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消息稱除北上廣深外 其他城市限購(gòu)可自行調(diào)節(jié)

  • 來(lái)源: 上海證券報(bào) [微博]
  • 2014-05-26 08:36:27
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接近住建部的權(quán)威人士向上證報(bào)記者確認(rèn),上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文,相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度。“在決策層看來(lái),一線城市目前還很難在近期松綁限購(gòu),因?yàn)橹吧蠞q過(guò)快,且目前還沒(méi)有見(jiàn)到明顯的房?jī)r(jià)下降或市場(chǎng)調(diào)整?!痹撊耸糠Q。

在一次次的試探、否認(rèn)、叫停、暗松之后,影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)四年之久的限購(gòu)政策,即將淡出。

昨日有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個(gè)限購(gòu)城市,有可能全面松綁限購(gòu)政策。

對(duì)此,接近住建部的權(quán)威人士向上證報(bào)記者確認(rèn),上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文,相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度。

2010年4月,為應(yīng)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù),被業(yè)內(nèi)稱為“限購(gòu)令”。粗略統(tǒng)計(jì),有40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購(gòu)政策。后續(xù)市場(chǎng)情況表明,限購(gòu)確實(shí)在一定程度上抑制了成交量,并進(jìn)而抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

2013年下半年,銀行系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸,6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”,更是給市場(chǎng)潑了盆冷水。再加上受八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等因素影響,高端消費(fèi)大為萎縮,樓市也受到波及,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底開始全面降溫,“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

“目前中國(guó)樓市不是淡,而是冷。繼續(xù)下去,恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中介公司已經(jīng)開始裁員關(guān)店,部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見(jiàn)。”一家大型房企高管稱。

也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫,為重新考量限購(gòu)等政策提供了條件。

昨日有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個(gè)限購(gòu)城市,有可能全面松綁限購(gòu)政策。

對(duì)此,接近住建部的權(quán)威人士向上證報(bào)記者確認(rèn),上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文,相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度?!霸跊Q策層看來(lái),一線城市目前還很難在近期松綁限購(gòu),因?yàn)橹?房?jī)r(jià))上漲過(guò)快,且目前還沒(méi)有見(jiàn)到明顯的房?jī)r(jià)下降或市場(chǎng)調(diào)整。”該人士稱。

“我咨詢了很多房地產(chǎn)企業(yè),現(xiàn)在企業(yè)層面還沒(méi)有得到這個(gè)消息。但我們感覺(jué)這個(gè)政策執(zhí)行的可能性很大,無(wú)論它以怎樣的形式表現(xiàn)出來(lái)?!敝性禺a(chǎn)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰表示。

四年限購(gòu)路

限購(gòu),這個(gè)具有較強(qiáng)行政色彩的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,曾被視為抑制房?jī)r(jià)上漲的利器,也曾因其行政色彩而引發(fā)爭(zhēng)議。

為應(yīng)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,兌現(xiàn)“一定要把房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)控制住”的承諾,2010年4月,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù),被業(yè)內(nèi)稱為“限購(gòu)令”。粗略統(tǒng)計(jì),目前有40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購(gòu)政策。后續(xù)市場(chǎng)情況表明,限購(gòu)確實(shí)在一定程度上抑制了成交量,并進(jìn)而抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

縱觀四年限購(gòu)歷程可以發(fā)現(xiàn),其影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時(shí),綠城中國(guó)等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商,成交量驟減。綠城無(wú)奈走上賣項(xiàng)目、賣股份的求生之路。當(dāng)企業(yè)和地方通過(guò)各種渠道呼吁解除行政性調(diào)控時(shí),住建部有關(guān)人士曾私下無(wú)奈地表示,“目前除了行政性強(qiáng)行限購(gòu),誰(shuí)還有更好的調(diào)控房?jī)r(jià)的辦法,我們虛心求教?!?/span>

一些對(duì)土地出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購(gòu),比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長(zhǎng)沙等,而多數(shù)變相或直接的松綁,都以地方政府否認(rèn)、收回,或上級(jí)政府叫停等方式草草收?qǐng)觥_@也折射出中央層面對(duì)執(zhí)行限購(gòu)政策的決心。

不過(guò),限購(gòu)的威力在2013年已經(jīng)開始淡化。2012年底至2013年,各地商品房成交量強(qiáng)勢(shì)反彈,并帶來(lái)房?jī)r(jià)再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧,除了個(gè)稅按差額20%征收等政策帶來(lái)恐慌式購(gòu)房外,市場(chǎng)面貨幣供應(yīng)量的整體充足,是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下,限購(gòu)“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破,從而效力大減。

2013年下半年,銀行系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸,6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”,更是對(duì)市場(chǎng)潑了盆冷水。再加上受八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等因素影響,高端消費(fèi)大為萎縮,樓市也受到波及,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底開始全面降溫,“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

“雙向調(diào)控”啟程

“目前中國(guó)樓市不是淡,而是冷。繼續(xù)下去,恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中介公司已經(jīng)開始裁員關(guān)店,部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見(jiàn)?!币患掖笮头科蟾吖芊Q。

也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫,為重新考量限購(gòu)等政策提供了條件。

今年的政府工作報(bào)告中重申,中國(guó)將遏制房地產(chǎn)投機(jī)。即,針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機(jī)投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

今年全國(guó)兩會(huì)期間,住建部副部長(zhǎng)齊驥明確指出,今年將實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”即為分類指導(dǎo),就是對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng),抑制、遏制投資投機(jī)性需求,限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市,要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu),采取必要手段,消化庫(kù)存。

市場(chǎng)將上述動(dòng)向解讀為:中央對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)已“心中有數(shù)”,限購(gòu)政策或存在松動(dòng)的空間。

而根據(jù)上證報(bào)記者在多個(gè)二、三線城市的調(diào)研,在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷等多重壓力下,目前地方松綁限購(gòu)的意愿較為強(qiáng)烈。一些城市也已陸續(xù)出臺(tái)松綁政策。與過(guò)去兩年不同的是,這些放松限購(gòu)的政策基本得到認(rèn)可。

對(duì)此,住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興向上證報(bào)記者表示,這個(gè)方向沒(méi)錯(cuò)。他分析,今后中央不會(huì)再出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策,而是重在建立長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政策思路主要為:其一,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行因城因地分類調(diào)控,以地方政策為主;其二,實(shí)行“雙向調(diào)控”政策,即一、二線熱點(diǎn)城市,繼續(xù)抑制投資性需求,調(diào)控方向難以改變,調(diào)控力度也難以放松,同時(shí),增加中小戶型住房的供應(yīng),對(duì)于合理的自住需求有相應(yīng)政策支持;其三,對(duì)三、四線城市重點(diǎn)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

“今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化,一線城市和大部分二線城市供需仍緊張,但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況,為此必須實(shí)施分類調(diào)控?!壁w路興說(shuō)。

“限購(gòu)松綁的深意在于,它有可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的改變,從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒(méi)有很大改善,限購(gòu)松綁很難對(duì)市場(chǎng)有本質(zhì)性的作用。所以,下一步,銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)?!敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)首席分析師蘇雪晶說(shuō)。

 

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