?每次到了樓市波動(dòng)甚或方向性選擇的時(shí)候，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)“領(lǐng)頭羊”萬科總是喜歡跳出來充當(dāng)“預(yù)言家”的角色。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在膠著狀態(tài)、樓市未來將何去何從之際，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶近日在一次內(nèi)部的建策沙龍上語驚四座。而在其發(fā)言稿被網(wǎng)友公開披露后，霎時(shí)間在整個(gè)房地產(chǎn)江湖上掀起了一股巨浪。
??萬科作為地產(chǎn)界的“帶頭大哥”，毛大慶“看空論”的影響自然是不言而喻的。然而，此后萬科集團(tuán)的一口否認(rèn)和毛大慶本人的緊急辟謠，瞬間又讓大家墜入云里霧里。在紛繁雜蕪的信息轟炸下，許多民眾頓時(shí)陷入迷茫之中。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)真相究竟如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？涉足房地產(chǎn)的企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？大家可能都在尋找這個(gè)答案。
??在信息滿天飛的當(dāng)下，房企還是應(yīng)該保持自己的判斷力。既要防止掉入某些不實(shí)信息的陷阱，又要善于在復(fù)雜的市場(chǎng)中抓住機(jī)遇。毛大慶等地產(chǎn)界大佬的觀點(diǎn)，表現(xiàn)出來的憂患意識(shí)值得贊許，但觀點(diǎn)還值得商榷。既然業(yè)界已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化、輕松賺錢時(shí)代已經(jīng)過去達(dá)成共識(shí)，那么接下來就看誰能夠冷靜應(yīng)對(duì)，未雨綢繆。當(dāng)然，當(dāng)房地產(chǎn)大躍進(jìn)式的浪潮退去之后，真正的裸泳者一定會(huì)顯現(xiàn)出來，但是不是就是現(xiàn)在還值得商討。
??預(yù)判樓市并非“無能為力”
??在流傳出來的毛大慶發(fā)言稿中，概括起來表達(dá)了一個(gè)觀點(diǎn)，即目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了分化，房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)來臨。更明確地講，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了“下半場(chǎng)”，房?jī)r(jià)下行的窗口悄然開啟。其主要理由包括：一是反腐對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了比較明顯的不利影響。二是房地產(chǎn)存在著類似當(dāng)年香港、日本似的泡沫，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)不存在大幅上漲的空間。三是宏觀調(diào)控不再出臺(tái)刺激性政策，銀行資金面收緊。四是人口結(jié)構(gòu)迅速變化，人口老齡化加劇。
??毛大慶的觀點(diǎn)之所以引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注，不僅在于他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的悲觀結(jié)論，還在于他在發(fā)言中引用了大量的數(shù)據(jù)以及城市案例，包含了豐富的信息量，而且給人一種“拿數(shù)據(jù)”說話的嚴(yán)謹(jǐn)印象。毛大慶的觀點(diǎn)甫一出臺(tái)，立刻在業(yè)界引發(fā)了激烈的爭(zhēng)論。萬科總裁郁亮明確表示，部分支持毛大慶的論斷。而萬科的“教父”王石不久之前就已表態(tài)，反腐是最大的宏觀調(diào)控，目前北京等一線城市的房地產(chǎn)存在著泡沫。但對(duì)毛大慶觀點(diǎn)持相反態(tài)度的也大有人在，比如號(hào)稱房地產(chǎn)“大嘴”、“大炮”的華遠(yuǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)就堅(jiān)持認(rèn)為，目前無法找到中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的論據(jù)，他甚至再次斷言，2014年一線城市的房?jī)r(jià)必定暴漲，“不買房要睡大街”。
??姑且不論毛大慶的判斷對(duì)錯(cuò)與否，實(shí)際上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云詭譎時(shí)，如何保持頭腦清醒，看清房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)面目，并非是一件易事。這涉及到對(duì)宏觀大勢(shì)的判斷、消費(fèi)者偏好的變化以及樓市判斷的標(biāo)準(zhǔn)選擇等。即使是同一個(gè)指標(biāo)，如果使用的數(shù)據(jù)方法不同，或選擇的樣本城市市情不同，也會(huì)得出差異甚遠(yuǎn)的結(jié)論。事實(shí)上，樓市的走向有點(diǎn)類似于股市，正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者薩繆爾森所說的：股市唯一確定的，就是它的不確定性。
??但樓市的不確定性并不意味著我們?cè)陬A(yù)測(cè)面前無能為力。如果我們能夠通過觀察一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，從大局中把握趨勢(shì)動(dòng)態(tài)，那么還是能夠追蹤到市場(chǎng)變動(dòng)的蛛絲馬跡的。
??房地產(chǎn)市場(chǎng)的正負(fù)效應(yīng)
