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盡管不合規(guī)矩，卻屢禁難絕，而國家這些年也一直沒有形成完善的頂層改革去破解這一難題?！按嬖诩春侠怼保辉俚摹巴涎印焙汀皵R置”，如今，小產(chǎn)權(quán)房面積逾66億平方米，有超過8000多萬居住者，巨大體量讓清理更顯尷尬和困窘。
日前，回?fù)粜‘a(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”傳言的，是國土資源部和住建部又一輪查處小產(chǎn)權(quán)房行動，力度空前，而單一的行政指令能否遏制小產(chǎn)權(quán)房愈演愈烈，形勢仍不明朗。
逃離于辛莊
2014年元旦剛過，于辛莊“拆房”的傳言又開始沸騰了。
1月8日，趙慶趁休班從市區(qū)趕往于辛莊，看一看他那套小產(chǎn)權(quán)的投資房。一下地鐵，路過沙河鎮(zhèn)政府，他無意間看到馬路對面矗立的兩個牌子，上面的字讓他覺得格外“刺眼”：“在建、在售小產(chǎn)權(quán)房屬違法行為”。
“違不違法的，說這些誰不知道，但誰也不是想鉆個空子?！壁w慶趕緊安慰自己，實際上心里卻堵得難受。
于辛莊，這個位于北京北六環(huán)內(nèi)、五環(huán)外的村莊，小產(chǎn)權(quán)房鱗次櫛比，并在上至中央、下到地方的國土部門歷次整治中，屢屢上“黑榜”。
最近一次，去年年底國土資源部、住建部督辦清查小產(chǎn)權(quán)房，于辛莊的泰安公寓成了首個大城市公布新清查出的小產(chǎn)權(quán)房。
盡管該村所屬沙河鎮(zhèn)政府稱于辛莊泰安公寓尚無具體拆除時間表，但于辛莊的村民們都覺得“這回看來動真格了”！
趙慶兩年前在于辛莊買的房子，一股腦兒掏光了幾十萬元家底兒，想著等房價漲了，還能賺點兒。
“每平方米五六千塊錢，別說在北京三環(huán)、四環(huán)，就是在昌平，想買有產(chǎn)權(quán)的商品房，這價格還得再翻個三四倍?！崩馅w說，當(dāng)時買這套房子也仔細(xì)盤算過，況且這邊交通不錯，從地鐵站出來，步行才1.4公里，“基本上算是出門就能坐地鐵。”
不過自從買了這套房，老趙就陷入了忐忑。
2012年9月17日，北京市國土資源局在其官網(wǎng)公布：“北京市集中開展清理整治利用集體違法建設(shè)銷售工作，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項目，其中昌平區(qū)查處的違規(guī)項目最多……”
在這份名單中，于辛莊有三個項目在列，分別是新干線、翠湖新城和于辛莊村回遷樓。老趙買的正是翠湖新城，雖然官方從未明確說“清理整治”就是要“拆房”，但是自己買的小產(chǎn)權(quán)房被點名，老趙確實有些后悔。
不過“點名”后不久，翠湖新城就改了名，轉(zhuǎn)身成為“于辛新村”。預(yù)感到這次清理力度會很大，老趙不敢再等房價漲了，去年9月底就將房子掛到了中介公司往外賣。
“我的房子是75平方米，標(biāo)價65萬，當(dāng)時以為賣出去不成問題。”老趙說，結(jié)果三等兩等都沒有人看房。
如今，老趙每天往中介公司打電話，賣房是“頭等大事”，“今天有去看房的么？誠心買的話，價格可以再商量……”
老趙常用“心急如焚”來形容自己的心情，因為國土資源部、住建部還把督辦“小產(chǎn)權(quán)房”的點兒選在了于辛莊。北京市國土資源局更表態(tài)稱，堅決清理整治小產(chǎn)權(quán)房，對新增小產(chǎn)權(quán)房“零容忍”，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。
“房子賣不出去，我很著急，怕砸在手里，一準(zhǔn)兒虧?！崩馅w說，于辛新村的家自己還從來沒住過，但現(xiàn)在只想著能早點兒賣出去了。
小產(chǎn)權(quán)房的生長邏輯
走進(jìn)于辛莊，墻角旮旯里到處貼滿了出租房屋的小廣告。這個遠(yuǎn)離北京市區(qū)，隱藏在繁華都市背后嘈雜、混亂的村落，因為背靠地鐵昌平線，早已成為新的“城市蟻族”聚居地。
