《中國社會科學報》2013年11月18日發(fā)表的《房產(chǎn)稅替代“土地財政”是大勢所趨》一文，提出許多好的見解，如調(diào)整政策取向，從供給入手調(diào)控樓市，開征房產(chǎn)稅等，但也有一些觀點，如主張以房產(chǎn)稅替代“土地財政”(實際上是替代土地出讓金)，將“年租”制作為開征房產(chǎn)稅之前的過渡性措施，稱土地出讓金為“地價”等，筆者則不能茍同。
??房產(chǎn)稅與土地出讓金不能等同
??房屋與其所在的土地不可分離，而在我國兩者的所有權(quán)歸屬卻是不同的。與土地以私有制為主體的國家有別，我國城市土地全部屬于國有。這種國有土地的所有權(quán)不允許買賣，可以出讓的是其使用權(quán)。對于商品房而言，供建房之用的國有土地使用權(quán)的出讓，既是有償?shù)?其價格主要由競價拍賣決定)，又是有一定年限的(50—70年)。房主是其房屋的所有者，但不是房屋所在土地的所有者，而是在一定年限內(nèi)的有償使用者。土地出讓金由房屋開發(fā)商在取得地塊的土地使用權(quán)時繳納，它同建筑成本、管理費用、貸款利息、稅金及利潤等一起構(gòu)成該房屋的價格。據(jù)測算，以土地出讓金為主體的土地成本約占房價的40%以上。
??該文將土地出讓金稱為“地價”，這在概念使用上是不確切的。地價即土地價格，一般指土地買賣交易時的價格，其性質(zhì)為土地所有權(quán)的永久性轉(zhuǎn)讓。我國國有土地不得進行所有權(quán)買賣一類的交易，所謂“地價”就無從談起。土地出讓金與地價不同，它是政府代表國有土地的所有者(即“全民”)出讓土地使用權(quán)的所得，實質(zhì)上是個人或法人為取得土地使用權(quán)所繳納的租金。顯然，不能把土地使用權(quán)出讓的“地租”與土地所有權(quán)買賣的“地價”混為一談。
??按常理，不論古今中外，地租都遠低于地價。我國建房的土地成本既然主要是“地租”而非“地價”，建筑成本又相對較低，房價水平本應低于土地成本為地價的國家，而實際情況則不然。由于我國土地出讓金采取幾十年一次性繳清、建房用地采取“競價拍賣，價高者得”的辦法，導致土地出讓金不斷高漲，從而不斷推高房價，以致不論房屋單價水平或房價收入比，均高于許多土地成本為地價的國家。這種現(xiàn)象是極不正常的。
??土地出讓金與房產(chǎn)稅的性質(zhì)也完全不同。房產(chǎn)稅是政府作為國家管理者向房屋所有者保有作為財產(chǎn)的房屋所征收的一種財產(chǎn)稅，或稱固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅。這種財產(chǎn)稅作為政府提供公共服務的一種資金來源，是許多國家地方政府的主要稅種。我國征收房產(chǎn)稅的目的既是為地方政府開辟一個穩(wěn)定持久的新財源，減少對“土地財政”的依賴，同時也是為抑制投機性與投資性需求，促使房市供求結(jié)構(gòu)趨于均衡，保持房價穩(wěn)定。房產(chǎn)稅的稅基一般是應稅房屋的市場估定價值，主要由其建筑成本與土地成本構(gòu)成。在我國，城市房屋所有者擁有房產(chǎn)權(quán)而無地產(chǎn)權(quán)，其“宅基地”并不屬于個人財產(chǎn)，房價中又已包含地方政府收取的土地使用權(quán)出讓金，因此在計算房產(chǎn)稅稅基時應減除其土地成本。
??顯而易見，房產(chǎn)稅與土地出讓金在性質(zhì)、功能及收取標準上都不同，二者相互之間不存在零和博弈非此即彼的替代關(guān)系。只要商品房建設(shè)不能無償獲得國有土地使用權(quán)，房產(chǎn)稅就不能也不應替代土地出讓金；即使在改革土地出讓金收取辦法之后，土地使用權(quán)出讓的收益大幅縮水，也不可能被完全替代。
