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北京樓市退燒 預(yù)售價指導(dǎo)價公積金連環(huán)政策

  • 來源: 21CN房產(chǎn)頻道
  • 2014-04-02 06:54:20
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北京仍在試圖“退燒”樓市。相關(guān)政策同時針對商品新房和二手房市場。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉,北京上調(diào)了二手房指導(dǎo)價格;與此同時,相比2013年,今年對商品房的預(yù)售價審批中將掛鉤地價,諸如精裝拆分等規(guī)避限價的情況,亦被禁止。

市場人士將其與京津冀一體化戰(zhàn)略聯(lián)系在一起。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2014年1季度,北京新建商品住宅簽約套數(shù)為1.36萬套,累計簽約總額為534.7億,同比下調(diào)31.7%,這也是2012年一季度來,連續(xù)8個季度,北京商品房住宅簽約額首次低于700億。

全國形勢也有類似情況?!耙痪€城市透支地價上漲空間,二三線城市透支未來購買力,年輕人透支未來消費(fèi),”3月29日,萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

由此,一些地區(qū)開始主動或被動放松調(diào)控,然而戲劇性的是,北京樓市調(diào)控依然繼續(xù)從嚴(yán)。

針對北京進(jìn)一步“堅持并從嚴(yán)”干預(yù)房地產(chǎn)市場的理由,一位國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,根據(jù)其和政府溝通了解的信息發(fā)現(xiàn),上述政策,與合理控制城市人口規(guī)模的社會治理手段有關(guān)。

北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人亦曾公開表態(tài),如何控制和疏解非首都功能人口是面臨的重要問題,今年上半年,北京將出臺控制人口年增量數(shù)字。

從嚴(yán)執(zhí)行限價

“三個透支加在一起,成為影響2014年房地產(chǎn)市場的重要因素,前景很難說?!泵髴c說。

年初,諸如泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬科·如園等多個超過4萬元每平方米的高價項目入市,被市場解讀為北京限價“松口”。

“其實不然,上述項目依然在限價,為完成2013年調(diào)控目標(biāo),多個高價項目被要求延期,2013年已過,自然開始入市,”據(jù)一位不方便透露姓名的房企人士介紹。

據(jù)其了解,此前延遲審批的項目預(yù)售價格最終幅度相比年前大概漲了5%不到,這個漲幅相比延期的資金成本,并不能形成充抵。

與此同時,根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解,在限價政策依然從嚴(yán)執(zhí)行的背景下,諸如精裝拆分等規(guī)避限價政策的賣房策略,在2014年被明確禁止。

“2013年,在北京趨嚴(yán)的限價政策背景下,開發(fā)商在審批價外,會再捆綁幾千元的精裝修價格,導(dǎo)致實際上總價款并無太大變化”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹。

“現(xiàn)在預(yù)售證審批已嚴(yán)格禁止精裝拆分,向北京住建委報批價格時,會要求看合同,核定裝修成本,并批價格:一個毛坯價,一個精裝價,只能批一個,不準(zhǔn) 捆綁,” 上述不便透露姓名的房企人士說。他介紹,一般來說,精裝修會比毛坯房批的預(yù)售價高,但幅度可能僅覆蓋精裝成本,要求非常嚴(yán)格,開發(fā)商漲價空間很有限。

以3月18日萬科橙項目為例,21680元每平方米的毛坯成交均價,較市場預(yù)期低了近3000元每平方米,引起廣泛關(guān)注,并被多個媒體解讀為北京項目降價的信號。

萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶解釋“降價”質(zhì)疑就稱,該項目是萬科配合政府做好房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定,接受了政府價格指導(dǎo)的原因。

和2013年頻現(xiàn)的精裝捆綁情況大不同,2014年北京的市場上幾乎很少有這樣的項目。除了禁止精裝拆分外,上述房企人士介紹,北京的限價亦要求掛 鉤地價,這個掛鉤有兩層含義,第一,會對照項目的拿地地價來審批商品房預(yù)售價格;第二,要求開發(fā)商不能因為項目周邊或者項目后期地價上漲,就作為此前低地 價項目抬價的理由。

除了繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的行政化調(diào)控手段外,諸如二手房交易稅費(fèi)的市場化手段,亦現(xiàn)收緊信號。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到, 3月31日,位于宋家莊區(qū)域的政馨家園、鑫兆雅園等部分小區(qū)合同網(wǎng)簽,將實行新的指導(dǎo)價。

“剛調(diào)整了指導(dǎo)價,應(yīng)該是漲了一兩千元,” 3月31日,鏈家地產(chǎn)宋家莊店的一位店員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹。

按照北京二手房交易中的慣行辦法,買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格,但在北京建委進(jìn)行網(wǎng)簽時則會以官方的區(qū)域最低計稅指導(dǎo)價為網(wǎng)簽價格,由于最終的稅費(fèi)繳納以網(wǎng)簽價格為基數(shù),因此二手房區(qū)域最低計稅指導(dǎo)價一旦提高,意味著購房人繳納的稅費(fèi)也將隨之提高。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者亦向北京住建委核實近期二手房指導(dǎo)價上調(diào)。北京住建委的一位人士核實稱,北京當(dāng)前的二手房指導(dǎo)價已采取動態(tài)調(diào)整,近期的確進(jìn)行了調(diào)整,但為了防止買賣雙方簽訂“陰陽合同”避稅,指導(dǎo)價不對外公開。

所謂二手房交易指導(dǎo)價的動態(tài)調(diào)整,鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭解釋稱,當(dāng)前的二手房最低計稅價格是一房一價模式,項目樓層、建設(shè)時間、位置不同,指導(dǎo)價都不同,也就是說,一個小區(qū)的樓盤指導(dǎo)價都有差異。

另外,張旭表示,項目的調(diào)整會結(jié)合市場變化,換手快、價格漲得高的樓,就被認(rèn)為是投資屬性比較重的,指導(dǎo)價會調(diào)整得高些,反之就低些,甚至不調(diào)。

“每次的調(diào)整價格都不同,大概的幅度是10%-30%不等”,鏈家地產(chǎn)的宋家莊店員解釋,調(diào)整的幅度也將根據(jù)具體項目而調(diào)整。據(jù)其了解,去年有的小區(qū)調(diào)了3次,其中,4月份漲幅最高,大概是3000元,7月份調(diào)整一次,年底又調(diào)整了一次,大概是1000元。

在北京房價連漲的背景下,二手房指導(dǎo)價一漲再漲。以政馨家園、鑫兆雅園為例,上述店員介紹,早在2010年,上述兩個項目的指導(dǎo)價,分別在5000多和6000多左右,如今調(diào)整后,這兩個項目的指導(dǎo)價約是21000元、21500元。

 

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