張鳳翔大學(xué)畢業(yè)后就留在北京打工，三年前海淀唐家?guī)X拆遷改造時，他從唐家?guī)X搬到了于辛莊。
“村里到處都是小攤小販，生活雖然擁擠，但卻方便、實惠?！睆堷P翔說，他現(xiàn)在每月三四千元的收入逼得他在租房時很看重“實惠”。
在村里一條坑坑洼洼的主路上，沿著路兩旁的攤販商鋪，上面四層、五層小樓都是房主自建的，作為一個住了3年的老房客，他非常理解房主蓋的這種“筒子樓”，“多蓋出幾間房，可以租給更多的房客。”
這種實惠論最恰當(dāng)?shù)亟忉屃诵‘a(chǎn)權(quán)房生長的邏輯。作為現(xiàn)代化進(jìn)程中城市與農(nóng)村博弈的產(chǎn)物，小產(chǎn)權(quán)房總是在城鄉(xiāng)接合部集中生發(fā)，它出現(xiàn)的根源就是城鄉(xiāng)二元土地制度。與價格奇高的商品房遙遙相對，小產(chǎn)權(quán)房價格更親民，一個“小”字，則點出了其在制度合法性上的缺失。嫡庶有別，其中被掩蓋的，則是一個個個體不同的利益選擇。
樓下吃完一碗牛肉板面，張鳳翔回到了租住的小屋。這是村民加蓋的自建房，他的房間在五樓，走到二層時，不小心被堆在狹窄過道里的行李箱和被褥絆了一個踉蹌，他知道這是又有新鄰居要入住了。
“整個樓層只有一個公共衛(wèi)生間，在樓梯口旁有兩個水龍頭，可以洗漱使用?！边@時傳來房東的聲音，當(dāng)年房東對小張也是這樣囑咐的。
順著樓梯爬到五樓，走廊兩邊并排著六間房子，小張住在最靠樓梯口的一間。不足十平方米的屋里，小張的“家當(dāng)”簡單到極致，只有一張單人床、簡易衣櫥、電飯鍋和燒水壺。
這里的條件很差，比如洗澡，小張說在冬天，這算是一個“奢侈”的項目。他平均兩個周才洗一次，“出租房里沒有洗澡的地方，平時洗澡要到外面的浴池?！?/p>
不過房租倒是與這個條件很相稱。一季度的房租，算上水電費、上網(wǎng)費，小張一共掏了2100多元?！胺孔獠凰阗F，每月才300塊錢。”小張說，“主要是冬天還得每月交200塊錢取暖費?！?/p>
在于辛莊，這類自建房非常普遍。于辛莊村民張景洪(化名)告訴齊魯晚報記者，自2008年起，村里陸續(xù)建起一些小產(chǎn)權(quán)樓房，很多人加蓋自建房其實都是想等待拆遷補償。
2010年底，于辛莊村委會曾試圖通過“于辛莊舊村改造”，向村民預(yù)付20萬元作為回遷保證金，此舉被村民質(zhì)疑其實際目的是將村里的小產(chǎn)權(quán)房合法化，后經(jīng)媒體報道后，鎮(zhèn)政府叫停了這一行為。
不過，村民們認(rèn)為，一旦拆遷，村里必然要支付自己補償款，因此很多人都開始“擴(kuò)建”自家的房屋。
張景洪在自家宅基地上蓋了一棟三層小樓，樓上有30多間房子可以出租。而像張景洪這樣的村民并不在少數(shù)，據(jù)于辛莊村委會的工作人員介紹，他們村一共有350余戶村民，大部分都有自己的宅基地，不過自建房也都是小產(chǎn)權(quán)房。
“根據(jù)國家對小產(chǎn)權(quán)房的清理整頓政策，這里隨時可能被拆遷改造?！睆堷P翔說，如果搬遷，他又得再次搬家。
而村民則堅持認(rèn)為法不責(zé)眾，既然大家都這么干了，村里的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模如此大，政府很難在短時間內(nèi)全部進(jìn)行清理。“拆掉是不可能的，這里的房子基本都是這樣，都住了很多年了，要怎么安置我們？”張景洪說。
“貓鼠游戲”
與村民自建的出租房不同，趙慶所買的“于辛新村”顯得更“正規(guī)”些，它是一處由三排居民樓組成的小區(qū)，乍看起來，環(huán)境、設(shè)施等與一般的商品房小區(qū)并無不同。
在于辛莊村委會，一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者，“翠湖新城”改名為“于辛新村”，“綠城新干線”改名為“于辛家園”，其實就是為了應(yīng)付上面清查，對外說是農(nóng)民集資建的回遷房。