??土地出讓金應回歸“地租”本位
??“土地財政”為人們所詬病，這個問題應在全面深化改革進程中妥善解決。雖然解決“土地財政”問題要多管齊下，非止土地轉(zhuǎn)讓金一途，但土地轉(zhuǎn)讓金作為“土地財政”的支柱，無疑首當其沖。那么，應當從何入手改革土地出讓金收取辦法，以釜底抽薪的方式消除“土地財政”弊端呢？
??第一，將土地出讓金回歸“地租”本位，實行“年租”制。我國古代社會兩千年間實行土地租佃制，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者租種土地，不論是私有土地還是國有土地，都是按年向土地所有者繳納地租。土地出讓金作為一種土地使用權(quán)的租用費，應當如田租一樣按年收取，而不應幾十年一次性收取。按年收取土地出讓金，化整為零，可大幅降低房價，讓購房者受惠。實行“年租”制并非只作為開征房產(chǎn)稅之前的過渡性措施，應與房產(chǎn)稅制長期并行。
??第二，也可將土地出讓金一分為二—土地開發(fā)金與土地使用金。地方政府征用土地并進行一級開發(fā)，需要投入大筆資金，可向房地產(chǎn)開發(fā)商一次性收取“土地開發(fā)金”。土地開發(fā)金作為土地成本計入房價。購房者在購置房屋后，則根據(jù)不同地段的具體標準，按年度向政府繳納土地使用金。不論土地開發(fā)金或土地使用金，都由政府根據(jù)不同地段、不同房屋類別確定其收取基準，可測可控，并適時合理調(diào)整，不會任意飆升，不斷推高房價。
??第三，規(guī)定土地使用金收取年限與該房屋使用壽命同期。目前建房用地的出讓年限為50—70年。如果50年、70年后房屋仍可繼續(xù)使用，如何處理，則不得而知。改行按年收取土地使用金，可依據(jù)房屋使用壽命確定其使用權(quán)的使用年限，年限長的多收，年限短的少收，既公平合理，又簡約易行。
??第四，對新舊房(指增量房與存量房)實行分類管理的雙軌制。在改革土地出讓金收取辦法后，新建住房價格中的土地成本僅包含土地開發(fā)金，而不包括土地使用金(在土地出讓金中占大頭)，其價格水平必然低于已包含土地出讓金的舊房。為此，對舊房應分別確定其應免交土地使用金的年限，即已交使用金年限減除已竣工年限的余額，作為房價附加；與此同時，入市交易在計算征收所得稅稅基時還應減除已交土地使用金的金額。原土地出讓金未分土地開發(fā)金與土地使用金，可由有關(guān)部門分別不同地段劃定。這有助于消除舊房業(yè)主因新舊房價格差異過大而產(chǎn)生的心態(tài)失衡，避免發(fā)生信貸風險，影響社會穩(wěn)定。
??第五，改革建房用地的競得方式。按實際費用收取土地開發(fā)金與按年收取土地使用金，現(xiàn)行“競價拍賣，價高者得”的供地方式就行不通了，但又不能倒退回劃撥用地的老路。筆者認為，對于商品房建設(shè)用地尤其是普通商品房用地，可以采取“綜合評估，最優(yōu)者得”的競得機制，即在容積率、綠化率、公用設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、建設(shè)一定比例社會保障房、樓面價基準、項目自有資金比例及利潤率等方面，設(shè)定一套可操作并便于政府與社會公眾監(jiān)督的具體指標體系，以其遴選最優(yōu)者中標。在這種競得機制的驅(qū)動與約束下，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的用地競爭為良性競爭，可有效防止“地王”頻出、房價飆升，保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
