男青年孫曉鵬到了適婚的年齡，談了幾個女朋友都因?yàn)闆]房吹了。姑姑孫明蕊為了侄兒有個穩(wěn)定的生活，將自己在加拿大做生意時積攢的98萬元匯給孫曉鵬，讓他?？顚Ｓ觅I房。孫曉鵬隨后在朝陽區(qū)買了一套房子。此后他認(rèn)識了女子夏紅莉，談了幾個月戀愛，兩人正式登記結(jié)婚。一年之后，孫曉鵬的大男子主義作風(fēng)暴露出來，動不動就罵媳婦。夏紅莉忍無可忍提出離婚。為了挽回婚姻，孫曉鵬將自己名下房產(chǎn)的60%給妻子，以表誠心。雙方簽訂了房屋所有權(quán)共有協(xié)議，到房管局辦了手續(xù)，領(lǐng)取了房產(chǎn)證。

不過，由于兩人性格不合，這段婚姻最終破裂。夫妻倆到民政局離婚，并簽署了《離婚協(xié)議書》，約定姑姑贈送給孫曉鵬的房產(chǎn)，男方占40%份額，女方占60%。房屋出售后所得款項(xiàng)扣除孫明蕊的98萬元后，剩余的款項(xiàng)按比例分割。

辦完離婚手續(xù)，孫曉鵬變卦了。他不同意出售住房，只同意最多補(bǔ)償夏紅莉20萬元。夏紅莉一氣之下將前夫告上法院。

就在夏紅莉等待開庭時，卻意外接到了另一家法院的電話，她和前夫?qū)O曉鵬一起被孫明蕊告了，要求返還房屋。

孫明蕊在法庭上拿出了一份《借名買房協(xié)議書》，其中載明孫明蕊出資購買了位于朝陽區(qū)的這套房子，孫曉鵬只有居住權(quán)，無權(quán)出租、出售或進(jìn)行其他處分。

孫曉鵬當(dāng)庭同意將房產(chǎn)歸還姑姑，但夏紅莉卻不同意，認(rèn)為協(xié)議書是姑侄倆串通簽的。而她與前夫的協(xié)議合法有效，并經(jīng)過了房管部門備案，核發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可推翻。

最終，兩審法院都判決孫明蕊敗訴。孫明蕊想不通，買房錢是自己出的，只是登記在侄子名下，雙方簽了協(xié)議，這房子為什么就要不回來了？

律師剖析

婚前財(cái)產(chǎn)可約定為夫妻共有

北京濟(jì)和律師事務(wù)所王秀全律師分析說，孫明蕊輸了官司丟了房子，第一個原因是侄子將房產(chǎn)自愿給了媳婦一多半。

房產(chǎn)是孫曉鵬婚前購買的，應(yīng)屬個人財(cái)產(chǎn)，離婚時本不必分給女方。但根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

王秀全律師說，根據(jù)這條法律，孫曉鵬將其婚前的個人房產(chǎn)約定為與夏紅莉按份共有，簽訂了書面協(xié)議，并到房屋管理部門辦完相應(yīng)的更名手續(xù)，整個過程應(yīng)屬合法、有效。而且，孫曉鵬與夏紅莉在離婚時對財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成協(xié)議，再次對雙方享有的房屋份額進(jìn)行了約定，并辦理了離婚手續(xù)，離婚協(xié)議即告生效，對男女雙方具有法律約束力。

私下協(xié)議不能對抗物權(quán)登記

孫明蕊與侄子簽訂了借名買房協(xié)議，以為能萬無一失。但是在物權(quán)登記面前，還是敗下陣來。

王秀全律師說，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條、第十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，而不動產(chǎn)權(quán)屬證書則是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。房屋管理局代表國家行政機(jī)關(guān)所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書及相應(yīng)的備案材料，具有對外公示的效力，私下里所簽的協(xié)議一般不具有對抗房屋所有權(quán)證和不動產(chǎn)登記薄的效力。

王律師表示，以此案為例，房屋是以孫曉鵬的名義購買的，也登記在孫曉鵬名下。在沒有相反證據(jù)予以否定的情況下，孫曉鵬的所有權(quán)人身份應(yīng)當(dāng)受到尊重。即便私下的協(xié)議確定孫曉鵬只有居住權(quán)，但作為物權(quán)登記的產(chǎn)權(quán)人，他對房屋處置卻有法律上的完全權(quán)利。

簡言之，孫明蕊手持協(xié)議，也攔不住“房主”孫曉鵬將房屋部分甚至全部份額轉(zhuǎn)給他人。

共有權(quán)人不同意

出資人難獲支持

難道說借名買房就是肉包子打狗一去不回嗎？

王秀全律師介紹，市高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持”。

如果此案只有孫明蕊和孫曉鵬兩方當(dāng)事人，在孫明蕊提供充分證據(jù)證明訴爭房屋是其出資，且雙方當(dāng)事人簽訂有借名購買房屋的《協(xié)議書》的情況下，孫明蕊要求孫曉鵬辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，得到法院支持的可能性較大。

但是需要注意的是：因?qū)O曉鵬在婚后將訴爭房產(chǎn)約定為與夏紅莉按份共有，并到房屋管理部門辦理了相應(yīng)份額的過戶手續(xù)，夏紅莉也成了訴爭房產(chǎn)的權(quán)利人之一。孫明蕊與孫曉鵬所簽訂的借名購買房屋的《協(xié)議書》對夏紅莉不具有法律約束力。孫明蕊讓孫曉鵬、夏紅莉?qū)⒎孔舆^戶給她，但產(chǎn)權(quán)人之一夏紅莉不同意，在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)未被否定的情況下，孫明蕊的主張于法無據(jù)，無法得到法院的支持。

（文中涉案當(dāng)事人為化名）

律師提示

王秀全律師提醒讀者，借名買房只能通過起訴出名人索要賠償，訴訟和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)很大。另外，借名人想要回房產(chǎn)，還要考慮自己是否具備購房資格。如果自身不符合購房的政策規(guī)定，比如外地人繳納社保時間不足、名下已有多套住房等，也無法與出名人辦理過戶手續(xù)。

今日我坐堂

濟(jì)和律師事務(wù)所王秀全律師

北京市朝陽區(qū)首屆優(yōu)秀青年律師。北京濟(jì)和律師事務(wù)所專職婚姻家庭律師，兼有拍賣師、心理咨詢師、婚姻家庭咨詢師資質(zhì)，系北京離婚律師網(wǎng)（www.bjlhlawyer.com)高級合伙人兼首席律師。擅長婚姻家庭領(lǐng)域的離婚糾紛、房產(chǎn)糾紛和繼承糾紛等法律事務(wù)。