根據(jù)北京市國土局網(wǎng)站的，截至2013年11月底，2012年以來，該局已先后5次公布“小產(chǎn)權(quán)房”和變相“小產(chǎn)權(quán)房”項目，共計108個。最新公布的名單為昌平區(qū)2個新建“小產(chǎn)權(quán)房”違法建設(shè)租售，分別為于辛莊村的“泰安公寓”和北二村的“溫馨公寓”，但是，改名后的小產(chǎn)權(quán)房卻沒有出現(xiàn)在名單中。
于辛莊村委會的上述工作人員透露：“于辛新村這樣的小產(chǎn)權(quán)房，不同于村民們在宅基地上加蓋的自建房，都是外地人前來投錢建的?！?/p>
在之前媒體采訪中，于辛莊村黨支部書記也曾證實村內(nèi)確實建設(shè)了小產(chǎn)權(quán)房。原因是，因為村里經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，為了增加村民收入，才效仿周圍村建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的。
但是，在這些開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房上，于辛莊村民們稱自己從未獲得過“好處”。
“我們的宅基地有限，所以一些外地人就通過各種途徑，在耕地、建設(shè)用地上建小產(chǎn)權(quán)房?！庇谛燎f村委會的工作人員告訴齊魯晚報記者。但是，由于之前小產(chǎn)權(quán)房清理整頓政策方面一直不夠明確，所以他們也對村里的這類小產(chǎn)權(quán)房“聽之任之”。
1月6日，北京市國土資源局對外透露，北京已經(jīng)列出小產(chǎn)權(quán)房清理整治的時間表，各區(qū)縣將建立小產(chǎn)權(quán)房“臺賬”底數(shù)，并在2014年下半年全面拆除所有“上賬”違建，確保小產(chǎn)權(quán)房零增長，嚴(yán)打在建、續(xù)建、在售項目。
2012年6月至今，北京共清理認(rèn)定83個“小產(chǎn)權(quán)房”項目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬平方米，8名違法當(dāng)事人被移送公安機(jī)關(guān)，31名責(zé)任人被移送監(jiān)察機(jī)關(guān)處理。
但違法成本與高額的開發(fā)利潤遠(yuǎn)不成正比。近期被拆除的北京昌平區(qū)南莊營村占地近700平方米的小產(chǎn)權(quán)房項目，每平方米僅罰款24元，總計罰款額約1.6萬元。
不過，北京市國土資源局透露了另外一則信息：針對已售已建的小產(chǎn)權(quán)房存量項目，北京將在2014年研究分類處理辦法，總的原則是確保不占用耕地、符合土地用途管制和。
如何深度解決小產(chǎn)權(quán)房問題，清華大學(xué)教授蔡繼明此前認(rèn)為不能一拆了之，“建立在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，要承認(rèn)其合法性，要與非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對待；應(yīng)深化土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)?！?/p>
那么，就在國土部門此次“高調(diào)”打壓小產(chǎn)權(quán)房的背后，小產(chǎn)權(quán)房將來到底是被“招安”，還是轉(zhuǎn)向被“清剿”？
從事土地產(chǎn)權(quán)研究的中國土地礦產(chǎn)法律中心研究人員鐘京濤分析說，目前小產(chǎn)權(quán)房的購買者，客觀上已形成了一個相當(dāng)規(guī)模的群體，其中既有普通工薪階層、低收入居民，也有高收入階層，涉及千家萬戶。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文在2013年1月初接受人民日報采訪時曾表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制。
