層產品成為越來越多終極置業(yè)者的首選。

業(yè)內人士提醒，選擇大平層產品，不僅要關注區(qū)域、地段、配套等，還應注意房子空間尺度感、功能區(qū)域的配置等，是否能夠最大程度滿足幾代同堂大家庭的居住需求。

新房供應收緊

繼4月以來北京市住建委對房地產預售證審批從嚴后，北京“限價令”近日再度升級：已經通過北京住建委審批的預售證，還需要新添一道“關卡”——提交至市長辦公室，由分管副市長陳剛親自過目，審批劃鉤后才能最終確定能否給批。

“國五條”政策下的限價令，要求新房預售價一不能明顯高于上一期項目售價，二不能高于周邊二手房價，三不能超過上月銷售平均價格?，F(xiàn)在，又在此基礎上繼續(xù)加碼預售證審批環(huán)節(jié)，充分顯示出地方政府遏制高房價的態(tài)度和決心。

然而，這一政策卻引起了業(yè)內不少人士的擔憂。鏈家地產市場研究部張旭分析認為，由于價格管制嚴格，項目入市有一定困難。盡管最近兩周新建期房市場供應有小幅回升，但供給缺口卻依然存在。

根據(jù)鏈家地產市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，北京新建商品住宅庫存再次刷新紀錄，下跌至60869套，而目前的消化速度日均約為230套房源。如果供應不能及時補足，庫存有望跌破60000套。

“限價令”使得樓市供應受到一定影響，而已經實施近三年的限購政策又在很大程度上壓制了部分購房需求，京城樓市在“兩限”令下面臨重壓。

購房成本驟增

事實上，國五條細則出臺最引人注目的，也被認為最嚴厲的，是出售住房計征20%個人所得稅。

以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，需繳個稅2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當于房屋成交價的14%。

由于這一政策規(guī)定涉及面很大，與很多人切身利益相關，引起不少換房族的擔憂。北京偉業(yè)我愛我家(博客,微博)認為，二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%征收，對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款成數(shù)升至45%。這還未計算營業(yè)稅、契稅等仍要繳納的稅種，可以說這一新政極大提高了首次置業(yè)和“賣一買一”的改善型人群購房成本。

中原地產（房源、代理、租房）市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這一政策嚴格實施后，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。

根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京市4月份二手住宅網(wǎng)簽總量為5212套，環(huán)比3月份大幅下跌88%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比也下降47.8%。北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近18個月來新低，市場相對冷清。

“一步到位”置業(yè)成趨勢

在樓市“限購”基調未變、國五條新政加碼背景下，第二套房購房資格越來越嚴、購房成本越來越高。在這種情況下，無論剛需還是改善型置業(yè)，一步到位的需求越來越多。

業(yè)內專家分析認為，住宅投資風險升級，換房成本也大大增加，之前買一套小戶型暫時過渡的做法，非但不會為換第二套房節(jié)省投資，反而可能會成為阻力。一步到位置業(yè)，將成為未來房地產市場的主流。

值得注意的是，自住、“一步到位”置業(yè)對房子的要求較高，首先必須是大戶型，以滿足幾代同堂居住需求；其次是追求舒適度，這就要求房子既具有空間尺度感，又能擁有優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和貼心的物管服務。此外，區(qū)域、交通、配套等也在考慮范圍之列。

記者發(fā)現(xiàn)，在多次改善、終極置業(yè)的購房群體中，能夠滿足大家庭居住需求的大平層產品更受青睞。

一位多年關注中高端住宅的業(yè)內人士指出，選擇大平層產品，需要考慮小區(qū)擁有足夠的車位配比，同時，較低的容積率、較大的樓間距也是大平層產品選購中必須考慮的因素。