??去年，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒就曾構(gòu)建了一個(gè)反映美國(guó)住房?jī)r(jià)格的多重指數(shù)，該指數(shù)自上世紀(jì)80年代發(fā)布以來至今仍是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)，并多次較為成功地預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”?；诖?，我們也不妨從宏觀和微觀的角度，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行前瞻性的預(yù)測(cè)和判斷。
??首先，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能否繼續(xù)支持房?jī)r(jià)上漲？很顯然，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的判斷本身就存在著兩極的觀點(diǎn)。樂觀者認(rèn)為未來繼續(xù)保持7%-8%的增長(zhǎng)至少可以持續(xù)三十年，而悲觀者則認(rèn)為中國(guó)的衰退已然開始，甚至持“崩潰論”者也不在少數(shù)。但這兩種極端的看法皆不足取?？陀^地分析，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然已持續(xù)了三十多年，但應(yīng)該說潛力依然很大，如果能夠繼續(xù)以改革引領(lǐng)發(fā)展，那么在未來繼續(xù)保持中速增長(zhǎng)將是大概率事件。而與股市相比，樓市在一定程度上才是真正的國(guó)民經(jīng)濟(jì)“晴雨表”。 有關(guān)研究表明，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與GDP增幅的擬合度要大大高于股市與GDP增幅的擬合度，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期也十分吻合。如果說炒股要看大勢(shì)的話，那么買房顯然更離不開對(duì)大勢(shì)的判斷。
??其次，宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)是穩(wěn)增長(zhǎng)，措施上強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的決定性作用，重視存量改革而非過去依靠增量的短期刺激。但從實(shí)際情況看，貨幣的閘門并未顯著緊縮，M2的增速依然遠(yuǎn)高于GDP的增速。不僅如此，近期出臺(tái)的一系列結(jié)構(gòu)性刺激政策，如加大鐵路建設(shè)的投資力度、重視區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與合作、引導(dǎo)民營(yíng)資本的投資熱情等等，并未跳出傳統(tǒng)的數(shù)量型調(diào)控窠臼。對(duì)投資驅(qū)動(dòng)模式的依賴性必然會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度在未來很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)顯著的衰退。此外，還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，政府能夠用于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“子彈”還非常多，假如房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌的話，那么地方政府就一定會(huì)想方設(shè)法進(jìn)行“救市”。
??再次，簡(jiǎn)政放權(quán)和反腐能夠降房?jī)r(jià)，更多的也只是一種美好的愿望，其功效值得商榷。自去年以來，簡(jiǎn)政放權(quán)、加快政府職能轉(zhuǎn)變成了改革的核心內(nèi)容。雖然這些措施能夠減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，減少開發(fā)過程中的隱性成本，但并非是扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的決定性力量。目前在地方財(cái)政壓力巨大的情況下，給房地產(chǎn)商減免稅費(fèi)更多是雷聲大雨點(diǎn)小，抑或是稅減了但費(fèi)卻多了。至于少數(shù)腐敗官員掌握的房產(chǎn)數(shù)量，和龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比微不足道，不宜夸大反腐對(duì)房?jī)r(jià)的影響力度。
??最后，人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，存在著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正負(fù)兩種效應(yīng)。一方面，人口的老齡化確實(shí)會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，但另一方面，消費(fèi)者收入的不斷上升，并不會(huì)一定導(dǎo)致需求總量減少。我國(guó)城鎮(zhèn)勞動(dòng)力的凈增量在2011年就已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，勞動(dòng)力市場(chǎng)的“劉易斯拐點(diǎn)”已然來臨。但勞動(dòng)力市場(chǎng)“拐點(diǎn)”并不意味著樓市的“拐點(diǎn)”。隨著收入和財(cái)富的增長(zhǎng)，人們對(duì)于住房的改善性需求也會(huì)同步增長(zhǎng)，這在很大程度上能夠抵消人口老齡化帶來的負(fù)面沖擊。據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)的人口紅利至少要到2030年后才會(huì)逐漸消失，從這個(gè)角度講，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“白銀期”應(yīng)該還會(huì)有十五年左右的時(shí)光。