對此，鐘京濤認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房類型較為復(fù)雜，既有在集體建設(shè)用地上開發(fā)的，也有在非法占用的耕地上開發(fā)的；既有符合規(guī)劃，以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”的名義申請批準(zhǔn)后開發(fā)的，也有違法亂建的；既有歷史上形成的，也有新開發(fā)和在建的；既有出售的，也有出租或以出租名義出售的。對于不符合規(guī)劃的項目應(yīng)當(dāng)拆除，但是，有的項目已經(jīng)住進(jìn)成千上萬的居民，涉及眾多群體利益，強行拆除勢必引發(fā)劇烈的矛盾沖突，危及社會穩(wěn)定。
鐘京濤說：“住宅制度的不足與土地產(chǎn)權(quán)制度的弊端交織在一起，客觀上放大了小產(chǎn)權(quán)房問題的影響。一方面農(nóng)民渴望自己不斷升值的土地變現(xiàn)成財產(chǎn)，另一方面城里人需要便宜的住房，二者如干柴烈火，僅靠簡單的禁令和不受法律保護(hù)的說辭難以澆滅?！?/p>
改革已不可逆
一個可以肯定的事實是，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地已經(jīng)箭在弦上。從某種角度看這就是要確權(quán)，而各地也都在紛紛進(jìn)行土地確權(quán)工作。
然而，小產(chǎn)權(quán)房仍然是個尷尬的角色，但就像專門研究它的經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁所說的，你要么轟掉它，要么把它轉(zhuǎn)正，不可能永遠(yuǎn)這樣不當(dāng)不正地存在，因為改革已經(jīng)進(jìn)行到這兒了，不可逆轉(zhuǎn)，也無法停滯。
針對破解小產(chǎn)權(quán)問題，中國學(xué)會副會長陳國強()(財苑)曾表示，“秘密運行只會引起市場的胡亂猜測，躲避矛盾只會造成矛盾越來越多?！?/p>
這意味著小產(chǎn)權(quán)房的身份問題亟待盡快解決，而且越早越好。不過，政府起初默認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的存在，如今突然要嚴(yán)厲執(zhí)法，執(zhí)行難度可想而知。
鐘京濤認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問題牽動著諸多利益，關(guān)系到社會穩(wěn)定，處理中不加區(qū)分地否定或肯定的做法都是片面的，應(yīng)該根據(jù)不同情況進(jìn)行區(qū)別對待，依法分類處理。
“既要保證老百姓的利益，又要有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！辩娋f，在處理中，一是要把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益設(shè)施用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的區(qū)分開；二是把歷史遺留問題、符合規(guī)劃開發(fā)合法的與違法開發(fā)的區(qū)分開；三是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民住宅，以及部分已形成規(guī)模、符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項目，可以考慮與有關(guān)部門共同制定相應(yīng)政策，適當(dāng)放開；對于城市規(guī)劃區(qū)外，違法建設(shè)尤其是占用耕地的，應(yīng)依法取締。
這一整套路徑設(shè)計，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，其挑戰(zhàn)將不亞于當(dāng)年的價格并軌。
